Продаем имущество - отражаем выручку (Е.П. Ирхина, "Практическая бухгалтерия", N 5, май 2013 г.)

Продаем имущество - отражаем выручку

Когда показывать доход от продажи основного средства, право на которое нужно регистрировать? Вопрос этот долго был спорным. Казалось бы, с начала этого года ответ получен. Ан нет, все еще не утихают споры о зданиях, проданных в прошлом году, а зарегистрированных в этом.

Конечно, волнуются по этому поводу приверженцы метода начисления. Учли кто как: одни - в день подписания акта, другие - в день перехода права новому собственнику, третьи - вообще 1 января. Как смотрят на это инспекторы? Совпадает ли их позиция с вашей? Если нет, то еще не поздно все исправить и подать в налоговую уточненную декларацию.

В чем соль

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит государственной регистрации. Как раз в этот момент у покупателя и возникает такое право (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Регистрировать, в частности, следует сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Делать это необходимо в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 164 ГК РФ).

Зачем это нужно знать бухгалтеру? А затем, что до заветного дня регистрации реализованное основное средство остается в собственности продавца. Именно на эту дату правильно учитывать доход в целях налогообложения прибыли. Это касается всех правоотношений, возникших до 1 января 2013 года (постановление Президиума ВАС РФ от 8 ноября 2011 г. N 15726/10, письма Минфина России от 15 ноября 2012 г. N 03-03-10/127 и ФНС России от 20 декабря 2012 г. N ЕД-4-3/21729).

Почему так

Изменения, внесенные в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29 ноября 2012 г. N 206-ФЗ, до 1 января 2013 года не действовали. На сделки, заключенные в тот период, распространяются следующие правила.

1. При методе начисления доходы признаются в том периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества, работ, услуг или имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ).

2. Датой получения дохода от продажи товаров, работ, услуг, имущественных прав является дата их реализации (п. 3 ст. 271 НК РФ в старой редакции). Для товаров таковой является дата перехода на них права собственности (п. 1 ст. 39 Кодекса).

3. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса. Причем согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании изложенного доходы от продажи недвижимого имущества признаются для целей налогообложения прибыли на момент государственной регистрации прав собственности покупателя на этот объект, поскольку на указанную дату происходит переход права собственности к покупателю. Так рассуждают инспекторы ФНС, позиция эта согласована с Минфином России. Аналогичный вывод сделал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ.

В постановлении от 8 ноября 2011 г. N 15726/10 судьи указали, что при реализации недвижимости доход для целей налогообложения прибыли (при методе начисления) следует признавать на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Именно так определен момент перехода права собственности в Гражданском кодексе.

Налоговый учет

НДС

Продажа основного средства облагается налогом на добавленную стоимость (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ). Поэтому момент определения базы по НДС в нашем случае - дата перехода права собственности к покупателю. А значит, продавец обязан заплатить НДС только после государственной регистрации здания новым владельцем. Ведь право собственности перейдет к нему только после регистрации (ст. 551 ГК РФ). Здесь нужно подчеркнуть, что все вышесказанное справедливо только в случае, когда оплата покупателем не производилась.

НДС покупателю предъявляется дополнительно к цене здания на основании пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса. В срок до пяти дней после регистрации покупателем своих прав, считая сам день регистрации, продавец обязан выставить счет-фактуру (п. 1, 3 ст. 168 и подп. 1 п. 3, п. 5 ст. 169 НК РФ).

Налог на прибыль

В целях налогообложения прибыли выручка от продажи здания включается в состав доходов от реализации (подп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Для правоотношений, возникших после 1 января 2013 года, датой признания дохода следует считать день передачи здания покупателю по акту приема-передачи или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). Нас интересует другая ситуация - правоотношения возникли до этой даты, а значит, в налоговом учете отражаем выручку по старым правилам - в день регистрации права новым собственником.

Для определения выручки в налоговом учете нужно учитывать все поступления, связанные с расчетами за реализованное здание, за минусом предъявленной покупателю суммы налогов (п. 2 ст. 249, п. 1 ст. 248 НК РФ). Другими словами, сумма дохода равна цене договора купли-продажи без НДС. Доход от продажи здания можно уменьшить на остаточную стоимость (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Документы

Для выбытия недвижимого имущества предназначена форма N ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)" (утв. постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7). И хотя с 1 января этого года унифицированные формы первичных учетных документов применять не обязательно, документ можно взять за образец при разработке собственной "первички".

До продажи здание учитывалось в составе основных средств и соответствовало следующим условиям:

- использовалось в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) или для управленческих нужд;

- срок полезного использования превышал 12 месяцев;

- приобреталось не для продажи;

- могло в будущем приносить доход.

Все, как того требует пункт 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н).

Вышеперечисленные условия перестают выполняться в момент передачи здания покупателю, то есть сразу после подписания акта приема-передачи. Именно тогда нужно отразить в бухучете выбытие основного средства. Основанием для списания послужат договор купли-продажи и акт приема-передачи. При этом амортизацию перестаем начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания.

Даты

Выручку от продажи здания учитываем как прочие расходы по договорной стоимости на момент перехода права собственности на здание покупателю. До тех пор переданное здание остается на балансе продавца в составе оборотных активов (п. 30 ПБУ 6/01, п. 7, 10.1, подп. "г" п. 12, п. 16 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утв. приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н).

Остаточная стоимость здания также признается прочим расходом одновременно с признанием выручки (п. 11, 14.1, 16, 19 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утв. приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н).

Подчеркнем: в отличие от признания выручки дата списания проданного основного средства не зависит от государственной регистрации права собственности покупателя (п. 29 ПБУ 6/01, План счетов и Инструкция по его применению, утв. приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н). Поэтому, по рекомендации Министерства финансов, списываем здание со счета 01 "Основные средства" на счет 45 "Товары отгруженные" (письмо Минфина России от 27 января 2012 г. N 07-02-18/01).

Проводки

Итак, в день подписания акта приема-передачи в бухучете делаются следующие проводки:

Дебет 01-2 "Выбытие основных средств" Кредит 01-1 "Основные средства в организации"

- отражена первоначальная стоимость проданного здания;

Дебет 02 "Амортизация основных средств" Кредит 01-2 "Выбытие основных средств"

- списана амортизация по проданному зданию;

Дебет 45 "Товары отгруженные", субсчет "Переданные объекты недвижимости" Кредит 01-2 "Выбытие основных средств"

- списана остаточная стоимость проданного здания.

В день регистрации права собственности новым владельцем продавец делает проводки:

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" Кредит 91-1 "Прочие доходы"

- отражена задолженность покупателя за проданное здание с учетом НДС;

Дебет 91-2 "Прочие расходы" Кредит 45, субсчет "Переданные объекты недвижимости"

- списана остаточная стоимость проданного здания;

Дебет 91-2 "Прочие доходы" Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС"

- начислен НДС;

Дебет 51 "Расчетный счет" Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

- получены денежные средства от покупателя здания.

Е.П. Ирхина,

редактор-эксперт

"Практическая бухгалтерия", N 5, май 2013 г.