Вопрос: ООО стало собственником помещения магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома, в результате правопреемства. Право собственности на долю земельного участка под многоквартирным домом зарегистрировано на основании судебного решения, что подтверждается отдельным свидетельством о праве собственности. ООО планирует продать помещение магазина и долю земельного участка юридическому лицу. Необходимо ли соблюдение требований ст. 250 ГК РФ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2013 г.)

ООО стало собственником помещения магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома, в результате правопреемства.

Право собственности на долю земельного участка под многоквартирным домом зарегистрировано на основании судебного решения*(1), что подтверждается отдельным свидетельством о праве собственности.

ООО планирует продать помещение магазина и долю земельного участка юридическому лицу.

Необходимо ли соблюдение требований ст. 250 ГК РФ?

При отчуждении нежилого помещения в многоквартирном доме правила о преимущественном праве покупки не применяются, даже если отчуждение помещения сопровождается переходом к приобретателю доли в праве общей собственности на земельный участок.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Заметим, что данная норма не указывает на возможные исключения из этого правила.

Иной порядок отчуждения доли в праве общей собственности имущества многоквартирного дома установлен жилищным законодательством*(2). Так, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственник такого помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество, отчуждать эту долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой ее передачу отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ). При отчуждении помещения доля в праве общей собственности на общее имущество переходит к приобретателю в силу закона (ч. 1 ст. 38 ЖК РФ).

Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. Как разъяснил Конституционный суд РФ, общее имущество в многоквартирном доме не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями (смотрите постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П). В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под этим домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества. По мнению правоприменителей, передача такой доли даже не входит в предмет сделки по купле-продаже помещения (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.04.2011 N Ф01-1203/11).

Следовательно, нормы о преимущественном праве покупке (ст. 250 ГК РФ) не применяются при продаже нежилого помещения в многоквартирном доме, даже если отчуждение помещения сопровождается переходом к приобретателю доли в праве общей собственности на земельный участок. По общему правилу государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности, в том числе и на земельный участок (смотрите, например, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 N 12АП-4264/12).

К сведению:

Действующее законодательство не содержит норм об обязательной отдельной регистрации права собственности на общее имущество многоквартирного дома. Такая регистрация может быть произведена лишь по желанию собственника либо в случаях, когда возникают правоотношения с участием третьих лиц (смотрите, например, решения Арбитражного суда Тверской области от 29.03.2013 г. по делу N А66-9051/2012, Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2012 по делу N А65-24037/2012. Это прямо предусмотрено в п. 5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 (далее - Инструкция).

В силу п. 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости разделы ЕГРП, относящиеся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое (п. 8 Инструкции). При этом из содержания п. 16 Инструкции следует, что свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (п. 74 Правил ведения ЕГРП). Такие сведения включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него в соответствии с п. 39 Правил ведения ЕГРП (более подробно о содержании этих сведений смотрите в разделе IV Инструкции).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

21 мая 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Согласно абз. 6 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации прав являются судебные решения, вступившие в законную силу.

*(2) В п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ прописано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.