Вопрос: Договор об ипотеке содержит запрет на сдачу недвижимости в аренду без согласия залогодержателя. Залогодатель получил согласие залогодержателя и заключил договор аренды, в котором предусмотрел право арендатора сдавать имущество в субаренду. Нужно ли арендатору получать согласие от залогодержателя на сдачу имущества в субаренду? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 3, март 2013 г.)

Договор об ипотеке содержит запрет на сдачу недвижимости в аренду без согласия залогодержателя. Залогодатель получил согласие залогодержателя и заключил договор аренды, в котором предусмотрел право арендатора сдавать имущество в субаренду. Нужно ли арендатору получать согласие от залогодержателя на сдачу имущества в субаренду?

Арендатору не требуется получения согласия залогодержателя на сдачу заложенного имущества в субаренду, так как его и залогодержателя не связывают договорные отношения. В случае залога недвижимости договорные отношения возникают между залогодержателем такого имущества и залогодателем, который в случае получения разрешения первого на сдачу заложенного имущества в аренду становится арендодателем.

В силу п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договор об ипотеке может включаться условие, позволяющее залогодателю сдавать заложенное имущество в аренду только с согласия залогодержателя. Если такого условия в договоре об ипотеке нет, то залогодатель по умолчанию вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условии, что:

- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Обременений заложенного имущества в части сдачи заложенного имущества в субаренду Законом об ипотеке не предусмотрено.

Более того, согласно п. 2 ст. 29 Закона об ипотеке залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. При этом по общему правилу плоды, продукция, доходы принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

В вашем случае законным основанием для получения дохода от сдачи в аренду заложенного имущества является полученное разрешение залогодержателя.

Залогодатель, получив такое разрешение, вправе заключать договор аренды, условиями которого может быть предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В связи с этим у арендатора не возникает обязанность получать соответствующее согласие у залогодержателя, к тому же между арендатором и залогодержателем отсутствуют какие-либо правоотношения.

Обратите внимание, что в соответствии со ст. 34 Закона об ипотеке залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

В случае грубого нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также, например, при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество.

М. Терехов,

"ЭЖ"

1 марта 2013 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 3, март 2013 г.