Выкуп муниципального имущества (О.В. Давыдова, "Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2013 г.)

Выкуп муниципального имущества

Организация, относящаяся к субъектам малого предпринимательства, оказывает услуги общественного питания в арендуемом помещении, находящемся в муниципальной собственности. Используя преимущественное право на приобретение такого имущества, она решила выкупить помещение. Уменьшается ли стоимость выкупаемого помещения на стоимость ранее произведенных организацией неотделимых улучшений с учетом того, что расходы по ним произведены с согласия арендодателя и считаются муниципальной собственностью, но арендатору по условиям договора аренды не компенсируются?

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, включая особенности участия таких субъектов в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ*(1). Исходя из положений ст. 3 данного закона при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества пользуются субъекты малого и среднего предпринимательства. Преимущественное право может быть реализовано при соблюдении условий, перечисленных в указанной статье.

Имущество приобретается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". (Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.) При этом согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при условии, что эти улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Данную норму прокомментировал Президиум ВАС в Постановлении от 25.12.2012 N 9785/12.

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона N 159-ФЗ такой возможности не предоставляет.

Итак, п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ носит императивный характер, поэтому рыночная стоимость выкупаемого субъектом малого предпринимательства муниципального имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, уменьшается именно на стоимость неотделимых улучшений, а не на величину расходов, понесенных арендатором. Стоимость неотделимых улучшений определяется на ту же дату, что и стоимость выкупаемого имущества (с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.). Это связано с тем, что применение п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон.

О.В. Давыдова,

эксперт журнала "Предприятия общественного питания:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".