Уточнения по вопросам управления новостройками (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2013 г.)

Уточнения по вопросам управления новостройками

19.04.2013 начали действовать поправки, внесенные в ЖК РФ Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ. Они касаются вопросов управления МКД сразу после их ввода в эксплуатацию. Ранее мы рассматривали порядок управления такими домами*(1) и обращали внимание, что некоторые моменты в законе не были проработаны. Комментируемые поправки исправили ситуацию.

Управление домом после его ввода в эксплуатацию

Поправки не коснулись основных принципов управления МКД сразу после его ввода в эксплуатацию: домом по-прежнему вправе управлять сам застройщик при его соответствии стандартам и правилам деятельности по управлению МКД*(2) либо УК, привлеченная застройщиком по договору управления, который должен быть заключен не позднее пяти дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Между тем уточнено (путем изложения п. 5 ст. 162 ЖК РФ в новой редакции), что такой договор заключается на срок не более трех месяцев. Предполагается, что в течение этого периода будет подписан договор управления с УК - победителем открытого конкурса. Условие о сроке действия договора, превышающем три месяца, не соответствует закону и не должно применяться. Другой вопрос: кто будет управлять домом, если в течение этого периода не будет заключен договор управления с победителем открытого конкурса? Полагаем, подобное нарушение не приведет к ущемлению прав потребителей, в связи с чем управлять домом должно лицо, первоначально принявшее на себя такие обязательства.

Открытый конкурс

Если ранее п. 13 ст. 161 ЖК РФ предписывал органу местного самоуправления (ОМСУ) провести конкурс в течение 10 рабочих дней со дня ввода МКД в эксплуатацию, то сейчас установлены более реальные сроки. Так, теперь в течение 20 дней*(3) со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию ОМСУ размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в Интернете. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения ОМСУ проводит открытый конкурс (полагаем, здесь имеются в виду непосредственно процедура сравнения предложений участников конкурса и выявление победителя). В течение еще 10 дней со дня проведения открытого конкурса ОМСУ уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения по акту, о результатах открытого конкурса и условиях договора управления домом.

Дольщики - сторона договора управления

Одно из существенных новшеств состоит в том, что теперь согласно закону лица, принявшие от застройщика (от лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, выступают в качестве стороны договора управления МКД. Но таковым является не всякий договор, а лишь заключенный с УК, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в случае, предусмотренном п. 13 ст. 161 ЖК РФ (в нем сказано о проведении конкурса по домам, только что введенным в эксплуатацию). Соответствующие изменения отражены в новом п. 1.1 ст. 162 ЖК РФ, а также в п. 2 данной статьи. Обратим внимание, что до внесения поправок УК, признанная победителем конкурса, подписывала договор управления с застройщиком (это следовало из прежней редакции п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, согласно закону до подведения итогов открытого конкурса в качестве сторон договора управления (если к управлению новостройкой была привлечена УК) выступают УК и застройщик, а после - УК и лица, получившие от застройщика помещения. Эти положения вовсе не отменяют общие правила, прописанные в ЖК РФ, а также обстоятельства, обусловленные логикой.

Во-первых, тот факт, что владельцы помещений, право на которые не зарегистрировано, становятся заказчиками по договору управления, вовсе не означает, что они вправе участвовать в принятии решений по управлению домом как собственники помещений. Владельцы помещений лишь исполняют договор, условия которого были определены на открытом конкурсе.

Во-вторых, п. 13 ст. 161 ЖК РФ устанавливает обязанность лиц, принявших помещения от застройщика, заключить договор управления с победителем открытого конкурса, но не поясняет статус застройщика как стороны договора управления домом в части помещений, не переданных иным лицам. Читая кодекс буквально, можно прийти к выводу, что застройщик не является стороной договора управления, заключаемого по итогам открытого конкурса (с ним такой договор не оформляется, до него даже не доводятся результаты открытого конкурса). Диаметрально противоположная ситуация была до внесения в ЖК РФ комментируемых изменений с лицами, получившими помещения от застройщика: они не рассматривались в качестве стороны договора управления, но их обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги была прописана в законе (пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Сейчас застройщик не фигурирует в качестве стороны договора управления и закон не предусматривает его обязанности оплачивать содержание общего имущества и коммунальные услуги. Тем не менее такая обязанность застройщика как владельца помещений подтверждается арбитрами. Также нельзя игнорировать тот факт, что застройщик может стать собственником некоторых помещений в МКД: по общему правилу в этой ситуации договор управления должен быть заключен и с ним.

В-третьих, в связи с заключением договора управления новостройкой по результатам открытого конкурса упомянуты лишь лица, получившие помещения по акту, и не названы собственники помещений. Впрочем, собственниками становятся лица, получившие помещения от застройщика по акту и затем зарегистрировавшие право собственности. Значит, первое понятие шире и включает в себя второе.

В-четвертых, процесс передачи помещений в доме третьим лицам от застройщика может затянуться, поэтому с учетом п. 13 ст. 161 ЖК РФ при передаче помещений уже после проведения открытого конкурса их владельцы обязаны незамедлительно заключить договор с УК, победившей в таком конкурсе.

Внесение платы

Статья 155 "Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги" ЖК РФ пополнилась тремя новыми пунктами, в которых установлена обязанность лиц, получивших от застройщика помещения по акту, вносить плату в адрес:

- УК, если такие лица заключили с ней договор по результатам открытого конкурса (п. 7.2 - ранее аналогичная норма была размещена в п. 6.1);

- УК, если застройщик в течение пяти дней после ввода МКД в эксплуатацию заключил с ней договор (п. 7.4);

- застройщика, если он самостоятельно управляет новостройкой (п. 7.3).

Все эти дополнения были вполне очевидны, по крайней мере к точно таким же выводам можно было прийти и на основании прежней редакции ЖК РФ. Но еще одного логичного положения в кодексе не появилось (речь идет об обязанности застройщика оплачивать содержание общего имущества и коммунальные услуги).

Добавим, что ч. 2 Федерального закона N 38-ФЗ в Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ внесены изменения, которые носят технический характер (удалены ссылки на недействующие нормы, уточнены формулировки в связи с продлением срока деятельности фонда).

* * *

Комментируемые поправки большей частью носят уточняющий характер. При этом особое внимание следует обратить на два момента:

- стороной договора управления, заключаемого по результатам конкурса, становятся лица, получившие помещения от застройщика, а последний не рассматривается в качестве участника данного договора вовсе;

- сроки проведения открытого конкурса конкретизированы, что должно способствовать более четкой работе ОМСУ.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. статью С.Н. Козыревой "Управление новостройками" (N 6, 2012).

*(2) На момент написания статьи они не были утверждены.

*(3) Если в норме нет упоминания о том, что срок установлен в рабочих днях, имеются в виду календарные дни.