Правовые аспекты определения цены квартиры и ее долей в гражданско-правовых отношениях (Д. Карпухин, "Жилищное право", N 4, апрель 2013 г.)

Правовые аспекты определения цены квартиры и ее долей в гражданско-правовых отношениях

Анализ гражданско-правовых отношений, связанных с приобретением жилых помещений, показывает, что главным вопросом во взаимоотношениях контрагентов выступает цена приобретаемого (продаваемого) жилого помещения. В процессе гражданско-правового оборота квартир, наряду с понятием "цена квартиры", возник ряд других определений - "покупная цена квартиры", "выкупная цена жилого помещения", методология определения которых и их содержание нуждаются в конкретизации.

Одним из ключевых вопросов при совершении сделок с жилыми помещениями является определение цены приобретаемой квартиры. В правоприменительной практике часто возникают ситуации, когда цена на жилое помещение оспаривается стороной-покупателем в сторону ее уменьшения в связи с выявленными недостатками приобретенной квартиры по договору купли-продажи.

Следует отметить, что в соответствии со статьей 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе помимо вышеперечисленных вариантов защиты, отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

В Апелляционном определении Верховного Суда Республики Мордовия от 24 июля 2012 года по делу N 33-1194/57 было оставлено без изменения решение суда первой инстанции и без удовлетворения апелляционная жалоба представителя ответчика - ОАО "Мордовская ипотечная корпорация"*(1).

Из обстоятельств дела следовало, что истец в мае 2009 года заключил договор с купли-продажи квартиры с ответчиком - ОАО "Мордовская ипотечная корпорация". Стороны установили продажную цену квартиры, которая приобреталась покупателем за счет собственных средств, средств безвозмездной субсидии и заемных средств. Право собственности на квартиру было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в мае 2009 года. Спорная квартира была передана истцу в мае 2009 года, что подтверждается передаточным актом, подписанным сторонами.

В августе и в октябре 2011 года в адрес ответчика были направлены претензии с требованием об устранении недостатков квартиры. Добровольного соглашения по данному вопросу между ними не достигнуто, в связи с чем истец обратился в суд первой инстанции, который частично удовлетворил его требования об уменьшении цены трехкомнатной квартиры, взыскании с ответчика денежной суммы в счет уменьшения покупной цены квартиры и компенсации морального вреда.

Апелляционная инстанция в лице Верховного суда Республики Мордовия оставила решение суда первой инстанции без изменения, сославшись на обоснованность принятого решения на основе статей 475, 557 ГК РФ и статьи 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", содержание которой аналогично положениям указанных статей ГК РФ.

Ключевой проблемой, которая рассматривалась в данном деле, стало определение суммы средств, причитающейся выплате истцу в счет уменьшения покупной цены квартиры.

В качестве доказательства заявленных истцом требований было представлено заключение строительно-технической экспертизы, в котором было признано, что выполненные работы не соответствуют требованиям СНиП и проектно-сметной документации. Отступления от требований СНиП 3.04.01-87, ВСН-9-94 по производству отделочных работ и устройству полов, отступление от ГОСТ 30971-2002 и ГОСТ 74-99 по требованиям к окнам из ПВХ и их установке ухудшили качество работ. Нарушены технологии выполнения работ в процессе строительства, были допущены отступления от требований нормативной документации, применяемой при строительстве. Экспертиза определила стоимость устранения недостатков некачественного выполнения работ в соответствии с проектно-сметной документацией на жилой дом.

Суд первой инстанции принял представленную строительно-техническую экспертизу, которая, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признана допустимым доказательством. Оснований сомневаться в объективности и законности выводов указанной экспертизы у апелляционной инстанции не возникло.

Учитывая, что ответчиком не представлено других доказательств, опровергающих выводы данной экспертизы, коллегия признала ее объективной и обоснованной.

Таким образом, принципиально важным моментом в определении стоимости, подлежащей выплате истцам в счет уменьшения покупной цены квартиры с выявленными недостатками, является проведение строительно-технической экспертизы, которая не только выявляет строительные дефекты, но дает объективную оценку стоимости по их устранению.

Следует отметить, что в судебной практике проблема оспаривания размера рыночной цены квартиры увязана с методиками ее определения, которые, как правило, используются экспертами при расчете величины рыночной стоимости жилого помещения. Заинтересованные стороны - истцы и ответчики - часто представляют заключения экспертов, в которых рыночные оценка квартиры принципиально различаются между собой. В указанных случаях право выбора одного из двух предложенных вариантов оценки квартиры остается за судебной инстанцией.

Так, Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18 декабря 2012 года N 33-17558/2012 было отказано в удовлетворении апелляционного представления и жалобы и оставлено без изменения решение суда первой инстанции*(2).

Из материалов дела следовало, что администрация одного из района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском к ответчице и просила изъять путем выкупа у нее для государственных нужд Санкт-Петербурга принадлежащую ей на праве собственности квартиру с выплатой определенной выкупной цены.

В обосновании указанного размера выкупной цены истец представил соответствующий отчет, составленный уполномоченной организацией (ГУП), в котором фигурировала заявленная выкупная цена.

Однако ответчик возражал против указанной стоимости квартиры, заявил встречные исковые требования о выплате ему иной рыночной стоимости квартиры и представил суду в обосновании встречных исковых требований отчет об оценке, произведенный (ООО), в котором содержалась иная величина рыночной стоимости квартиры.

Апелляционная инстанция отметила, что суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание представленный ответчиком в обоснование заявленных встречных исковых требований отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, поскольку он не соответствует требованиям ст.ст. 79, 80, 84 ГПК РФ.

Так, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно отметил, что в представленном ответчиком отчете о рыночной стоимости жилья были выявлены следующие нарушения:

- во-первых, отсутствовало предупреждение специалиста об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

- во-вторых, оценщиком при подборе объектов-аналогов принимались во внимание объекты недвижимости, расположенные не в микрорайоне, в котором расположена изымаемая квартира, а в других микрорайонах, в отдалении от месторасположения спорного жилого помещения, в домах, не являющихся аварийными.

Таким образом, при возникновении спора по вопросу оценок рыночной стоимости квартиры, изложенной в актах оценки, представленных заинтересованными сторонами, следует обратить внимание на сравнительную методику исчисления цены, основанную на определении стоимости аналогичных объектов недвижимости. Необходимо учитывать фактор приближенности оцениваемых объектов к спорному жилому помещению.

В связи с возникновением спора между сторонами о выкупной цене квартиры, в судебном заседании ответчик заявила ходатайство о проведении по делу судебной товароведческой экспертизы, которая была проведена специализированной организацией ООО, ранее составлявшей ответчику отчет о рыночной стоимости квартиры.

Заключение товароведческой экспертизы было оценено судом по правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными добытыми по делу доказательствами и обоснованно принято судом за основу при принятии решения.

Судебная коллегия отметила, что суд первой инстанции, проанализировав вышеуказанные обстоятельства, с учетом положений приведенных правовых норм правильно распределил бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, разрешил заявленные требования по имеющимся в деле доказательствам, пришел к обоснованному выводу об изъятии путем выкупа у ответчицы спорной квартиры с выплатой ей выкупной цены в определенном размере, включающей, в том числе, рыночную стоимость жилого помещения в размере, расходы по подбору иного жилого помещения, расходы по регистрации права собственности в размере, расходы на переезд, с последующим прекращением права собственности ответчика на квартиру.

Судебная коллегия сочла, что нижестоящий суд правомерно не включил в выкупную цену квартиры расходы на ремонт, поскольку указанные расходы не предусмотрены действующим законодательством, необходимость данных расходов не доказана стороной ответчика.

Заключение товароведческой экспертизы, в котором размер рыночной стоимости спорной квартиры был занижен по отношению к размеру рыночной цены, указанной в представленном ответчицей отчете, не устроил последнюю, в связи с чем она заявила ходатайство о назначении повторной судебной товароведческой экспертизы.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной товароведческой экспертизы, поскольку оснований для ее назначения не имелось, так как заключение, составленное экспертом специализированной организации ООО, представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ, в связи с чем оснований не доверять указанному заключению у суда не имелось.

В апелляционном представлении и апелляционной жалобе ответчица в обоснование необходимости проведения повторной товароведческой экспертизы заявила следующие доводы:

- во-первых, представленный ответчицей отчет об оценке, в котором определена стоимость квартиры, и заключение эксперта, в котором была определена иная стоимость квартиры, были составлены в одном экспертном учреждении - ООО, однако размер рыночной стоимости квартиры значительно отличается, в связи с чем судом первой инстанции было необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы;

- во-вторых, ответчица утверждала, что эксперт неправильно определил расстояние от дома до метро и общественного транспорта, транспортной магистрали, не принял во внимание близость дома к историческому центру города и виды из окон, выбрал три фактора сравнения, а не пять, что позволяет сомневаться в обоснованности и правильности экспертного заключения.

Апелляционная инстанция сослалась на положения ч. 2 ст. 87 ГПК РФ о том, что в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. Однако, по мнению судебной коллегии, доводы ответчицы в обоснование необходимости назначения повторной товароведческой экспертизы, так как вышеуказанные доводы ответчицы не позволяют сделать вывод о наличии сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения, сделанного ООО.

Таким образом, рассмотренный пример из судебной практики показывает высокую долю субъективной позиции суда при решении вопроса о назначении повторной товароведческой экспертизы. Казалось бы, налицо нонсенс ситуации - акт об оценке рыночной стоимости квартиры и заключение товароведческой экспертизы, вынесенные одной специализированной организацией, имеют принципиальное расхождение в определении цены жилого помещения, однако для суда это не является основанием для назначения повторной товароведческой экспертизы.

Кроме того, апелляционная инстанция усмотрела в доводах жалобы ответчицы стремление на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции была дана надлежащая оценка. Однако следует обратить внимание, что судебная коллегия, отвергая заявленные в апелляционной жалобе доводы ответчицы о необходимости назначения повторной товароведческой экспертизы, ссылается на отсутствие сомнений в правильности или обоснованности ранее вынесенного заключения и не дает при этом собственного (казуального) толкования критериев правильности и обоснованности.

В последние годы заметно активизировался процесс совершения сделок с долями на жилое помещение. Приобретатели долей, минимальные размеры которых не ограничены законодательством, преследуют разные цели - получение права на регистрацию по месту жительства, право на постоянное проживание, трудоустройство.

Одним из основных вопросов, возникающим при отчуждении доли в квартире, является соблюдение прав сособственников жилого помещения.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Проблема толкования и применения указанной нормы была изложена в Определении Ленинградского областного суда от 27 декабря 2012 года N 33-5830/2012, которым решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истца без удовлетворения*(3).

Из материалов дела следовало, что истица обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику о признании преимущественного права покупки квартиры, сособственником которой являлся ответчик.

В обоснование исковых требований истица указала, что является собственником доли указанной квартиры. Она получила письменное сообщение сособственника другой доли квартиры - ответчика - с предложением купить его долю в праве собственности на квартиру за определенную сумму напрямую без посредничества агентства недвижимости.

Истицей была направлена телеграмма на имя ответчика о согласии приобрести долю квартиры за определенную сумму, которая была указана в письменном сообщении. Ответчик направила истцу письмо с сообщением о наличии покупателя на квартиру и предложила выкупить долю ответчика за сумму, большую, чем та, которая была указана в письменном сообщении.

Истица считает, что письменное уведомление ответчика является офертой для заключения договора купли-продажи доли квартиры, а телеграмма истца о согласии с условиями продажи квартиры - акцептом. Предложение ответчика другому покупателю купить долю квартиры на новых условиях после получения акцепта истца является нарушением преимущественного права покупки истца.

Апелляционная инстанция отметила, что суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что истицей не представлено доказательств нарушения ее права.

В соответствии с выводами суда первой инстанции, поддержанными в апелляционном определении, истец как собственник доли в квартире, при продаже другим собственником своей доли в силу закона имеет преимущественное право покупки. Однако действующим законодательством не закреплена обязанность продавца доли в праве долевой собственности, после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, не изменять в дальнейшем условия и цену договора, поскольку к заключаемому сторонами договору не подлежат применению правила о публичной оферте, когда сторона, направившая оферту о продаже имущества за определенную стоимость и условиях, не вправе изменить данные условия и стоимость.

Доводы истца, что ответчик после направления первоначального сообщения с указанием цены, не вправе впоследствии ее увеличивать, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, поскольку продавец не только вправе изменить предполагаемую цену, но вправе отказаться от продажи принадлежащей ему доли недвижимого имущества, либо иным способом ею распорядиться.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что истицей не представлено доказательств нарушения ее права, поскольку в силу ст. 250 п. 3 ГК РФ право на обращение в суд возможно только в силу нарушения преимущественного права покупки, с требованиями о переводе на собственника, права которого были нарушены, прав и обязанностей покупателя, т.е. действующим законодательством закреплен возможный способ защиты нарушенного права. Согласно пояснениям истца по настоящее время договор купли-продажи доли ответчиком не заключен, т.е. у истца не возникло право на перевод на себя прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, проанализированный пример показывает, что преимущественное право покупки доли в жилом помещении, продаваемой собственником, априори не означает обязанность продавца продать ее по цене, указанной в письменном уведомлении. Цена продаваемой доли в жилом помещении может быть изменена продавцом в сторону увеличения без оглядки на письменное уведомление.

Выводы:

1. Проблема корректировки покупной цены квартиры в договоре участия в долевом строительстве может возникнуть постфактум, то есть не только в процессе заключения договора участия в долевом строительстве, но и постфактум, то есть после введения объекта договора - жилого помещения в эксплуатацию. Основанием для предъявления требований об уменьшении покупной цены квартиры в случае выявления недостатков является заключение строительно-технической экспертизы, которая не только выявляет строительные дефекты, но дает объективную оценку стоимости по их устранению.

2. При рассмотрении дел об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд возникают споры об определении выкупной цены жилого помещения. В правоприменительной практике часто возникает ситуация противоречий между двумя актами оценки жилого помещения, представленными заинтересованными сторонами - истцами и ответчиками, содержащими различные величины рыночной стоимости квартиры. Путь к разрешению спора лежит через проведение товароведческой экспертизы. Однако на практике возникают ситуации, когда экспертная оценка рыночной стоимости квартиры не устраивает одну из заинтересованных сторон, которая заявляет ходатайство о проведении повторной экспертизы. Назначение последней осуществляется судом в соответствии с положениями ч. 2 ст. 87 ГПК РФ при наличии сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличия противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. Анализ судебных решений показывает, что соблюдение формальных юридических процедур при проведении первоначальной товароведческой экспертизы в совокупности с субъективными оценками судебных инстанций о полноте и последовательные ответов на вопросы, поставленные перед экспертом, позволяют суду отказать в удовлетворении ходатайств о назначении повторной товароведческой экспертизы.

3. Продавец - собственник доли жилого помещения - должен в письменной форме уведомить сособственников о продаже принадлежащей ему доли по определенной цене. Последние обладают правом преимущественной покупки реализуемой доли в жилом помещении в течение месяца. Письменное уведомление продавца доли и согласие сособственника о ее приобретении с юридической точки зрения не являются офертой и акцептом, и, следовательно, не обязывают собственника доли продать ее по цене, зафиксированной в письменном уведомлении. Ее стоимость может быть увеличена по усмотрению продавца.

Д. Карпухин,

к.и.н., доцент кафедры международного права и прав человека МГПУ

"Жилищное право", N 4, апрель 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Апелляционное определение Верховного Суда Республики Мордовия от 24 июля 2012 года по делу N 33-1194/57.

*(2) Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18 декабря 2012 года N 33-17558/2012.

*(3) Определение Ленинградского областного суда от 27 декабря 2012 года N 33-5830/2012.