Вопрос: Ипотека в отношении нежилого помещения, принадлежащего физическому лицу, возникла на основании договора, согласно которому залогом данного помещения обеспечены долговые обязательства физического лица перед банком. Следует ли осуществить государственную регистрацию ипотеки? Если да, то в каком порядке, какие документы следует представить при регистрации ипотеки? Следует ли заменить свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо проставить отметку о соответствующем обременении на выданном ранее свидетельстве? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2013 г.)

Ипотека в отношении нежилого помещения, принадлежащего физическому лицу, возникла на основании договора, согласно которому залогом данного помещения обеспечены долговые обязательства физического лица перед банком.

Следует ли осуществить государственную регистрацию ипотеки? Если да, то в каком порядке, какие документы следует представить при регистрации ипотеки? Следует ли заменить свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо проставить отметку о соответствующем обременении на выданном ранее свидетельстве?

1. В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Как следует из содержания п. 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ, права залогодержателя, предусмотренные данным законом и договором об ипотеке, на заложенное имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку в рассматриваемой ситуации залог недвижимого имущества возник на основании договора, то согласно п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- договор об ипотеке не менее чем в двух экземплярах-подлинниках*(1) вместе с указанными в нем документами (в том числе правоустанавливающим документом на объект недвижимости, передаваемый в залог; кредитным или иным договором, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой) и их копиями (п. 1 ст. 29 Закона N 122-ФЗ);

- документы, удостоверяющие личность залогодателя и залогодержателя. Если подателем заявления является представитель физического лица, то необходима нотариально удостоверенная доверенность. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица*(2), а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

- если в договоре указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной - закладная и её копия, а также документы, указанные в закладной в качестве приложений, и их копии (п. 3 ст. 20 Закона N 102-ФЗ);

- кадастровый паспорт на объект недвижимости (техническая документация, описывающая объект недвижимого имущества, выданная до 01.03.2008), если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (п. 11 ст. 33 Закона N 122-ФЗ);

- согласие всех сособственников, если объект находится в общей совместной собственности. Необходимость представления этого документа следует из указания в п. 2 ст. 29 Закона N 122-ФЗ на то, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А в силу п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное*(3);

- документ об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины определен в пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и составляет для случаев, когда договор об ипотеке заключен между физическим лицом и юридическим лицом, 1 000 руб.

Оценка достаточности представленных документов и необходимости предоставления дополнительных документов проводится государственным регистратором в рамках правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

Ипотека нежилых помещений должна быть зарегистрирована в течение пятнадцати рабочих дней со дня поступления всех необходимых документов. В случае, если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней (п. 5 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). На основании п. 2 ст. 21 Закона N 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена не более чем на один месяц при непредставлении в регистрирующий орган какого-либо из перечисленных выше документов; несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ, а также необходимости проверки подлинности представленных документов. В подобных случаях регистрирующий орган запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано (п. 3 ст. 21 Закона N 102-ФЗ). Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки направляется залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации (п. 5 ст. 21 Закона N 102-ФЗ).

2. В п. 6 ст. 20 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства (п. 1 ст. 22 Закона N 102-ФЗ, п.п. 47-49 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, далее - Правила). Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то это также указывается в регистрационной записи.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре (п. 2 ст. 22 Закона N 102-ФЗ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ, п. 77 Правил). Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если права залогодержателя удостоверяются закладной, то и копию закладной с приложениями (п. 4 ст. 22 Закона N 102-ФЗ).

Обращаем внимание, что действующее законодательство не предусматривает обязательной замены свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - свидетельство) при регистрации договора об ипотеке, равно как и проставление отметок о соответствующем обременении на выданном ранее свидетельстве. Однако по желанию правообладателя на основании его заявления регистрирующий орган может выдать новое свидетельство с указанием вида обременения - ипотеки (залога недвижимого имущества). За повторную выдачу правообладателю свидетельства в связи с внесением в содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений Налоговым кодексом РФ установлена государственная пошлина для физических лиц в размере 200 руб. (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

К сведению:

Более подробную информацию о порядке регистрации договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), выдаче повторных свидетельств можно узнать на официальном сайте управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, перейдя по ссылке: http://www.to42.rosreestr.ru/.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

8 мая 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1). Отметим, что документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено Законом N 122-ФЗ, не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, а второй помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ).

*(2). Если учредительные документы ранее представлялись в регистрирующий орган, то их повторное представление не требуется. Но если учредительные документы изменялись или дополнялись, то представляются нотариально удостоверенные копии всех изменений и дополнений.

*(3). Если заявитель состоит в браке, то в регистрирующий орган должно быть представлено нотариально удостоверенное согласие второго супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ), либо документ, подтверждающий, что данный объект не находится в их совместной собственности. Таковыми могут быть, например, соглашение супругов о разделе общего имущества, решение суда о разделе такого имущества, об определении долей супругов (ст. 38 СК РФ), нотариально удостоверенный брачный договор (ст. 40 СК РФ).