Вопрос: Физическое лицо является собственником земельного участка и индивидуального жилого дома на территории, застраиваемой как коттеджный поселок. В этом поселке не создано дачное, садоводческое, огородническое или иное объединение граждан. Может ли частный собственник земельного участка, по которому проходит дорога в пределах территории поселка (застройщик), препятствовать собственнику земельного участка проехать к своему земельному участку и дому? Как последнему защитить свои права? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2013 г.)

Физическое лицо является собственником земельного участка и индивидуального жилого дома на территории, застраиваемой как коттеджный поселок. В этом поселке не создано дачное, садоводческое, огородническое или иное объединение граждан.

Может ли частный собственник земельного участка, по которому проходит дорога в пределах территории поселка (застройщик), препятствовать собственнику земельного участка проехать к своему земельному участку и дому? Как последнему защитить свои права?

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, которые он осуществляет по своему усмотрению (п. 1 ст. 9 ГК РФ). В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ право собственности может быть ограничено только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Так, в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ физические и юридические лица как собственники земельных участков вправе осуществлять свои правомочия свободно (по своему усмотрению), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, например, соседних землепользователей.

Гражданское законодательство исходит в том числе из необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ). В этой связи оно наделяет собственника правом требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). На этом основании права собственника земельного участка (размещенного на нем строения, здания, сооружения), которому чинятся препятствия в пользовании объектом недвижимого имущества, защищаются в судебной практике. Смотрите, например, решение Истринского городского суда Московской области, решение Пушкинского городского суда Московской области от 27.07.2012 по делу N 2-97/2012.

Кроме того, гражданское законодательство предусматривает такие гарантии права собственника земельного участка на беспрепятственный доступ к принадлежащему ему земельному участку (размещенному на нем строению, зданию, сооружению), как:

- право свободного перемещения через незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 262 ГК РФ);

- право прохода через чужой земельный участок, если этот земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (п. 2 ст. 262 ГК РФ).

Как мы поняли из вопроса, в рассматриваемой ситуации для доступа к принадлежащему собственнику земельному участку (размещенному на нем строению, зданию, сооружению) необходим проход (проезд) через другой земельный участок, находящийся в частной собственности. Собственник последнего на основании вышеприведенных ст.ст. 9, 209 ГК РФ, ст. 1 ЗК РФ вправе по своему усмотрению устанавливать пределы допуска на свой участок иных лиц, в том числе огораживать его или иным образом обозначать, что вход на участок без его разрешения не допускается. Однако такое право собственника в интересах собственников соседних участков ограничено возможностью установления частного сервитута в целях прохода или проезда через чужой земельный участок (ст. 274-277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ).

Так, в силу п. 1 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с нормами гражданского законодательства. Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседние земельные участки; прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов; обеспечения водоснабжения и мелиорации; обеспечения других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и в силу положений п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) подлежит обязательной государственной регистрации.

По смыслу ст. 27 Закона N 122-ФЗ при установлении и регистрации сервитута должна быть определена сфера его действия - конкретная часть участка земли, на которую распространяется ограниченное право пользования лица, в интересах которого установлен сервитут. Границы такой части участка (сферы действия) должны быть надлежащим образом описаны и сведения о них внесены в данные кадастрового учета обременяемого сервитутом участка.

Если соглашение между собственником земельного участка и лицом, испрашивающим сервитут, об установлении или условиях сервитута не достигнуто, то спор согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута*(1) Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлении от 28.02.2012 N 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям. Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Следовательно, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются: наличие между собственниками соседних земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, а также объективная невозможность удовлетворения потребностей заявителя иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. В этой связи смотрите, например, решения Можайского городского суда Московской области от 13.12.2011 по делу N 2-671/2011 (http://www.gcourts.ru/case/3569658), Дмитровского городского суда Московской области от 13.12.2011 по делу N 2-2584/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 02.03.2010 по делу N 33-162/2010 (http://vs.adg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=859&cl=1). Решение суда, которым устанавливается обременение, в частности сервитут земельного участка, будет являться основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (смотрите абз. 2 п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную*(2) плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если соглашение о размере платы за право пользования чужим земельным участком не достигнуто, то подобный спор также может быть разрешен в судебном порядке, причем как одновременно с требованием об установлении сервитута, так и в отдельном судебном процессе. В этой связи рекомендуем Вам ознакомиться с решением Истринского городского суда Московской области по делу N 2-15/12.

Таким образом, в случае если собственник земельного участка, по которому проходит дорога в пределах территории поселка, препятствует свободному проезду собственника к принадлежащему ему земельному участку и жилому дому, то последний вправе при недостижении между ними соответствующего соглашения обратиться в суд с требованием об установлении сервитута. Однако истцу в силу положений ст. 56 ГПК РФ надлежит доказать отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации своей недвижимости без обременения чужого земельного участка. При предъявлении собственником обременяемого участка встречных требований об установлении платы за пользование его земельным участком заявитель требований об установлении сервитута вправе предложить свой вариант платы за ограниченное право пользования, обосновав его необходимыми доказательствами (к примеру, заключением экспертизы).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

1 апреля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Требование о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком может быть предъявлено лишь к лицу, являющемуся собственником земельного участка, в отношении которого заинтересованное лицо просит установить сервитут. При этом право требовать установления сервитута принадлежит лишь собственнику земельного участка, пользование которым невозможно без ограниченного права пользования чужим участком.

*(2) Действующее законодательство не содержит какого-либо механизма, определяющего соразмерность платы. Полагаем, она в любом случае должна быть меньше стоимости аренды аналогичного земельного участка, поскольку обладатель ограниченного вещного права, в отличие, например, от арендатора, пользуется чужим земельным участком лишь настолько, насколько это необходимо для беспрепятственного пользования собственным недвижимым имуществом. При возникновении спора относительно размера взыскиваемой платы целесообразно проводить судебную экспертизу.