Узакониваем перепланировку в судебном порядке (А. Сазоненко, "Консультант", N 9, май 2013 г.)

Узакониваем перепланировку в судебном порядке

Лица, осуществившие самовольную перепланировку помещения, обязаны за свой счет привести его в прежнее состояние. Однако собственники имеют шанс узаконить (легализовать) самовольную перепланировку в судебном порядке.

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения есть изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (Жилищный кодекс Российской Федерации : федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. Далее по тексту именуется Жилищным кодексом, ЖК, ЖК РФ). Техническим паспортом называется документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК). Отсюда следует, что изменения конфигурации жилого помещения, не требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, не могут признаваться перепланировкой. Замена ванны или раковины переустройством или перепланировкой считаться не может, не требуется вносить изменения в технический паспорт, коль данный документ исходит из того, что в жилом помещении могут быть установлены ванна или раковина. Замена оборудования не является переустройством (перепланировкой), поскольку является заменой, а не установкой оборудования нового. Установка оборудования, техническим паспортом не предусмотренного, например, теплового вентилятора, требует согласования с уполномоченным органом, поскольку является переустройством, влечет за собой изменения в работе тепловых сетей.

Правовая дефиниция

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 171, перепланировкой жилого помещения могут являться действия и результаты действий: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда 2003 г. не допускают перепланировку жилых домов и квартир, которая ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушениям в работе инженерных систем и (или) установленного на здании оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2). Не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех граждан дома или квартиры (п. 1.7.3). Таким образом, запрещены перепланировки отдельных квартир, если они ухудшают эксплуатацию дома в целом, если они ухудшают проживание граждан в других квартирах того же дома. Запрещена и перепланировка комнаты в квартире, если перепланировка ухудшает проживание граждан в других комнатах той же квартиры либо эксплуатацию квартиры в целом.

Согласование перепланировки

Как правило, граждане, планирующие провести перепланировку в своем жилом помещении, не обладают достаточными познаниями для того, чтобы верно оценить ее будущие результаты. Следовательно, они должны заранее согласовать свои действия с компетентными органами, которые, как полагают, обладают необходимыми познаниями для того, чтобы судить о возможных последствиях перепланировки. Обладают ли компетентные органы необходимыми познаниями в действительности, заявителя интересует мало. Ему важно получить разрешение.

Перед тем как приступить к работам по перепланировке, следует представить ряд документов в уполномоченный орган по месту нахождения жилого помещения, в котором планируются работы. Документы предусмотрены перечнем, содержащимся в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса. Перечень включает в себя следующие документы:

- заявление о перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

- правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения;

- технический паспорт перепланируемого жилого помещения;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в т.ч. временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление указанных документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Приведенный перечень является исчерпывающим, следовательно, компетентный орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов. В соответствии с ч. 3 ст. 26 Жилищного кодекса заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается на основании представленных документов уполномоченным органом не позднее чем через 45 дней со дня представления документов (ч. 4 ст. 26 ЖК). Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании уполномоченный орган выдает или направляет заявителю документ, подтверждающий согласование (ч. 5 ст. 26 ЖК).

Форма документа, подтверждающего решение о согласовании, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2008 г. N 266. Данный документ является основанием для проведения работ по перепланировке жилого помещения (ч. 6 ст. 26 ЖК). Завершение работ подтверждается актом приемочной комиссии (ч. 1 ст. 28 ЖК). Форма акта приемочной комиссии федеральным жилищным законодательством не устанавливается. Приемочная комиссия подтверждает завершение работ, если результаты перепланировки соответствуют решению о согласовании. Жилищный кодекс не содержит требований к порядку формирования комиссии, требований к ее составу. Соответствующие предписания могут содержаться в нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, а также в нормативных правовых актах органов местного самоуправления.

Следует обратить внимание на то, что при соблюдении установленного порядка подачи заявления и надлежащем оформлении всех прилагаемых документов у заявителя появляется субъективное право требовать принятия положительного решения о перепланировке.

Акт приемочной комиссии согласно ч. 2 ст. 28 ЖК должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Таковым органом в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ является орган кадастрового учета - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения допускается по основаниям, предусмотренным в ст. 27 ЖК:

- непредставление документов, определенных ЖК;

- представление документов в ненадлежащий орган;

- несоответствие проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 27 ЖК).

В соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК собственник жилого помещения или наниматель жилого помещения по договору социального найма, осуществившие самовольную перепланировку, обязаны за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Обязанность необходимо исполнить в течение разумного срока в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование. Однако в ч. 4 ст. 29 ЖК содержится правило, согласно которому на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Бремя доказывания

Изучение практики применения ст. 29 ЖК российскими судами при рассмотрении дел о самовольных перепланировках показывает, что большинство дел данной категории возбуждается в целях сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если самовольная перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан или отсутствует угроза их жизни и здоровью. Если исходить из общего правила, установленного в ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, то доказать, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, должно лицо, которое произвело перепланировку самовольно. Доказывает лицо, настаивающее на том, что жилое помещение следует оставить в перепланированном состоянии на законном (легальном) основании.

Дело N ... Гражданка произвела самовольную перепланировку в квартире, которая принадлежит ей на праве собственности, а затем обратилась в администрацию города с заявлением об узаконении перепланировки. Орган местного самоуправления в согласовании отказал. Отказ администрации хозяйка сочла необоснованным, поскольку санитарные нормы и правила, которыми руководствовался уполномоченный орган, по мнению собственника, устарели и не соответствуют правам и свободам гражданина. Собственник полагал, что перепланировка не нарушает прав граждан, соседствующих с квартирой, не приносит ущерб безопасности жилого помещения, напротив, способствует улучшению планировки, вентиляции в санузле и экономит потребление электроэнергии.

В заседании гражданка просила принять решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, поскольку перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угроз для их жизни или здоровья. Ответчик требования не признал, пояснив, что собственник не представил доказательств того, что произведенная перепланировка не создает угроз жизни и здоровью граждан.

В кассационной жалобе на состоявшееся решение суда гражданка указала, что перепланировку осуществила с целью благоустройства. Снос перегородок в жилом помещении, которое ей принадлежит на праве собственности, не создает угрозы для жизни людей, что подтверждается техническим паспортом и ответом на ее запрос из проектной организации. Квартира расположена на 1-м этаже, поэтому переустройство санитарного оборудования (канализации) не может причинить неудобств или вреда соседям. Хозяйка пользуется перепланированной квартирой более 10 лет, за этот период претензий от соседей не поступало. Вывод суда о необходимости получения заключения из санэпиднадзора, по ее мнению, неправильный, поскольку санэпиднадзор занимается проверкой воздуха, воды в квартире, смывами на наличие опасных бактерий и делает осмотр на наличие в доме воды и канализации. Факт же наличия в квартире водопровода и канализации подтвержден в суде выпиской из технического паспорта на квартиру. Кроме того, процедура является платной. Хозяйка просила решение отменить и принять новое, удовлетворяющее ее требованиям.

Коллегия по гражданским делам областного суда оставила кассационную жалобу собственника жилого помещения без удовлетворения, состоявшееся по делу судебное решение осталось без изменений. Коллегия указала, что жилое помещение может быть оставлено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создает угроз их жизни или здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК). Жилые помещения по планировке, микроклимату, воздухообмену должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. Граждане имеют право на благополучную среду обитания, которая не оказывает вредного воздействия на человека (ст. 23, ст. 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52 "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"). Собственник произвел самовольную перепланировку: снес перегородки, разделявшие ванную, туалет и кладовую, вновь созданное помещение оборудовал под кухню, а помещение кухни превратил в санузел. МУП "Стройпроект" и управление архитектуры и строительства городской администрации сообщили, что перепланировка, произведенная собственником жилого помещения, не затрагивает несущих конструкций и не влияет на сейсмостойкость здания.

Комиссия по перепланировке квартир при администрации города отказала в легализации самовольно произведенной перепланировки, поскольку согласно п. 2.6 СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений не допускается, также по санитарно-гигиеническим нормам не допускается объединение вентиляционных каналов туалетов и кухонь. Представитель Федерального государственного учреждения здравоохранения (ФГУЗ) в судебном заседании пояснил, что учреждение может произвести необходимые замеры и дать заключение о том, создает либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан произведенная хозяйкой перепланировка, однако собственник за данным заключением не обращался. Установив вышеизложенные обстоятельства, суд обоснованно предложил собственнику обратиться в учреждение здравоохранения за получением заключения о том, что произведенная перепланировка не создавала угрозу жизни и здоровью граждан, однако истица отказалась обратиться за ним, поскольку данная услуга являлась платной.

Поскольку хозяйка не предоставила суду доказательств того, что произведенная ею перепланировка не создавала угрозу жизни и здоровью граждан, суд обоснованно отказал ей в удовлетворении иска. Доводы жалобы о том, что для легализации перепланировки не требует заключения учреждения здравоохранения, получение которого ей было предложено судом, являются несостоятельными, поскольку основаны на предположениях. Доводы кассационной жалобы об отсутствии денежных средств на оплату получения названного заключения правового значения для разрешения данного спора не имеют.

Представляется, что данный пример показывает, как распределяется бремя доказывания по спору о сохранении помещения в перепланированном состоянии, какие документы могут выступать надлежащими средствами доказывания, какие сведения, содержащиеся в документах, могут выступать в качестве доказательств, подтверждающих, что перепланировка не нарушает права других граждан, не создает угрозы их жизни и здоровью.

Доказательная база

Выше продемонстрировано, что по иску собственника о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии бремя доказывания падает на собственника. Чтобы выяснить, какие документы из каких учреждений и органов суд принимает в качестве надлежащих и достоверных доказательств возможности сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, следует обратиться к другим примерам.

Дело N ... Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону, рассмотрев 19 июня 2007 г. дело по иску к органу местного самоуправления о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, принял решение об удовлетворении иска, поскольку установил что переустройство и перепланировка квартиры, осуществленные истцом, ничьих прав, законных интересов не нарушили, соответствуют требованиям СНиП. При вынесении решения суд опирался на заключение Северо-Кавказского центра экспертиз.

Таким образом, в рассмотренном случае средством доказывания выступило заключение эксперта.

Предмет доказывания

При рассмотрении дел о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии имеет значение не только то, кем было выдано заключение о возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии, но и то, что именно написано в таком заключении. Часть 4 ст. 29 ЖК четко устанавливает, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии возможно, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью. Отсюда следует, что заключения компетентной (экспертной) организации о соответствии перепланированного (переустроенного) помещения требованиям СНиП или санитарным нормам недостаточно. Перепланированное помещение должно не только соответствовать требованиям СНиП и санитарным нормам. Перепланировка не должна нарушать прав и законных интересов граждан, не создавать угроз их жизни и здоровью.

Дело N ... Собственник обратился с иском к администрации г. Белгорода о признании незаконным отказа в согласовании перепланировки жилого помещения, сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Хозяин четырех комнатной квартиры произвел перепланировку: демонтировал шкафы в жилой комнате и перегородку с дверным проемом, тем самым увеличив площадь жилых комнат. Перепланировку собственник произвел без проектной документации, не получив предварительного согласия органов местного самоуправления. Из-за самовольной перепланировки не смог получить в регистрационной службе правоустанавливающих документов на квартиру. Свои требования хозяин квартиры обосновывал ч. 4 ст. 29 ЖК, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью. В качестве доказательства отсутствия нарушений прав и законных интересов использовалось заключение о надежности конструкций, из которого следовал вывод о том, что демонтаж перегородки с дверным проемом и демонтаж шкафов выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома с соблюдением требований СНиП 31-01-2003. Перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью для проживающих в доме граждан.

Решением районного суда от 6 октября 2008 г. удовлетворены исковые требования собственника жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда определением от 9 декабря 2008 г. постановленное решение отменила, в иске отказала. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ нашла надзорную жалобу подлежащей частичному удовлетворению. Определение коллегии областного суда отменено в части, касающейся отказа в иске, но оставлено в силе в части, касающейся отмены решения суда первой инстанции. Дело отправлено в районный суд для рассмотрения по существу. Свои соображения судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ мотивировала следующим образом.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ). Согласно градостроительному заключению управления архитектуры и градостроительства департамента строительства и архитектуры администрации г. Белгорода перепланировка квартиры выполнена без наличия проектной документации, но требования СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" перепланировкой нарушены не были. Указано на необходимость получить заключение о надежности конструкций.

В заключении федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области" сказано, что произведенная в квартире перепланировка не противоречит требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям". Экспертная организация ООО "Воронежский центр экспертизы", проводившая исследования, пришла к выводу о том, что демонтаж перегородки с дверным проемом в помещении и демонтаж шкафов выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома с соблюдением требований СНиП 31-01-2003, не создают угроз жизни и здоровью проживающих граждан.

Решением МУ "Городской жилищный фонд" собственнику отказано в согласовании самовольно произведенной перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием указанного жилого помещения после осуществления работ по перепланировке требованиям п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением России от 27 сентября 2003 г. N 170.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался требованиями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, исходя из того, что осуществлена перепланировка без соблюдения установленного законом порядка, однако изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушают чьих-либо прав и законных интересов, не создают угрозу жизни и здоровью, не нарушали конструктивную целостность дома, в результате чего возможно использование квартиры по ее прямому назначению. В подтверждение своего вывода суд сослался на указанные выше заключения управления архитектуры и градостроительства, ООО "Воронежский центр экспертизы", федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области".

Отменяя решение, кассационная инстанция обоснованно указала на то, что требования к объектам капитального строительства регламентируются не только нормами СНиП 31-01-2003, но и другими техническими правилами и нормами, что не было учтено судом первой инстанции при рассмотрении дела. Так, градостроительное заключение и заключение специалиста ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" указывают на соответствие произведенной планировки требованиям СНиП 31-01-2003. Но в заключениях сказано о соответствии или несоответствии перепланировки Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, в соответствии с п. 4.2.4.9 которых в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается расширять и пробивать проемы. Судебная коллегия Верховного суда решила, что определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда в части отмены решения районного суда являлось законным и оснований для удовлетворения надзорной жалобы в этой части не имелось. Вместе с тем судебная коллегия Верховного суда не согласилась с определением судебной коллегии областного суда в части вынесения нового решения об отказе в удовлетворении иска на том основании, что перепланировка квартиры произведена с нарушением Правил и норм технической эксплуатации.

Надзорная инстанция полагает, что судебная коллегия областного суда не учла положения ч. 4 ст. 29 ЖК, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Данная норма, как указано в определении надзорной инстанции, предусматривает одно из правовых последствий самовольной перепланировки жилого помещения, когда в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но если выявлено, что не нарушаются права и законные интересы граждан, не создана угроза их жизни и здоровью.

Доводы собственника о том, что перепланировка не повлияла на законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью в нарушение требований ст. 198 ГПК, судебной коллегией не проверялись, и суждение об этом в определении кассационной инстанции отсутствует. На основании изложенного судебная коллегия посчитала, что допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, которое сочла возможным направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении в первой инстанции рекомендовано учесть изложенное, обсудить вопрос о проведении экспертизы по данному делу и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с требованиями закона (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 1 сентября 2009 г. N 57-В09-11).

Наверное, говорить, что для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии необходимо и достаточно только отсутствия нарушений прав и законных интересов граждан, отсутствие существующей или потенциальной угрозы их жизни или здоровью, правильно только при соответствия перепланировки требованиям СНиП и СанПиН, Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. При этом, однако, перепланировка должна затрагивать жилое помещение, принадлежащее одному хозяину - собственнику. Перепланировка не должна затрагивать помещений, принадлежащих другим лицам.

Нарушение прав других лиц

Возможно ли сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии, если в результате перепланировки увеличилась площадь жилого помещения за счет площади общих помещений в многоквартирном доме? Следует отметить, что опубликованная судебная практика, отвечающая на данный вопрос, практически отсутствует, встретилось лишь одно постановление, в котором суд не согласился с возможностью сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, поскольку перепланировка затронула общую площадь всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Дело N ... Собственник обратился с иском к органу местного самоуправления, в иске просил признать недействительным решение отдела городского архитектурно-строительного контроля мэрии (далее отдел) о согласовании перепланировки жилого помещения, на основании которого соседкой по площадке была установлена конструкция с перегородкой и дверью на лестничной клетке, являвшейся местом общего пользования и общим имуществом в многоквартирном доме. Установка конструкции нарушала права собственника квартиры.

Судебная коллегия областного суда постановила решение об удовлетворении исковых требований собственника оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, указав следующее. Согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы, может быть признан судом недействительным. На основании заявления гражданки отдел принял решение о согласовании перепланировки жилого помещения в соответствии с представленным проектом. На основании решения о согласовании в соответствии с проектом перепланировки квартиры на 2-м этаже двухэтажного деревянного жилого дома, а точнее, на лестничной клетке - площадке установлены деревянный тамбур и дверной блок.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что решение о согласовании такой перепланировки жилого помещения принято с нарушением действующего законодательства, нарушает право истца на пользование общим имуществом в связи с устройством в месте общего пользования (на лестничной площадке) деревянного тамбура.

Часть 2 ст. 25 ЖК устанавливает, что перепланировка жилого помещения есть изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Поскольку отдел принял решение о согласовании перепланировки с устройством не существовавшего ранее тамбура на лестничной площадке, что не предусмотрено действующим жилищным законодательством, суд обоснованно признал такое решение недействительным.

В решении суда первой инстанции обоснованно указано, что применительно к данному делу в силу вышеупомянутых норм и ст. 16 ЖК перепланировка жилого помещения могла быть осуществлена только за счет находившихся в квартире жилых помещений и помещений вспомогательного назначения, т.к. ни коридора, ни секции, ни тамбура у входа в квартиру не было, а лестничная клетка (площадка) не может быть отнесена к жилому помещению, перепланировка которого возможна в соответствии с жилищным законодательством. Решение отдела нарушает права собственника соседней квартиры, лишившегося возможности пользоваться общим имуществом дома (лестничной клеткой) в полном объеме.

Доказательство того, что собственник злоупотреблял своим правом на пользование лестничной клеткой, ни в суд первой инстанции, ни в кассационную инстанцию представлено не было.

От частного - к общему

Выше мы рассматривали вопрос о том, может ли перепланировка вне жилого помещения (квартиры) нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Убедились, что может. В настоящем разделе рассмотрим вопрос о том, может ли нарушать права и законные интересы других лиц (соседей) перепланировка в жилых помещениях квартиры, осуществленная собственником.

Дело N ... Хозяин обратился с иском к органу местного самоуправления о сохранении выполненной перепланировки принадлежащей ему на праве собственности четырех комнатной квартиры. Собственник указал, что осуществил перепланировку по проекту, но без разрешений и согласований. Главный районный архитектор отказал в сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, поскольку перепланировка затрагивает несущие конструкции жилого дома, а постановлением главы Ступинского района Московской области от 19 апреля 2004 г. N 995 запрещено конструктивное изменение несущих элементов.

Хозяин считал, что отказ не основан на законе, поскольку произведенной перепланировкой, в т.ч. устройством проема в несущей стене между комнатами в принадлежащей ему квартире, общая несущая способность стены не нарушена. Представитель органа местного самоуправления исковые требования не признал, ссылаясь на то, что перепланировка несущих конструкций жилого дома запрещена, т.к. приводит к нарушению их прочности.

Разрешая спор, суд руководствовался ч. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. В иске суд отказал, т.к. хозяин не получил согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Президиум Московского областного суда оставил судебное решение без изменений, поскольку согласно ч. 2 ст. 362 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Применение судом п. 1 ст. 247 ГК РФ не повлияло на исход дела, поскольку согласно ст. 8 ЖК к отношениям по перепланировкам жилых помещений применяется законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Однако указанная норма должна применяться судом с учетом специальных норм. Пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, носящим императивный характер, предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не допускаются. Собственник квартиры, устроив проем в стене, нарушил целостность несущих конструкций всего здания, что недопустимо.

Доводы жалобы о том, что согласно заключению эксперта прочность несущей конструкции увеличилась, не являются безусловным основанием для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии. Доводы жалобы о невозможности восстановления конструкции в прежнем состоянии из-за угрозы обрушения многоквартирного дома не свидетельствуют о нарушении судом материального права.

В силу ч. 5 ст. 29 ЖК, подчеркнул президиум Московского областного суда, порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в перепланированном состоянии устанавливается органом, осуществляющим согласование (постановление президиума Московского областного суда от 30 января 2008 г. N 63 по делу N 44г-35 Ступинского городского суда Московской области).

Правовая позиция Верховного суда РФ

Нами изложено содержание отдельных судебных актов по спорам о самовольных перепланировках жилых помещений. Все они, имеют большое значение, поскольку, основываясь на их содержании, можно подготовиться к судебному процессу, приступить к формированию необходимой и достаточной доказательственной базы по делу об узаконении (легализации) самовольной перепланировки или, правильно оценив перспективы судебного разбирательства, отказаться от участия в бесплодной тяжбе.

Привлекает внимание то обстоятельство, что все дела, решения по которым изложены выше, рассматривались судами в исковом производстве. Вместе с тем Верховный суд РФ высказал правовую позицию, согласно которой не всякое дело о легализации (узаконении) самовольной перепланировки является исковым. В обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за II квартал 2006 г. содержится ответ на вопрос, в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Согласно позиции, изложенной в ответе, в случае самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно перепланированного жилого помещения.

Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Вместе с тем положения ст. 29 ЖК не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26-28 ЖК, согласовать по заявлению гражданина самовольную перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК документы, а перепланировка соответствует требованиям законодательства.

Таким образом, разъясняет президиум Верховного суда РФ, в рассматриваемом обзоре вопрос о сохранении жилого помещения перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненной перепланировки жилого помещения.

Прогноз и рекомендации

Несмотря на то что суды до сих пор принимают решения по искам лиц, произведших перепланировку, о ее узаконивании, роль рекомендаций президиума Верховного суда РФ не стоит недооценивать. Скорее всего, со временем у собственников, осуществивших самовольную перепланировку, уже не будет возможности избежать прохождения во внесудебном порядке процедуры согласования перепланировки жилого помещения.

Мало кто отважится ждать, когда органы местного самоуправления обратятся в суд с иском о продаже жилого помещения с торгов для того, чтобы появилась законная возможность обратиться со встречным иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Если решением суда заявителю будет отказано в сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, наступают последствия, установленные ч. 3, 5, 6 ст. 29 ЖК.

Из вышеизложенного следует, что вопрос о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии может решаться судом:

- по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже с публичных торгов жилого помещения, если ответчик по такому делу защищается встречным иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии;

- по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления согласовать произведенную перепланировку или созвать приемочную комиссию (утвердить акт приемочной комиссии о завершении перепланировки жилого помещения);

По делам о легализации самовольных перепланировок следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение (членов семьи заявителя, соседей по квартире, дому, если перепланировка затрагивают их права на занимаемые ими помещения). Процессуальное положение этих лиц (соответчики, третьи лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Например, если владелец соседней комнаты в коммунальной квартире возражает против оформления самовольных переустройств (перепланировок) по мотиву нарушения его законных интересов и к нему предъявлен иск о признании возражений необоснованными, то этот сосед и орган местного самоуправления, отказывающий в согласовании, будут являться соответчиками по делу.

А. Сазоненко,

ИрЮИ (ф) РПА Минюста России

"Консультант", N 9, май 2013 г.