Дарить или не дарить: все, что нужно знать о договоре дарения жилого помещения (А. Угрюмов, "Жилищное право", N 6, июнь 2013 г.)

Дарить или не дарить: все, что нужно знать о договоре дарения жилого помещения

Законодательством предусмотрены особые требования к субъектному составу и форме договора дарения жилого помещения. Кроме того, есть обстоятельства, позволяющие дарителю отказаться от исполнения договора дарения, а также отменить уже состоявшуюся передачу имущества. Несмотря на то что все требования зафиксированы в законе, правоприменительная практика складывается непросто.

Действующее гражданское законодательство предусматривает множество вариантов отчуждения жилых помещений. Жилье можно продать или подарить, составить завещание или обменять. Ни для кого не секрет, что одним из часто встречающихся в реальной жизни гражданско-правовых договоров является договор дарения, применительно к нашему случаю - договор дарения жилых помещений. Сторонами такого договора зачастую являются люди, состоящие в близком родстве, что привносит в эту сделку определенную "остроту", потенциальную конфликтность. Кто-то из родни получает "задаром" жилье, а другие остаются ни с чем. И начинаются судебные тяжбы. Как обезопасить себя и своих близких при заключении договора дарения жилого помещения? Ответы найдутся в настоящей статье.

Обратимся к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященным договору дарения. В общем виде договор дарения жилого помещения можно определить как договор, по которому собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище. Иными словами, мы с уверенностью можем сказать, что перед нами договор дарения, когда нет цены договора, вещь передается безвозмездно, то есть даром, как говорится в известном советском мультфильме.

В случае, когда передача жилья сопровождается встречной передачей вещи или права, то этот договор дарением не является. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ такая сделка будет признана притворной.

Учитывая среднюю рыночную стоимость жилья в нашей стране, вряд ли кто-то поспорит, что жилые помещения не относятся к обычным подаркам, стоимость которых не превышает 3000 рублей. Поэтому, согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение жилых помещений:

- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

- государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

- в отношениях между коммерческими организациями.

Перечень этот является закрытым. Какие-либо дополнения к нему могут вводиться только федеральным законодательством.

В договоре дарения не могут предусматриваться условия об ограничении прав одаряемого как нового собственника в отношении полученного жилья, например, право отчуждать имущество, совершать иные сделки. То есть одаряемый может "передаривать" жилое помещение дальше (разумеется, при отсутствии запретов, предусмотренных ст. 575 ГК РФ).

Особые требования законодатель предъявляет не только к субъектному составу договора дарения жилых помещений, но и к форме такого договора: письменная форма и обязательная государственная регистрация.

У одаряемого всегда есть право отказаться от даруемого жилья до его передачи. Данный отказ должен быть зафиксирован в той же форме, что и сам договор.

Для дарителя законодатель предусмотрел право отказаться от исполнения договора дарения (если договором предусмотрена передача вещи в будущем, и она еще не передана) или вообще его отменить (если вещь уже передана одаряемому). Однако для реализации указанных прав нужны веские основания, предусмотренные ст.ст. 577-578 ГК РФ. Даритель может отказаться от исполнения договора дарения, предусматривающего передачу вещи в будущем, если:

- имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Поражает "точность и ясность" формулировки "существенное снижение". Как и измеряется степень существенности - загадка. Анализ практики судов общей юрисдикции показывает, что в удовлетворении требований о расторжении договора дарения по этому основанию отказывают либо в связи с тем, что договор дарения не содержал обещания передать одаряемому вещь в будущем, либо в связи с недоказанностью существенного снижения уровня жизни (см., например, Кассационное определение Ростовского областного суда от 27.02.2012 по делу N 33-2315, Определение Кемеровского областного суда от 08.02.2012 по делу N 33-1076).

- появились обстоятельства, при наличии которых даритель вправе отменить дарение.

Если даритель решил воспользоваться своим правом на отказ, одаряемый не может требовать возмещения убытков.

Отмена же дарения возможна, если:

- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

- подаренная вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а одаряемый обращается с ней так, что возникла угроза ее безвозвратной утраты. В этом случае с требованием об отмене дарения необходимо обращаться в суд;

- отдельное основание касается профессиональных участников хозяйственного рынка: по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);

- договором дарения может быть прямо предусмотрена возможность отмены дарения в случае, если даритель переживет одаряемого.

Безусловно, с точки зрения здравого смысла и соображений справедливости, данные правила абсолютно обоснованны. Другое дело - воплощение этих предписаний на практике.

Судебная практика по отмене договора дарения небогата. Вот наиболее показательные примеры за 2012 год.

Апелляционное определение Белгородского областного суда от 03.07.2012 по делу N 33-1801: "Согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Поскольку постановлением о прекращении уголовного дела установлено, что после получения в дар доли квартиры одаряемый умышленно причинил дарителю побои, суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены договора дарения".

Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 27.06.2012 по делу N 33-6152/12: "Согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Поскольку приговором мирового судьи установлено, что после получения в дар доли квартиры одаряемый умышленно совершил в отношении дарителя преступление, предусмотренное ч. 1 ст. 116 "Побои" УК РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены договора дарения".

Апелляционное определение Московского областного суда от 31.05.2012 по делу N 33-12877/2012: "Как указал суд, из п. 4 ст. 578 ГК РФ следует, что право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, должно быть указано в тексте договора в качестве его условия. В договоре дарения доли квартиры такого условия не содержится, указано только о том, что содержание статей ГК РФ, в том числе ст. 578 ГК РФ, сторонами рассмотрено и одинаково истолковано. При таких обстоятельствах суд в удовлетворении требований об отмене дарения отказал".

Как показывает практика, отменить договор дарения - задача не из легких, поскольку достаточно трудно доказать обстоятельства, которые достаточны для отмены дарения.

В связи с этим нелишним будет в тексте договора дарения прямо предусмотреть условие о том, что "даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого". Кроме того, если одаряемый совершил противоправные действия - посягнул на жизнь и здоровье дарителя и его близких, обязательно нужно обращаться в правоохранительные органы, дабы как минимум обеспечить закрепление этих фактов в официальных документах.

Последствия отмены дарения следующие: одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Отдельный и весьма любопытный вид дарения - пожертвование, т.е. дарение жилья в общеполезных целях. В нашем случае, эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений, которое состоит в проживании граждан. Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты, благотворительные, учебные учреждения, общественные и религиозные организации, а также публично-территориальные образования: Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Пожертвование жилища предполагает использование жилья по определенному жертвователем назначению, например для передачи под семейный детский дом. Нет такого условия - имеем дело с обычным дарением. Все с течением времени меняется, и если вдруг вследствие изменения обстоятельств использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным, изменение назначения возможно исключительно при наличии согласия жертвователя, а в случае его смерти - на основании решения суда. Нарушение указанных правил дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования. В связи с наличием своих особых оснований для отмены, к пожертвованию не применяется статья 578 ГК РФ, посвященная отмене дарения.

Очень часто конструкция договора дарения применяется для фиксации отношений, являющихся по своей природе куплей-продажей, рентой и т.п. Анализ правоприменительной практики показывает, что очень часто контрагенты договора дарения жилого помещения преследуют цели, не вытекающие из его природы*(1).

Практический интерес представляет дело, рассмотренное Санкт-Петербургским городским судом - дело N 33-4656. Фабула состоит в следующем. Истец обратился с требованием о признании договора дарения жилого помещения недействительным на основании ст. 178 ГК РФ (т.е. вследствие заключения договора дарения жилого помещения под влиянием заблуждения относительно природы сделки). Судом было установлено, что до непосредственного заключения договора дарения истец устно договорился с ответчицей о том, что между ними будет заключен брак, ответчица будет оплачивать коммунальные платежи за квартиру, сделает в ней ремонт, а также будет оказывать истцу ежемесячную материальную помощь. Ответчица свои обещания не выполнила, истец обратился в суд. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Процитируем выводы кассационной инстанции: "В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Природа сделки дарения, ее правовые последствия в виде передачи истцом ответчице права собственности на квартиру, вследствие чего право собственности истца прекращается, явно следуют из договора дарения, который не допускает неоднозначного толкования, в связи с чем необоснованными являются доводы истца о том, что он, подписывая договор, заблуждался относительно последствий сделки, не предполагал, что лишается права собственности и права на жилище, в действительности же он не имел намерений лишить себя права собственности на квартиру, не предполагал, что ответчица сможет без его ведома его выселять, препятствовать в проживании, сменить замки в квартире. Из указанных доводов истца следует, что он не предполагал, что ответчица сможет совершать действия, заключающиеся в осуществлении своих прав собственности, тогда как, передавая квартиру по спорному договору дарения в собственность ответчице, истец не мог не знать, что передает ей право собственности.

Последовательный характер действий истца, выразившийся в том, что он лично заключал договор дарения жилого помещения с ответчицей, принимал участие в регистрационных действиях, оформил доверенность на ответчицу для оформления наследственных прав на спорную квартиру, а также доверенность на третье лицо на право заключения договора дарения принадлежащей ему квартиры, которые были удостоверены в установленном порядке нотариусом, свидетельствует о том, что истец целенаправленно совершал действия с целью передачи ответчице в собственность спорной квартиры по договору дарения".

Мораль сей басни такова: обещания одаряемого (в рассматриваемом случае ответчицы) совершить в пользу дарителя те или иные действия применительно к договору дарения юридической силы не имеют. Более того, такие условия в принципе противоречат природе дарения. Куда более действенным было бы обращение истца с требованием о признании сделки притворной в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Следующий пример касается случая, когда жилое помещение не могут поделить между собой одаряемый и наследники умершего дарителя.

Определением Московского городского суда от 2 марта 2012 г. по делу N 333-6919 было оставлено без изменения решение суда первой инстанции. Истица обратилась в суд с требованием о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения. В обоснование своих требований истица сослалась на договор дарения, по которому умерший отец передал ей жилое помещение, которая продолжает занимать ответчица, являвшаяся членом семьи ее отца. Ответчица не растерялась и обратилась со встречным требованием о признании недействительным указанного договора дарения жилого помещения, мотивируя это тем, что ее муж при жизни страдал психическими заболеваниями, вел себя не вполне адекватно, состоял на учете в психоневрологическом диспансере. По ходатайству ответчицы была проведена посмертная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза в отношении ее мужа-дарителя. Комиссия экспертов признала, что умерший супруг - бывший собственник жилья - как страдающий хроническим психическим расстройством, на момент заключения договора дарения жилого помещения не мог понимать значения своих действий и руководить ими, соответственно его воля на заключение данной сделки отсутствовала. Данный вывод послужил основанием для признания договора дарения жилого помещения недействительным в силу ст. 177 ГК РФ. Истице в удовлетворении заявленных ею требований было отказано.

У людей, не обладающих специальными юридическими знаниями, часто возникает вопрос: чем отличается договор дарения от передачи жилья по завещанию с формальной стороны. Основные отличия следующие:

1. Момент перехода права собственности: применительно к договору дарения переход права собственности связан с регистрацией указанного договора в регистрационном органе, право собственности по завещанию переходит к наследникам только после смерти наследодателя. В связи с этой особенностью дарить нужно лишь тому, кому доверяешь, чтобы не сожалеть о своем решении и не искать в нормах ГК основание для расторжения договора.

2. Требования к форме. Договор дарения не требует нотариального удостоверения в отличие от завещания. Как следствие, договор дарения позволяет сэкономить на нотариальных пошлинах и сборах, которые при оформлении завещания неизбежны.

3. Завещание можно отменить или отозвать. Отменить договор дарения, как показали примеры из судебной практики, непросто.

4. Договор дарения считается заключенным, только если в нем четко указаны стороны и предмет договора. Договор дарения, не содержащий этих условий, признается незаключенным, а значит, не порождающим никаких правовых последствий. К завещанию таких строгих требований в плане конкретизации имущества нет.

5. Для договора дарения наличие у дарителя наследников роли не играет.

В заключение хотелось бы привести еще несколько предусмотренных законодательством обязательных правил, которые также необходимо иметь в виду при заключении договора дарения жилых помещений. Принятие в соответствии с договором дарения жилого помещения не требует получения согласия супруга, а также оно не является совместной собственностью супругов (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 Семейного кодекса РФ). Исключение составляет случай, когда в период брака за счет общего имущества супругов или труда одного из них будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование). Тогда супруг или супруга могут претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, можно подарить только с согласия всех собственников.

Право одаряемого, которому обещан дар, по общему правилу, не переходит к его наследникам, иное может быть предусмотрено в тексте договора дарения. Наоборот, обязательства дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если в договоре не сказано иное.

Таким образом, в рамках настоящей статьи был рассмотрена особая разновидность безвозмездного отчуждения имущества: договора дарения жилого помещения. Гражданским законодательством предусмотрены особые требования к субъектному составу и форме договора дарения жилого помещения. Существует обстоятельства, позволяющие дарителю отказаться от исполнения договора дарения, а также отменить уже состоявшуюся передачу имущества. Несмотря на их четкую фиксацию в тексте закона, правоприменительная практика складывается тяжело, и непрозрачные формулировки законодателя так и не получили должного толкования.

В российской правовой действительности "разборки" между близкими и родными людьми по поводу принадлежности жилья в настоящее время не редкость, что является не чем иным, как утратой гражданами нашей страны традиционных семейных ценностей. Не стать участником гражданского дела об отмене дарения или признании договора дарения недействительным позволит знание правил, предусмотренных нормами Гражданского кодекса РФ, традиционные пословицы и поговорки по типу "Доверяй, но проверяй", "Семь раз отмерь, один раз отрежь" и, конечно же, здравый смысл.

А. Угрюмов,

ЮФ "Центр Правовой помощи"

"Жилищное право", N 6, июнь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Карпухин Д. Договор дарения жилого помещения: анализ правоприменительных аспектов проблемы // Жилищное право. 2012. N 10.