Застраховать застройщика (А. Крылов, "Саморегулирование & Бизнес", N 3, март 2013 г.)

Застраховать застройщика

За два месяца, прошедшие со дня принятия закона о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, стало понятно, что при нынешнем положении дел в жилищном строительстве этот закон работать не может. Ни страховые компании, ни банки не хотят брать на себя ответственность за обязательства Абсолютного большинства застройщиков. До 2014 год им придется либо полностью раскрыться перед своими гарантами, либо суметь создать собственные общества взаимного страхования.

Dura lex sed lex

Закон о введении механизмов защиты прав участников долевого строительства (N 294-ФЗ) был принят 21 декабря 2012 года под названием "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Советом Федерации эти изменения были одобрены 26 декабря и вступили в силу 31 декабря 2012 года. Правда, те из них, о которых пойдет речь ниже, вступают в силу по истечении одного года со дня официального опубликования закона (11 января 2013 года).

В перечень измененных "отдельных законодательных актов" вошел, в частности, Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Он дополнен следующим условием: на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик обязан представлять договор страхования. Разумеется, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

Под "договором страхования" подразумевается один из двух гарантийных инструментов. Это либо договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств <...> по ДДУ, либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств <...> по ДДУ.

Точка зрения

Виталий Ус, директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных банковских рисков СК "Альянс":

- В настоящее время страхование рисков дольщиков со стороны СК "Альянс" в Петербурге не производится. Отчасти такая ситуация связана с тем, что существуют отдельные несоответствия в деятельности петербургских застройщиков и предъявляемым к ним со стороны страховых компаний требований. Поступает негативная информация о застройщиках, их собственниках и руководителях. Также страховщиков не всегда устраивает набор и содержание исходно-разрешительной и проектной документации; финансовая устойчивость застройщиков; наличие у них проектов, по которым обязательства перед дольщиками не исполнены или их исполнение существенно задерживается. Что касается аккредитации застройщиков в страховых компаниях через СРО, то застройщиком далеко не всегда выступает строительная организация, которой отводится роль генподрядчика, субподрядчика и т.д. в этом смысле ждать от СРО помощи можно только в той мере, в какой саморегулируемая организация будет обладать информацией о привлеченной к строительству строительной компании. Однако риск неисполнения обязательств застройщиком значительно шире, что потребует самостоятельной работы страховщиков.

Стоит отметить, что в ст. 4 п. 12 закона говорится: "в договоре страхования не может устанавливаться франшиза (часть причиненных участнику долевого строительства убытков, не подлежащая возмещению по договору страхования)". Это чрезвычайно важно знать, так как некоторые страховые компании уже успели заявить о готовности заниматься новым видом страхования только при условии обязательного введения франшизы.

Абсолютным новшеством является то, что теперь, помимо страховой компании, застройщик может пользоваться услугами страховщиков иного типа: обществ взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее ОВС), имеющих лицензию на осуществление взаимного страхования и созданных исключительно для осуществления указанного вида страхования.

Точка зрения

Александр Миллерман, генеральный директор САО "ГЕФЕСТ", руководитель рабочей группы ВСС по взаимодействию со строительными СРО:

- В большинстве своем, страховщики будут работать только со своими давними клиентами, очень тщательно проверив их финансовое положение. При этом существует вероятность, что найдутся страховые компании, которых не испугает "ловля рыбы в мутной воде", и они с радостью будут продавать полисы всем подряд. Это приведет к массовой невыплате возмещений и скандалу, который нанесет серьезный репутационный урон страховому рынку.

При существующей законодательной базе наиболее оптимальным из всех представленных вариантов является ОВС. Такое объединение будет очищать рынок от недобросовестных компаний. Надежные застройщики не будут принимать в свои ряды сомнительных "коллег", а те не смогут привлекать средства дольщиков. Однако до сих пор я не слышал, чтобы хоть одно ОВС было создано. Но я надеюсь, что это все-таки произойдет, ведь у строителей уже есть опыт создания таких некоммерческих партнерств, как саморегулируемые организации.

Что касается повышения цен на жилье, то отрасль, в которой вводится обязательное страхование, всегда в качестве основного аргумента "против" приводит доводы об увеличении стоимости своей услуги. В итоге этот рост оказывается совсем незначительным, поэтому резкого взлета цен, скорее всего, не будет.

В законе N 294-ФЗ не указано, что договоры страхования обязательны, лишь говорится следующее: "До государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, застройщик за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств".

Без этого в регистрации ДДУ будет отказано. В течение пяти рабочих дней со дня отказа орган, осуществляющий регистрацию, должен уведомить об отказе вышестоящий контрольно-надзорный орган исполнительной власти субъекта РФ. О том, как действовать при отсутствии у застройщика страховки либо гарантии, закон умалчивает.

В соответствии с законом N 286-ФЗ "О взаимном страховании" ОВС может быть создано по инициативе не менее, чем пяти, но не более, чем двух тысяч физических лиц, а также по инициативе не менее, чем трех, но не более, чем пятисот юридических лиц, созвавших общее собрание, на котором принимается устав общества, формируются органы управления и контроля. Затем ОВС обязано опубликовывать в СМИ и (или) размещать в Интернете, в том числе, на официальном сайте общества, устав общества; состав членов общества; порядок прекращения членства в обществе и сведения о членах общества, прекративших членство в обществе; информацию о принятом решении относительно ликвидации общества; сведения о филиалах и представительствах общества.

Точка зрения

Алексей Белоусов, вице-президент, генеральный директор НП "Объединение строителей СПб":

- Совершенного механизма обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками действующее законодательство не обеспечивает. Банковская гарантия - достаточно дорогое удовольствие. К тому же нормативная база, регулирующая банковскую деятельность, не позволит банкам активно конкурировать с ОВС или страховыми компаниями.

Предложение о создании ОВС на сегодняшний день тоже нельзя трактовать однозначно. Целесообразнее было бы предусмотреть создание не одного, а нескольких подобных обществ, объединяющих застройщиков по региональному или иному признаку. В таком случае, при формировании страховых тарифов и приеме в члены общества возможно учитывать региональные особенности строительного рынка.

Еще два года назад наше Объединение разработало свой проект федерального закона "Об обязательном страховании финансовых рисков при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Действие данного законопроекта более широкое. Он охватывает интересы не только участников долевого строительства, объемы которого в России сегодня не превышают 10% от общего объема строительства. Закон защитил бы всех граждан, которые принимают финансовое участие в строительстве жилья: заключают предварительные договора купли-продажи, участвуют в вексельных схемах и ЖСК.

Наш законопроект был поддержан членами рабочей группы в сфере законотворчества и развития градостроительной деятельности, созданной петербургской окружной конференцией саморегулируемых организаций в сфере строительства. В ближайшее время законопроект "Об обязательном страховании финансовых рисков при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" будет предложен на рассмотрение Совета Национального объединения строителей и в дальнейшем передан федеральному законодателю.

Члены общества несут субсидиарную ответственность по страховым обязательствам общества в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов общества. Это означает, что в случае невнесения одним членом общества дополнительного взноса каждый другой член общества будет обязан внести часть этого дополнительного взноса пропорционально своей доле в общем страховом сборе.

Точка зрения

Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО "АльфаСтрахование":

- Договор страхования предусматривает определенную процедуру признания случая страховым. Он может содержать ряд исключений, в том числе законодательных, основным из которых является невозможность застраховать противоправный интерес, то есть, умысел страхователя. Скорее всего, страховые компании не будут готовы поддержать такой вид страхования ввиду высокой степени риска и больших убытков. Другое дело - общества взаимного страхования, средства которых формируются за счет их участников, т.е. самих застройщиков. По сути, с помощью этого механизма отрасль регулирует сама себя. Смогут ли застройщики договориться между собой и создать эффективную защиту дольщиков - покажет время.

Страховщики и банкиры не спешат

Предварительные обсуждения, проведенные с потенциальными гарантами "долевых" строителей, показали два важных момента. Во-первых, в абсолютном большинстве случаев страховые компании заявили о том, что застройщиков они страховать не будут. "Для этого нужно иметь критерии оценки рисков,- отметил один из наших собеседников. - Предсказать же, сколько застройщиков обанкротится в ближайшие год-два, невозможно. Когда рынок жилья растет, то со своими обязательствами справляются почти все, даже компании-пирамиды, зато когда он сжимается, как в 2008-2009 гг., банкротятся даже добросовестные застройщики".

Во-вторых, многие стройки представляют собой совершенно "серый бизнес". "В начале 2000 годов в петербургском "Промстройбанке" была показательная история: он предложил застройщикам кредиты на полное строительство дома. Таким образом, стройки переставали бы зависеть от дольщиков. Застройщики стали приходить, но оказалось, что они не могут ничем гарантировать этот кредит. В лучшем случае все, что у них было, это право на землю, да и оно могло быть записано на другое юридическое лицо. Однако самое главное - они отказались предоставлять в залог строящиеся здания. Банк предложил другой вариант: накапливать деньги дольщиков на счетах, которые застройщики открывали бы в нем. И в этом случае последовал отказ. Банк понял, что здесь есть "черный нал", который очень нужен для строительства. Не согласились погашать кредит застройщики и частью здания, так как иногда до 80% их площади уже были отписаны по различным обязательствам", - рассказал банкир, также пожелавший остаться неназванным.

Кооперативы меняют рынок

Таким образом, банки, надзор за которыми не менее строгий, чем за страховыми компаниями, тоже вряд ли заинтересуются выдачей гарантий застройщиками. В итоге у последних останется единственный вариант предоставления гарантий своим дольщикам: создание ОВС. Однако, утверждают эксперты, и до этого дело может и не дойти: застройщики могут просто-напросто "улизнуть" от нового закона. Для этого им потребуется не заключать договоры долевого строительства, которые регламентируются N 214-ФЗ, а создавать ЖСК, на которые действие упомянутого закона не распространяется.

Точка зрения

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:

- Участием банка в строительстве может быть инвестиционное, проектное финансирование. Лучшим гарантийным механизмом являются ОВС, т.к. при расчете страхования должны учитываться многие параметры строительства, анализ юридических документов и оценка платежеспособности застройщика. Все эти критерии должны быть в едином нормативном пространстве. На количество обманутых дольщиков новый закон практически никак не повлияет: здесь все регулирует N 214-ФЗ. А вот на цены жилья внедрение данного вида поручительств, возможно, и окажет какое-то влияние.

В Петербурге, к примеру, эксперты предрекают рост популярности ЖСК. И, надо сказать, он был отмечен еще в прошлом году, когда банки стали все тяжелее кредитовать объекты из-за ужесточившихся требований к застройщикам. Сегодня по схеме кредитования членов ЖСК в Северной столице продается уже порядка 10% от общего объема предложения, и в течение 2013 года эта доля будет увеличиваться - отмечают специалисты.

В целом, шанс, что застройщики уйдут от договора долевого строительства и начнут заключать либо предварительные договоры купли продажи, либо создавать ЖСК, которые не нужно регистрировать и на которые не распространяется действие ФЗ-214, довольно велик. И, если эту "законодательную брешь" не прикроют, то ни до страхования, ни до ОВС, ни до банковских гарантий дело может так и не дойти.

А. Крылов

"Саморегулирование & Бизнес", N 3, март 2013 г.