Перезаключаем договор аренды на новый срок (А.И. Бирюков, "Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 3, май-июнь 2013 г.)

Перезаключаем договор аренды на новый срок

Областное бюджетное образовательное учреждение сдает в аренду помещения негосударственному образовательному учреждению. Срок, на который заключен договор аренды, истекает в этом году, поэтому возникла потребность в заключении нового договора. Разъясните, необходимо ли нашему учреждению выставить данную услугу на торги?

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование на срок, определенный договором.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) до 01.07.2015 разрешается заключать договоры аренды на новый срок без проведения конкурсов или аукционов, указанные в ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 настоящего закона и заключенные до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, при отсутствии на момент заключения таких договоров на новый срок оснований для досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. Порядок заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества на основании проведения конкурсов или аукционов установлен Приказом ФАС РФ N 67*(1).

Согласно ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в частности, некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, фондам, учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья; социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в РФ, а также других видов деятельности, предусмотренных ст. 31.1 Федерального закона N 7-ФЗ*(2). Речь идет о социально-ориентированных некоммерческих организациях, к которым относится негосударственное образовательное учреждение, арендующее помещение.

Примечание. Исходя из п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 17.1 данного закона (без проведения конкурсов или аукционов), заключаются договоры аренды в отношении государственного (муниципального) имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным (муниципальным) бюджетным учреждениям.

Таким образом, бюджетное учреждение вправе заключить договор аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона в случае, если арендатор является некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в РФ, а также другие виды деятельности, указанные в ст. 31.1 Федерального закона N 7-ФЗ. Для этого необходимо письменное уведомление от арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок. Данное разъяснение содержится в Письме Минэкономразвития РФ от 20.10.2011 N Д08-4220. Такой же позиции придерживается Пленум ВАС в Постановлении от 25.01.2013 N 13. Напомним, что условие заключения договора аренды на новый срок - это надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей.

Если арендатор остается прежним, необходимо ли вновь получать разрешение учредителя?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Собственником имущества областного бюджетного учреждения является субъект РФ. Недвижимое имущество бюджетное учреждение сдает в аренду с согласия собственника этого имущества (п. 6 ст. 9.2 Федерального закона N 7-ФЗ).

Примечание. Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также по иным основаниям.

Следовательно, договор аренды государственного и муниципального имущества заключается на новый срок на основании соответствующего акта собственника о предоставлении этого объекта в аренду.

В таком случае можем ли мы пересмотреть сумму арендной платы?

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При заключении договора аренды на новый срок стороны вправе устанавливать новые условия, в том числе размер арендной платы.

А.И. Бирюков,

к.э.н., профессор Финансового университета при Правительстве РФ,

советник Управления внутреннего контроля (аудита) и оценки

эффективности деятельности Федерального казначейства

"Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 3, май-июнь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права собственности в отношении государственного и муниципального имущества, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 N 67.

*(2) Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".