Вопрос: Физическое лицо владеет комнатой в двухкомнатной коммунальной квартире в г. Москве. Вторая комната находится в собственности г. Москвы и до 2013 года сдавалась физическому лицу в аренду. На данный момент физическому лицу отказывают в продлении договора аренды на срок более одного года и предлагают выкупить комнату в течение этого года по оценочной (не рыночной) стоимости. Физическое лицо не относится к категории нуждающихся в жилом помещении, а потому права на льготную цену при выкупе освободившейся комнаты не имеет. Имеет ли право собственник в лице г. Москвы устанавливать временные рамки на право выкупа комнаты? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2013 г.)

Физическое лицо владеет комнатой в двухкомнатной коммунальной квартире в г. Москве. Вторая комната находится в собственности г. Москвы и до 2013 года сдавалась физическому лицу в аренду. На данный момент физическому лицу отказывают в продлении договора аренды на срок более одного года и предлагают выкупить комнату в течение этого года по оценочной (не рыночной) стоимости. Физическое лицо не относится к категории нуждающихся в жилом помещении, а потому права на льготную цену при выкупе освободившейся комнаты не имеет.

Имеет ли право собственник в лице г. Москвы устанавливать временные рамки на право выкупа комнаты? По какой стоимости должен осуществляться выкуп комнаты физическим лицом? Кто должен заказывать проведение независимой оценки стоимости помещения?

Может ли тот факт, что физическим лицом произведен ремонт всех помещений в этой квартире, повлиять на уменьшение стоимости приобретаемого помещения?

Статья 59 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) устанавливает приоритет права соседей по коммунальной квартире на занятие освободившегося помещения перед другими лицами, а также регламентирует очередность его получения в пользование или собственность лиц, проживающих в данной квартире.

Аналогичные нормы закреплены и в Законе города Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (далее - Закон N 29), где указано, что освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях (ч. 1 ст. 38 Закона N 29). При отсутствии в коммунальной квартире таких лиц освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия*(1) более пяти лет (ч. 2 ст. 38 Закона N 29). Если же и такие граждане отсутствуют, то в соответствии с ч. 6 ст. 38 Закона N 29 иные лица, проживающие в этой квартире, вправе выкупить освободившуюся комнату или несколько комнат по рыночной стоимости. Отметим, что последняя возможность не предусмотрена в ст. 59 ЖК РФ.

Как мы поняли из вопроса, собственник одной из комнат в коммунальной квартире не относится к категории нуждающихся в жилом помещении и муниципалитет не намерен продолжать с ним договорные отношения найма жилого помещения, а потому ему предложено выкупить вторую комнату, что не противоречит приведенным нормам.

Продажа свободных комнат, находящихся в собственности г. Москвы, осуществляется по правилам, установленным Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП (далее - Регламент). При этом следует учитывать, что распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее - Департамент) от 27.05.2011 N 690 "О временном порядке рассмотрения вопросов о продаже свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, долей в праве общей долевой собственности, находящихся в собственности города Москвы" (далее - Распоряжение N 690) в связи с упразднением общественных жилищных комиссий административных округов установлено, что продажа заявителям свободных жилых помещений в коммунальных квартирах или долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения осуществляется на основании распоряжений Департамента. Поэтому до принятия нового административного регламента подготовки, оформления и выдачи Департаментом договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы, Регламент сохраняет свое действие в части, не противоречащей Распоряжению N 690.

В частности, п. 1.3.7 Регламента предусмотрено, что под выкупной стоимостью понимается либо льготная стоимость, определяемая в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007 N 703-ПП (далее - Методика N 703-ПП), либо рыночная стоимость. При этом разделительный союз "либо" не означает, что Регламент предоставляет гражданам право выбора между льготной и рыночной стоимостью выкупа произвольно: расчет стоимости, в соответствии с Методикой N 703-ПП, осуществляется, если гражданин относится к категориям граждан, имеющих право на выкуп по льготной цене, которые указаны в Приложении 2 к данной методике*(2); в остальных случаях выкуп производится по рыночной стоимости. В этой связи смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.10.2012 по делу N 11-10568.

Как мы поняли из вопроса, гражданин не относится к категориям граждан, имеющих право на выкуп по льготной цене, которые указаны в Приложении 2 к данной методике. Поэтому выкуп свободного жилого помещения в коммунальной квартире может им осуществляться в соответствии с ч. 6 ст. 38 Закона N 29 только по рыночной стоимости.

Поскольку в настоящее время с гражданином заключен краткосрочный договор найма комнаты в коммунальной квартире, то до истечения срока действия договора он может пользоваться жилым помещением на законных основаниях. Город Москва как собственник данного жилого помещения (в лице своих уполномоченных органов) вправе принять решение о прекращении подобных договорных отношений найма жилого помещения. В таком случае законных оснований для понуждения собственника к продлению договора найма или заключению нового договора нет. Но при желании гражданин может воспользоваться предоставленным ему ч. 6 ст. 38 Закона N 29 правом выкупа - для этого согласно п. 7 ст. 38 Закона N 29 необходимо в течение шести месяцев со дня получения уведомления от уполномоченных органов исполнительной власти г. Москвы об освобождении жилого помещения подать соответствующее заявление в эти органы. Отметим, что требовать от гражданина выкупа жилого помещения собственник не вправе. Гражданин принимает решение, воспользоваться предоставленным ему ч. 6 ст. 38 Закона N 29 правом или нет, своей волей и в своем интересе. В случае если гражданин этим правом не воспользуется, город Москва (в лице своих уполномоченных органов) не лишен возможности реализовать свои права собственника и заключить договор купли-продажи либо договор социального найма освободившегося помещения с иными лицами.

Для реализации своего права выкупа свободного жилого помещения гражданин должен обратиться в Управление Департамента и представить документы, перечисленные в п. 2.2 Регламента. Порядок работы Департамента в процессе рассмотрения заявления установлен в разделе 3 Регламента. В частности, после получения заключения жилищной комиссии о продаже свободного жилого помещения по рыночной стоимости (выписки из протокола жилищной комиссии) сотрудник Управления в трехдневный срок направляет письменную заявку на оценку реализуемого свободного жилого помещения в организацию, осуществляющую оценку рыночной стоимости жилых помещений (п. 3.9.1 Регламента). Таким образом, в отличие от п. 5 раздела II ранее действовавшего Положения о порядке и условиях продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, утвержденного распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 04.10.2006 N 852, в настоящее время обязанность по организации проведения оценки рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения возлагается на его собственника, но не на заявителя.

Отношения, связанные с оценкой подлежащих продаже жилых помещений жилищного фонда г. Москвы, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), которым установлено, что в случае совершения сделок в отношении жилых помещений (объектов оценки), принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации, проведение независимой оценки является обязательным (ст. 8 Закона N 135-ФЗ). Определение рыночной стоимости производится в каждом конкретном случае в соответствии с избранными оценщиком методами проведения оценки объекта оценки согласно стандартам оценки (ст. 14 Закона N 135-ФЗ).

При несогласии гражданина с размером стоимости помещения, указанным в отчете независимого оценщика, результаты проведения оценки объекта оценки могут быть оспорены им в суде. Так, в силу ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в соответствии с установленной подведомственностью (в рассматриваемой ситуации - судом общей юрисдикции). В случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В этой связи смотрите, например, определения СК по гражданским делам Московского областного суда по делу N 33-19118 и от 09.02.2012 по делу N 33-3584/2012.

То обстоятельство, что гражданин за счет личных средств в период пользования квартирой производил ремонт помещений в квартире и тем самым улучшил их состояние, не порождает у него права на уменьшение цены приобретаемого жилого помещения. В этой связи смотрите, к примеру, решение Пушкинского городского суда Московской области от 05.05.2012, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/act-2-2209-2012-reshenie-shhelkanov-maksim-vasil evich-13-05-2012-prochie-iskovye-dela-s. При желании гражданин вправе потребовать от второго собственника (города Москвы в лице уполномоченного органа) компенсации понесенных расходов в судебном порядке.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

4 марта 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 10 Закона N 29 к действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака, вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов).

*(2) Так, по льготной стоимости определяется выкупная цена для следующих граждан:

- состоящих на жилищном учете;

- нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ;

- выкупающих освободившиеся комнаты в квартирах коммунального заселения в случае, если эти граждане имеют гражданство Российской Федерации и занимают жилые помещения площадью менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи;

- выкупающих в соответствии с действующим законодательством жилые помещения, ранее предоставленные им по договору найма служебного жилого помещения, по договору, заключенному на условиях субаренды или служебному ордеру;

- признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту работы и выкупающих жилые помещения в соответствии с действующим законодательством.