Чужая собственность (А. Мишина, "Расчет", N 5, май 2013 г.)

Чужая собственность

Может ли фирма получить в собственность чужое помещение, если она его не покупает, но долго пользуется им у всех на виду? Точно скажем - можно. Анна Мишина узнала, какие "шаги" для этого нужно предпринять.

За давностью лет

Охарактеризовать такое правовое "явление", как приобретательная давность, можно так - это возможность компании оформить в собственность чужое имущество, которым она добросовестно, открыто и непрерывно пользовалась в течение пятнадцати или пяти лет (для недвижимости или движимых вещей соответственно). Но если все так просто, то почему, спросите вы, эту возможность не используют все вокруг и не завладевают офисами и зданиями, опираясь лишь на то, что пользуются такими объектами "сколько себя помнят"?

Что ж, вы, как всегда, правы - сложности действительно есть. Поэтому будем разбираться: в каких случаях можно воспользоваться приобретательной давностью и что для этого необходимо сделать.

Итак, чтобы компания смогла "по истечении определенно-продолжительного времени" стать собственником вещи или помещения, с которым уже успела сродниться, необходимо соблюсти одновременно несколько условий (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Первое - предприятие не должно быть собственником той вещи, которую оно рассчитывает приобрести. Второе - владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Далее - потенциальному собственнику нужно относиться к вещи как к своей собственной. И, наконец, необходимо, чтобы истек установленный в законе срок давности владения для движимых и недвижимых вещей. Отсутствие любого из вышеперечисленных условий полностью исключает получение права собственности в порядке приобретательной давности. Чтобы, затевая судебный процесс, закончить его "со щитом, а не на щите", рассмотрим каждое из вышеперечисленных условий подробнее.

Чужой - среди своих

Хотелось бы сразу обратить внимание на такой момент. Чаще всего фирма пользуется помещением или, скажем, автостоянкой, на основании договора аренды. Такие контракты обычно длительное время пролонгируются. Вдруг фирма-арендатор задается вопросом - а не "напользовалась" ли она еще на право приобретательной давности. Спешу расстроить такие планы и успокоить арендодателей. При приобретательной давности владение имуществом как своим собственным означает использование его не по договору (это относится как к аренде, так и к хранению, безвозмездному пользованию и т.п.). Статья 234 ГК РФ в данном случае не применяется (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.10.2010 г. N А78-464/2010).

Так как же офисы, складские помещения или другое имущество без оформления контрактов попадает к абсолютно чужому владельцу, и собственник при этом не поднимает шума? Ответ прост - чаще всего последний передает их без надлежащего оформления. Наивно и странно, но такое до сих пор - не редкость. Например, руководители-компаньоны двух предприятий обговорили саму возможность покупки, составили договор и акт, все это подписали (сами!), распорядились о переводе денег... и все. Пойти в регпалату попросту забыли (данная ситуация - не вымысел: несколько лет назад я "дооформляла" такую сделку, тогда как пристройкой к складу предприятие-покупатель пользовалось уже с 2004 года). У всех сложится впечатление, что недвижимость куплена, так как деньги переведены, а ключи и все бумаги на задние переданы. Юридически же собственником склада остался прежний хозяин.

Право собственности в силу приобретательной давности можно получить и на бесхозяйное имущество, то есть такое, которое не имеет собственника или владелец которого неизвестен. Сюда относятся, например, невостребованные грузы, почтовые отправления (по истечении специальных сроков хранения) и пр.

Открыто, непрерывно и добросовестно

Рассмотрим подробнее вторую, и, наверное, самую объемную "составляющую" приобретательной давности. Речь идет о владении вещью, а точнее - о характеристиках владения. В законе сказано, что оно должно быть открытым, непрерывным и добросовестным.

Итак, давностоное владение является добросовестным, если представители фирмы, планирующие получить вещь, не знали и не могли знать о том, что для возникновения права собственности нет никаких оснований (п. 15 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22). То есть, компания, пользуясь имуществом, должна была быть уверенной, что является его собственником. Или что имеет полное право оформить его в собственность. Примером может послужить ситуация, рассмотренная ранее, когда не была завершена передача складского помещения. В этом случае потенциальный собственник точно был бы признан добросовестным владельцем.

"Кроме того, - напоминает московский адвокат Сергей Воронин, - подтвердить добрую совесть могут документы, согласно которым вы несли бремя содержания объекта: капитальный или текущий ремонт, охрана, оплата коммунальных услуг. Если же потенциальный новый собственник не сможет показать судье бумаги, подтверждающие, что последний действительно старательно ухаживал за чужим помещением или зданием, то арбитры, скорее всего, не применят правила о приобретательной давности (П ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2011 г. по делу N А32-27823/2010)".

Далее - несколько слов об "открытости". Это условие можно считать исполненным, если фирма в течение всего времени владения не скрывала факта нахождения у нее имущества. Например, она спокойно у всех на виду огородила площадку, на которую теперь претендует на основании приобретательной давности, или облагораживает территорию перед офисом - кладет асфальт, высаживает деревья.

Обращаясь с иском о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, истец должен представить доказательства непосредственного владения и пользования спорным имуществом на протяжении всех лет (ежедневно и ежегодно). При этом со стороны владельца не должно быть предпринято каких-либо действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику. В противном случае, если выяснится, что в течение пятнадцати лет владелец пытался вернуть спорную вещь (например, писал собственнику письма или уведомления, поднимал тему о ней на переговорах, и тому сохранилось подтверждение в протоколах, или вещь на какое-то время была утеряна) арбитры могут счесть, что пятнадцатилетний срок нарушен.

Теперь - о непрерывности владения. Согласно требованиям закона, общий срок, по истечении которого можно попытаться присвоить офис или здание на основании приобретательной давности, высчитывается так. Сначала выясняется величина периода давности по спорной вещи. Касательно недвижимости, это может быть либо три года, если сделка - ничтожная, либо год, если она оспорима. И уже от окончания срока исковой давности отчитываются установленные законом пятнадцать лет, и только после этого можно идти "пытать счастье" в суде. В противном случае шансы на успех будут стремиться к нулю (п. 16 П ВС РФ и П ВАС РФ 29.04.2010 г. N 10/22, а также решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010 г., постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2011 г. и П ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2011 г. по делу N А32-27823/2010).

Только вместе

А теперь - несколько особенностей, которые не следуют напрямую из закона, но зато "выстраданы" арбитражной практикой. Например, очень интересен такой случай. Много лет назад на основании постановления и распоряжения администрации фирме были предоставлены в десятилетнюю аренду два участка для эксплуатации гостиничного комплекса. Все получилось, как и было задумано - сначала возвели гостиницу, а потом автостоянку с ограждением по периметру. Именно оно и стало предметом иска, когда фирма-застройщик, аккуратно выждав установленное законом время, решила оформить ограждение в свою собственность.

Судьи, посовещавшись, решили, что требование о признании права владения в силу приобретательной давности может быть удовлетворено лишь в отношении объекта недвижимости, имеющего самостоятельный характер. Но по правилам гражданского законодательства, вещь, предназначенная для обслуживания другой и связанная с ней общим назначением, следует судьбе основного имущества (ст. 135 ГК РФ). А ограждения относятся к принадлежностям основной вещи, предназначены для ее обслуживания (как устройство для защиты или предупреждения проникновения и т.п.) и сами по себе самостоятельными объектами гражданских прав не являются. Таким образом, передать их в собственность можно только вместе с "основной" постройкой. Поэтому, установив, что земельный участок, на котором расположено ограждение, не принадлежит обществу на праве владения, судьи не смогли помочь компании получить спорный объект в собственность на основании статьи 234 Гражданского кодекса (П ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2010 г. N А33-10810/2009).

Темное прошлое

Помешать оформить помещение "за давностью лет" может и его "темное прошлое". Например, если изначально, давным-давно, право собственности на здание было неправильно зарегистрировано и данная сделка была признана ничтожной. Именно в такой неприятной ситуации оказалось предприятие, в течение одиннадцати лет пользовавшееся зданием. В самом начале девяностых фирма приобрела у города помещения. Но через два года договор купли-продажи был признан ничтожным. Однако такой вердикт не внес существенных изменений в жизнь предприятия-покупателя. Фирма, как и до объявления сделки ничтожной, продолжала пользоваться "приобретенными" ею помещениями и пристройкой. Время шло, и по прошествии почти двадцати лет бизнесмены решили окончательно присвоить недвижимость, но уже не с помощью договора купли-продажи. Собрав бумаги в арбитраж, представители предприятия указали, что часть здания с пристройкой были приобретены еще в 1991 году, и с этого времени компания открыто и непрерывно ими пользовалась. А теперь пришло время признать за собой право собственности в силу приобретательной давности.

Но на первом же заседании факт признания первоначальной сделки ничтожной обрушил все планы предпринимателей. Ведь, прекрасно понимая, что изначально пользовались помещениями на незаконных основаниях, они уже никак не могли доказать свою добросовестность (как того требует статья 234 ГК РФ).

А, как уже отмечалось, отсутствие этой важной составляющей, увы, категорически исключает признание права собственности на имущество в силу приобретательной давности (п. 15 ПП ВС РФ и П ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22) (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2012 г., постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6.12.2012 г. по делу N А56-22527/2012 и ФАС Северо-Западного округа от 7.03.2013 г. по делу N А56-22527/2012 соответственно).

А. Мишина

"Расчет", N 5, май 2013 г.