О минимальном перечне услуг и работ (И.Н. Калинина, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2013 г.)

О минимальном перечне услуг и работ

Постановлением от 03.04.2013 N 290 Правительство РФ утвердило:

- минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (далее - минимальный перечень услуг и работ);

- Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (далее - Правила оказания услуг и выполнения работ);

- изменения к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД*(1), а также к Правилам содержания общего имущества*(2) (имеют технический характер, поэтому в данной статье не рассматриваются).

Документ вступил в силу 20.04.2013, а утвержденные им минимальный перечень услуг и работ и Правила оказания услуг и выполнения работ применяются к правоотношениям, возникшим после указанной даты. Коротко расскажем о содержании нового документа.

Минимальный перечень услуг и работ

Данный перечень можно назвать своеобразной памяткой о том, какие работы и услуги необходимо выполнять и оказывать управляющему в целях надлежащего содержания общего имущества в МКД в целом и его отдельных элементов в частности. Минимальный перечень услуг и работ состоит из трех разделов, объединяющих обязательные работы и услуги по укрупненным элементам общего имущества: несущим и ненесущим конструкциям, оборудованию и системам инженерно-технического обеспечения, иному имуществу. В основе формирования указанного минимального перечня лежит безусловная обязанность лиц, ответственных за содержание общего имущества, по проведению периодических осмотров, результаты которых являются основанием для выполнения восстановительных работ либо для разработки плана их проведения.

По мнению большинства экспертов, в утвержденном виде минимальный перечень услуг и работ не является информативным, поскольку он не соответствует представлениям о документе, который обобщает и систематизирует существующие правила и требования, предъявляемые к содержанию общего имущества МКД, в составе общих требований к содержанию зданий и сооружений и их конструктивных элементов, которые закреплены в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Перечне национальных стандартов и сводов правил*(3), Перечне документов в области стандартизации*(4).

Правила оказания услуг и выполнения работ

Согласно п. 3 правил минимальный перечень услуг и работ определяется в отношении каждого дома с учетом:

- конструктивных элементов МКД;

- наличия и состава внутридомовых инженерных систем;

- наличия земельного участка, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

- геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

Таким образом, выполнять все мероприятия, названные в перечне, необязательно, однако следует понимать, что для обоснованного отказа от выполнения определенных работ (оказания определенных услуг) должны быть объективные причины. Например, в связи с отсутствием в МКД мусоропровода, печей или газового оборудования выполнение работ по их обслуживанию не требуется, поэтому они автоматически исключаются из минимального перечня услуг и работ для конкретного дома. Однако, если из этого перечня "исчезнут" работы по надлежащему содержанию перекрытий или крыш, имеющихся в каждом доме, такая минимизация будет нелегитимной.

О том, где должен быть закреплен минимальный перечень услуг и работ для конкретного дома, указано в п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ.

При непосредственном управлении МКД такими документами являются:

- решение общего собрания (для домов, в которых количество квартир не превышает 12);

- договор оказания услуг и выполнения работ с УК (для домов, в которых количество квартир превышает 12).

При управлении управляющей организацией минимальный перечень услуг и работ закрепляется в договоре управления. При управлении домом ТСЖ такой документ должен быть назван в уставе, а при управлении застройщиком - в решении последнего.

В силу п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ на лиц, ответственных за содержание и ремонт общего имущества в МКД, возложено несколько новых функций, которые, в сущности, не так уж и новы, просто теперь они названы в нормативном акте. К ним относятся:

- обеспечение работы аварийно-диспетчерской службы;

- ведение и хранение технической документации на МКД;

- своевременное заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества со сторонними организациями, в том числе со специализированными компаниями, а также контроль исполнения указанных договоров;

- подготовка предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, о проведении капитального ремонта и доведение их до сведения собственников помещений;

- организация работы по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

- организация работы по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;

- предоставление потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в МКД, информации, связанной с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных минимальным перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством РФ является обязательным.

Хотелось бы напомнить, что в соответствии с положениями ЖК РФ (п. 2.1, 2.2 и 2.3 ст. 161) и Правил содержания общего имущества (п. 16) при управлении домом ТСЖ именно товарищество является лицом, ответственным за содержание и ремонт общего имущества, а при непосредственном управлении или управлении УК таковыми признаются собственники помещений в МКД. Свою обязанность собственники выполняют путем заключения необходимых договоров с обслуживающими организациями (при непосредственном управлении), а также путем оформления договоров управления (при управлении УК). Таким образом, все перечисленные обязанности возлагаются в зависимости от выбранного способа управления на ТСЖ, УК, собственников помещений в МКД, где количество квартир не превышает 12 и заключено несколько договоров с разными исполнителями. В последнем случае особенно важно определить, кто ведет и хранит техническую документацию, в каком порядке планируются ремонтные работы текущего и капитального характера, начисляется и собирается плата, взыскиваются долги.

* * *

На основе проведенного анализа Постановления Правительства РФ N 290 можно сделать вывод, что принятый документ упорядочивает, уточняет и систематизирует мероприятия по содержанию общего имущества в МКД и конкретизирует некоторые обязательства управляющих компаний и собственников помещений, но не вводит никаких принципиально новых правил, понятий и положений.

И.Н. Калинина,

эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.

*(2) Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

*(3) Утвержден Распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р.

*(4) Утвержден Приказом Ростехрегулирования от 01.06.2010 N 2079.