Вопрос: Организация приобрела у физического лица земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов. Переход права собственности на земельный участок к организации зарегистрирован в декабре 2012 года. Впоследствии выяснилось, что земельный участок относится ко второму поясу зоны санитарной охраны хозяйственно-питьевого водоснабжения. С требованием о признании сделки недействительной намерен обратиться прокурор. Следует ли из этого, что договор купли-продажи земельного участка между организацией и физическим лицом может быть признан недействительным? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2013 г.)

Организация приобрела у физического лица земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Данный земельный участок принадлежал продавцу с мая 2010 года. Переход права собственности на земельный участок к организации зарегистрирован в декабре 2012 года. В правоустанавливающих документах на земельный участок отсутствовали сведения об ограничениях. Впоследствии выяснилось, что земельный участок относится ко второму поясу зоны санитарной охраны хозяйственно-питьевого водоснабжения. Исходя из положений ст. 27 ЗК РФ земли, входящие в состав данной территории, не передаются в частную собственность. С требованием о признании сделки недействительной намерен обратиться прокурор.

Следует ли из этого, что договор купли-продажи земельного участка между организацией и физическим лицом может быть признан недействительным?

1. В соответствии со ст. 52 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и ст. 129 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Согласно подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов (далее - ЗСО), используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, являются ограниченными в обороте и не подлежат передаче в частную собственность. При этом в силу п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (смотрите, например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 N 10АП-4094/12).

Как мы поняли из вопроса, земельный участок, ограниченный в обороте, был первоначально отчужден публичным собственником в частную собственность физического лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП). При таких обстоятельствах сделка на основании ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) как противоречащая действующему законодательству и иным правовым актам. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). В то же время действующее законодательство не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям разрешаются в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, включая прокурора*(1) (смотрите п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Следовательно, прокурор вправе предъявить в суд требование о признании первоначальной сделки по продаже земельного участка, ограниченного в обороте, недействительной в течение трехлетнего срока исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось её исполнение (смотрите, к примеру, постановление ФАС Московского округа от 24.11.2011 N Ф05-10267/11 по делу N А41-30091/2010, определение ВАС РФ от 09.04.2012 N ВАС-3173/12).

Общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Однако в рассматриваемой ситуации земельный участок приобретен добросовестным приобретателем*(2) на основании последующей сделки, то есть отчуждателем имущества уже выступало другое лицо, и второй покупатель не являлся участником первой сделки. Заметим, что гражданское законодательство не предусматривает возможности возврата предмета недействительной сделки третьему лицу, не являющемуся ее стороной. В подобном случае защита права лица (собственника) возможна лишь путем виндикационного иска, если имеются основания, предусмотренные ст. 302 ГК РФ. Данная правовая позиция была изложена в определении Конституционного Суда РФ от 23.06.2009 N 1050-О-О.

Таким образом, если недвижимое имущество не может быть истребовано, оно остается в собственности добросовестного приобретателя, владеющего этим имуществом на основании возмездной сделки. Такой вывод вытекает из абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в силу которых недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента государственной регистрации в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 31.05.2011 по делу N 33-12284, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://oblsud.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id= 50400001107011055472981001090445, решение Наро-Фоминского городского суда Московской области, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://naro-fominsk.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num =1&id=50600291012271337474211000304029). Имущество подлежит возврату, только если на основе оценки всех представленных доказательств суд придет к выводу об отсутствии воли собственника на отчуждение своего имущества либо о недобросовестности приобретателя.

2. Обращаем Ваше внимание и на то, что новый собственник земельного участка приобрел его у физического лица, а не у муниципального органа, т.е. данный участок в момент совершения сделки уже находился в частной собственности, и не являлся собственностью публичного образования. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП, что является единственным доказательством существования вещного права субъекта на рассматриваемый объект недвижимости (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В этой связи данные правоотношения подчиняются общим правилам о купле-продаже земельных участков. При их соблюдении оснований для признания данной сделки недействительной, на наш взгляд, не имеется.

Оснований для принудительного изъятия данного земельного участка, по нашему мнению, также не усматривается. Основания прекращения права собственности на земельный участок перечислены в ст. 44 ЗК РФ. К таковым относятся: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительно изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Из содержания ст. 49 ЗК РФ следует, что изъятие является исключительной мерой и может производиться в связи с выполнением международных обязательств РФ; размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещении этих объектов; иными обстоятельствами в установленных федеральным законом случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливается ст. 55 ЗК РФ. Дополнительные ограничения изъятия земельных участков предусмотрены также ст.ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ. В рассматриваемом случае таковых не имеется. Кроме того, ограничение земельного участка в обороте не означает невозможности его использования по целевому назначению при неукоснительном соблюдении санитарно-эпидемиологического, земельного и иного законодательства. В п. 3 ст. 96 ЗК РФ указано, что земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со ст. 55 ЗК РФ. Использование же земельных участков в границах второй и третьей ЗСО ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Таким образом, поскольку юридическое лицо уже владеет на праве собственности земельным участком, включенным в границы второго пояса ЗСО, то изъятие его без достаточных на то оснований противоречит законодательству.

К сведению:

Границы второго пояса ЗСО, используемых для целей питьевого водоснабжения, определены Санитарными правилами и нормами 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения", утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 г. N 10 (далее - СанПиН), в силу которых боковые границы второго пояса ЗСО от уреза воды при летне-осенней межени должны быть расположены на расстоянии: при равнинном рельефе местности - не менее 500 м; при гористом рельефе местности - до вершины первого склона, обращенного в сторону источника водоснабжения, но не менее 750 м при пологом склоне и не менее 1000 м - при крутом (п. 2.3.2.4. СанПиН).

Как предусмотрено п. 4, п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам. Границы и режим ЗСО устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам*(3). Иными словами, проект ЗСО с планом мероприятий должен иметь заключение центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора и иных заинтересованных организаций, после чего утверждается в установленном порядке (п. 1.13 СанПиН). При этом в п. 1.17. СанПиН специально оговорено, что отсутствие утвержденного проекта ЗСО не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, организаций, индивидуальных предпринимателей, а также граждан от выполнения требований, предъявляемых настоящими СанПиН. Следовательно, как усматривают отдельные суды, само по себе отсутствие утвержденного проекта зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения не может свидетельствовать о том, что на земельные участки, попадающие в указанные зоны в соответствии с требованиями СанПиН, не распространяются ограничения, установленные законом. Смотрите, к примеру, решение Кировского районного суда г. Томска от 05.02.2013, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-kirovskij-rajonnyj-sud-g-tomska-tomskaya-o blast-s/act-107273316/, кассационное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 28.01.2011 по делу N 33-202/2011.

Однако имеются и противоположные решения. Так, в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2009 по делу N А41-4925/08 суд по формальным признакам не признал земельный участок в границах ЗСО ограниченным в обороте, мотивируя свою позицию тем, что проект ЗСО Московского водопровода в установленном порядке не был утвержден, а потому невозможно было точно определить границы второго и третьего поясов ЗСО Московского водопровода.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

15 мая 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В ч. 1 ст. 45 ГПК РФ закреплено общее положение, согласно которому прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

*(2) Приобретатель считается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Кроме того, для признания приобретателя добросовестным необходимо, чтобы сделка отвечала признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 38 Постановления N 10/22). Вопрос о добросовестности приобретателя зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и устанавливается судом. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя и может быть опровергнута доказательствами того, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (смотрите там же).

*(3) В частности, в ст. 1 Закона Вологодской области от 26.01.2006 N 1408-ОЗ указано, что порядок рассмотрения и утверждения проектов зон санитарной охраны водозаборов определяется Правительством области.