Ориентация на первичный рынок (М. Истомин, "БДМ. Банки и деловой мир", N 6, июнь 2013 г.)

Ориентация на первичный рынок

Спрос на ипотечные кредиты в очередной раз показал высокую чувствительность к процентным ставкам: их рост в 2012 году привел к двукратному замедлению ипотечного рынка. Хорошая новость - заемщики проявляют все больший интерес к первичному рынку: ипотека на покупку квартир в новых домах росла в полтора раза быстрее всего ипотечного портфеля.

По итогам 2012 года российский рынок ипотечного кредитования заметно сбавил обороты: темп прироста выданных ипотечных кредитов составил только 44% против 90% годом ранее. В результате объем предоставленных ипотечных ссуд в денежном выражении едва превысил "психологическую" планку в 1 триллион рублей (717 миллиардов рублей в 2011-м).

Негативно на прошлогодней динамике рынка отразился рост процентных ставок, вызванный удорожанием заемных средств для банков. Задал курс Сбербанк: в течение второго полугодия 2012 года он поднимал ставки дважды - в среднем по 0,5 процентных пункта, а за ним последовали и другие крупные участники рынка. В сентябре впервые за последние три года ставки по основным ипотечным программам повышает АИЖК. В итоге, по данным Банка России, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам (выданным в течение месяца) выросла с 11,6% в январе до 12,5% в декабре 2012 года. Реакция рынка не заставила себя долго ждать. По итогам I квартала прошлого года темп прироста составлял 72% к соответствующему периоду 2011 года, однако в IV квартале он замедлился до 33%.

Взлеты и падения

Лидер рынка - Сбербанк - показал темп прироста предоставленных ссуд чуть ниже среднерыночного (+39%), в то время как его ближайший конкурент - "ВТБ24" - уже второй год подряд сохраняет в два раза более высокую динамику кредитования (+96,1%). Доля Сбербанка в 2012 году продолжила снижаться, хотя и заметно меньшими темпами. Она составила 43,3% объема выдачи против 44,7% за 2011 год и 49% за 2010-й. Совокупная же доля крупнейших ипотечных банков с государственным участием (Сбербанк, "ВТБ24", Газпромбанк, Связь-Банк и Банк Москвы) в выдаче выросла за год с 63 до 67%.

Значимым событием на ипотечном рынке стала "перезагрузка" ипотеки Банком Москвы. В 2011 году он интегрировался в группу ВТБ и существенно снизил свою активность на рынке. Но уже за 2012 год объем его выдачи составил 4,7 миллиарда рублей против 338 миллионов годом ранее, что позволило банку вернуться в Топ-30 по объему выдачи. В 2013 году Банк Москвы ставит перед собой цель войти в десятку "ипотечных" банков, что еще больше укрепит позиции госбанков: их доля в объеме выдачи ипотеки может перешагнуть отметку в 70%.

Доля Топ-20 ведущих игроков ипотечного рынка увеличилась с 80 до 82,5%, притом что лидеры показали разнонаправленную динамику. Заметно лучше рынка росли Банк "Санкт-Петербург" (+204,9%), ТКБ (+124,5%) и Связь-Банк (+97,4%). Банки с иностранным участием в капитале показали низкий или даже отрицательный темп прироста: Росбанк (+34,8%), Райффайзенбанк (-5,7%), Юникредит Банк (12,8%), Абсолют Банк (+3,8%), Нордеа Банк (-23,9%). Доля АИЖК на ипотечном рынке не претерпела сильных изменений и составила 6% объема выданных ссуд (7% годом ранее).

Новостройки в приоритете

В структуре рынка все больший акцент смещается в сторону нового жилья. В прошлом году темп прироста выдачи ипотеки на приобретение квартир в новостройках превышал динамику всего ипотечного рынка в полтора раза. Благодаря этому доля ипотечных ссуд на первичном рынке (без учета данных по Сбербанку) в общем объеме выдачи за год выросла с 23 до 28%.

Интерес заемщиков к первичному рынку подогревается ростом предложения нового жилья: объем введенных жилых площадей в 2012 году не только превысил уровень 2011 года (65 миллионов квадратных метров против 62 миллионов), но и обогнал докризисные значения (64 миллиона в 2008 году). Драйвером роста также стала застройка территорий ближайшего Подмосковья и Новой Москвы, где уже два года наблюдается настоящий строительный бум. Главный тренд последнего времени - возведение на данной территории качественного жилья массового сегмента, привлекающего своими сравнительно невысокими ценами.

Решиться на приобретение новостроек заемщикам помогает и закон о защите прав "дольщиков" (ФЗ-214), который активно совершенствуется. Договоры на приобретение квартир в новостройках, заключенные в соответствии с этим законом, позволяют снизить риски двойных продаж, а также устанавливают ответственность застройщика в случае срыва сроков окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию. Соблюдение ФЗ-214 является одним из стандартных требований банков при аккредитации объекта недвижимости, и в последнее время в рамках этого закона работает все больше застройщиков.

Благодатное замедление

По прогнозам "Эксперта РА", рынок ипотечного кредитования в 2013 году в очередной раз обновит максимумы: объем кредитования составит не менее 1,2 триллиона рублей. Базовыми предпосылками к этому являются выполнение прогнозов по темпу прироста российской экономики в 3%, а также отсутствие значимых потрясений на финансовых рынках.

Темп прироста рынка к предыдущему году составит 20-25%, что, по нашему мнению, будет соответствовать здоровому росту ипотечного рынка без риска перегрева каких-либо его сегментов. Статистика первых месяцев 2013 года свидетельствует в пользу дальнейшего замедления рынка: темп прироста ипотечного кредитования снизился до 30%. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения (в пределах 1 п.п.) темпы прироста могут составить 25%. Вероятность реализации последнего сценария мы оцениваем как достаточно низкую - 20-30%.

Большинство опрошенных "Экспертом РА" банков полагают, что процентные ставки по ипотечным кредитам останутся неизменными либо вырастут в незначительной степени (в пределах 1 п.п.). Тем не менее банкиры ожидают роста интереса к ипотечным ссудам со стороны населения на протяжении всего 2013 года и готовы дополнить свои линейки ипотечных продуктов новыми программами.

Не даст рынку сильно замедлиться и прогнозируемый рост строительной отрасли. Федеральная целевая программа "Жилище", определяющая государственную политику в области обеспечения населения жильем, предусматривает в текущем году возведение 70 миллионов квадратных метров новых домов. Значимое влияние на рынок ипотеки окажут планы столичных властей по застройке территорий Новой Москвы, предусматривающие до конца 2013 года возведение 1 миллиона квадратных метров жилья, что почти в два раза больше, чем годом ранее. Мартовское распоряжение властей Подмосковья приостановить выдачу разрешений на новое строительство, не предусматривающее создания социальной инфраструктуры, в текущем году на рынке не отразится: запрет не относится к уже строящимся домам и согласованным проектам.

Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2012 году

Место в рэнкинге на 01.01.2013	Место в рэнкинге на 01.01.2012	Наименование	Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.		Темп прироста, %	Кредитный рейтинг "Эксперта РА" (на 27.03.2013)
			2012 год	2011 год
1	1	ОАО "Сбербанк России"	445 665,1	320 711,7	39	-
2	2	ВТБ24 (ЗАО)	157 591,2	80 381,6	96,1	-
3	3	ГПБ (ОАО)	64 201,4	45 690,2	40,5	A++
4	4	ЗАО "КБ ДельтаКредит"	22 258,5	17 802,9	25,0	-
5	5	ОАО АКБ "Росбанк"*	17 636,6	13 083,9	34,8	-
6	6	Группа НОМОС-Банка**	15 926,2	9 974,8	59,7	-
7	13	ОАО АКБ "Связь-Банк"	15 275,3	7 737,0	97,4	-
8	7	ОАО "УРАЛСИБ"	13 991,3	9 618,7	45,5	-
9	10	Банк "Возрождение" (ОАО)	11 523,1	8 566,4	34,5	-
10	8	ЗАО "Райффайзенбанк"	9 064,3	9 611,6	-5,7	-
11	12	ОАО "ЮниКредит Банк"	8 993,1	7 974,0	12,8	-
12	9	АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО)	8 907,4	8 581,3	3,8	-
13	18	ОАО "АК БАРС" Банк	8 297,0	4 492,8	84,7	-
14	19	ОАО "МТС-Банк"***	8 121,2	3 865,5	110,1	-
15	11	"Запсибкомбанк" ОАО	7 965,6	8 136,3	-2,1	A+
16	15	ЗАО "Банк ЖилФинанс"	7 763,2	6 453,8	20,3	-
17	22	ТКБ (ЗАО)	7 647,9	3 406,2	124,5	A+
18	16	АКБ "РосЕвроБанк" (ОАО)	6 100,6	5 100,1	19,6	-
19	29	ОАО "Банк "Санкт-Петербург"	5 899,9	1 935,2	204,9	A++
20	14	ОАО "Нордеа Банк"	5 724,1	7 525,1	-23,9	-
21	20	СКБ Приморья "Примсоцбанк"	5 661,9	3 589,8	57,7	-
22	21	ОАО "Промсвязьбанк"	5 373,1	3 563,6	50,8	-
23	26	ОАО "Банк "Зенит"	5 011,1	3 045,1	64,6	-
24	27	Банк ИТБ (ОАО)	4 860,0	2 882,5	68,6	A
25	60	ОАО "Банк Москвы"	4 749,4	338,2	1304,5	-
26	30	ОАО "Московский кредитный банк"	4 423,8	1 779,0	148,7	-
27	23	АКБ "Инвестторгбанк" (ОАО)	4 001,8	3 278,9	22	-
28	31	ОАО "Банк "Петрокоммерц"	3 595,3	1 773,6	102,7	A+
29	35	Азиатско-Тихоокеанский Банк (ОАО)	3 507,1	1 529,7	129,3	A+
30	24	ЗАО ГКБ "Автоградбанк"	3 229,0	3 134,7	3	A+
31	32	ОАО "АИКБ "Татфондбанк"	3 040,7	1 764,5	72,3	A
32	25	ОАО КБ "Центр-инвест"	2 967,0	3 064,3	-3,2	-
33	33	Банк "Левобережный" (ОАО)	2 798,3	1 654,5	69,1	A
34	17	ОАО "Балтинвестбанк"	2 591,4	4 548,8		-
35	88	ОАО "СМП Банк"	2 237,5	0,0	-	-
36	40	ОАО АКБ "Балтика"	1 954,1	1 070,1	82,6	-
37	41	КБ "Кубань Кредит" ООО	1 826,0	974,7	87,3	-
38	45	ОИКБ "Русь" (ООО)	1 775,5	731,7	142,6	-
39	34	Банк "Снежинский" ОАО	1 643,3	1 549,2	6,1	A
40	28	ОАО "Альфа-Банк"	1 450,3	2 273,3	-36,2	-
41	36	ОАО "Тверьуниверсалбанк"	1 350,6	1 335,4	1,1	A
42	39	ОАО "Челиндбанк"	1 294,1	1 086,3	19,1	-
43	37	Челябинвестбанк	1 215,9	1 298,0	-6,3	A+
44	57	ЗАО "Русстройбанк"	1 149,4	435,3	164	A
45	47	ОАО "Первобанк"	1 100,9	706,9	55,7	-
46	38	ЗАО "ФИА-Банк"	1 053,0	1 139,6	-7,6	B++
47	53	ОАО "ИнвестКапиталБанк"	1 003,0	485,1	106,7	-
48	51	АКБ "Российский капитал" (ОАО)	984,9	556,8	76,9	-
49	46	ОАО "Энергомашбанк"	928,8	709,2	31	A
50	48	"Кредит Урал Банк" ОАО	927,5	699,4	32,6	A+
51	49	АКБ "ФОРА-Банк" (ЗАО)	896,2	664,0	35	-
52	43	АКБ "Спурт" (ОАО)	831,6	876,6	-5,1	-
53	52	ОАО "МИнБ"	823,6	541,5	52,1	A
54	44	АКБ "Ижкомбанк" (ОАО)	746,5	830,4	-10,1	A
55	59	ОАО "Гранд Инвест Банк"	713,7	387,2	84,3	B++
56	54	ОАО "Смоленский Банк"	616,3	481,7	28	-
57	61	ОАО "ДНБ Банк"	541,2	311,0	74	-
58	50	ООО КБ "Стромкомбанк"	494,3	582,8	-15,2	-
59	62	ОАО КБ "Акцепт"	459,4	287,1	60	A
60	55	ОАО "ВостСибтранскомбанк"	456,1	458,5	-0,5	А
61	56	АБ "БПФ" (ЗАО)	446,8	440,9	1,3	-
62	42	ЗАО "Кредит Европа Банк"	423,3	889,8	-52,4	-
63	64	КБ "ЛОКО-Банк" (ЗАО)	416,8	207,3	101	-
64	58	ОАО "Банк СГБ"	377,4	389,3	-3,1	A
65	73	ОАО "Банк АВБ"	375,3	101,9	268,2	A
66	69	АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО	325,3	153,3	112,2	A
67	67	ОАО "Курскпромбанк"	311,2	162,9	91	A
68	65	ОАО АКБ "Башкомснаббанк"	307,5	200,0	53,8	-
69	76	КБ "Росэнергобанк" (ЗАО)	290,5	51,4	465	-
70	66	ООО КБ "СИНКО-Банк"	246,0	184,2	33,6	A
71	74	ОАО КБ "Стройкредит"	240,5	97,0	147,9	-
72	63	"Сибсоцбанк" ООО	239,2	282,5	-15,3	A
73	68	АКБ "Энергобанк" (ОАО)	193,0	162,3	19	A
74	72	ОАО АКБ "Актив Банк"	189,7	104,6	81,3	A
75	80	ЗАО АКБ "Земский банк"	188,0	19,3	874,8	A
76	75	ОАО "Тихоокеанский Внешторгбанк"	178,8	72,5	146,5	A
77	84	ООО КБ "Росавтобанк"	177,2	8,5	1979,8	A
78	71	ООО "Хакасский муниципальный банк"	145,0	132,3	9,6	A
79	70	КБ "Унифин" ЗАО	95,4	136,8	-30,2	A
80	78	"РИАБАНК" (ЗАО)	92,5	37,5	146,8	А
81	77	ОАО Банк "Александровский"	61,1	43,0	42,2	B++
82	89	ЗАО "Татсоцбанк"	58,9	0,0	-	A
83	81	ОАО "РГС Банк"	26,2	12,5	109,4	A
84	83	ЗАО НГАБ "Ермак"	19,9	9,8	103,2	A
85	79	ЗАО "Холмсккомбанк"	18,3	30,8	-40,5	A
86	86	"СБ Банк" (ООО)	11,6	6,0	93,3	A+
87	85	ОАО АКБ "РБР"	8,4	7,0	20,1	B++
88	82	ЗАО "Нефтепромбанк"	6,5	9,9	-34,3	A
89	90	ЗАО "Первоуральскбанк"	0,7	0,0	-	A
90	87	Банк "Первомайский" (ЗАО)	0,0	0,7	-100	A
* С учетом данных по ЗАО "БСЖВ". ** Включает ОАО "НОМОС-Банк", ОАО "Новосибирский муниципальный банк", ОАО "НОМОС-Регионбанк", ОАО "НОМОС-Банк-Сибирь", ОАО "Ханты-Мансийский Банк". *** Информация по объему выданных ипотечных жилищных кредитов за 2012 год приведена с учетом данных по ОАО "Далькомбанк".

Источник: "Эксперт РА" по результатам анкетирования банков.

С учетом взятых темпов развития нового строительства доля ипотечных кредитов на покупку квартир на первичном рынке к концу 2013 года может достичь 35% от общего объема выдачи. Наблюдаемый рост интереса к ипотечным программам несет в себе двойной эффект: стимулирует девелоперов возводить больше объемов жилья, что позитивно отражается на динамике ипотечного кредитования.

Примечание. Как мы считали

Выводы аналитиков "Эксперта РА" основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 февраля 2013 года и результатах анкетирования банков. В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО "АИЖК". В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие более 90 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению агентства, в Топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов мог бы войти ТрансКредитБанк, однако агентству не были предоставлены соответствующие данные. Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Топ-50 Банков по числу предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году

Место в рэнкинге на 01.01.2013	Место в рэнкинге на 01.01.2012	Наименование	Количество выданных ипотечных жилищных кредитов		Темп прироста, %	Кредитный рейтинг "Эксперта РА" (на 27.03.2013)
			2012 год	2011 год
1	1	ОАО "Сбербанк России"	347 275	285 151	21,8	-
2	2	ВТБ24 (ЗАО)	108 816	51 986	109,3	-
3	3	ГПБ (ОАО)	31 031	23 902	29,8	A++
4	5	ОАО "УРАЛСИБ"	9 568	6 916	38,3	-
5	7	ОАО АКБ "Росбанк"*	8 515	6 594	29,1	-
6	6	ЗАО "КБ ДельтаКредит"	8 063	6 800	18,6	-
7	8	Группа НОМОС-Банка**	7 497	5 190	44,5	-
8	13	ОАО АКБ "Связь-Банк"	7 257	3 852	88,4	-
9	4	ЗАО ГКБ "Автоградбанк"	6 693	7 933	-15,6	A+
10	11	Банк "Возрождение" (ОАО)	5 940	4 420	34,4	-
11	12	ОАО "АК БАРС" Банк	5 818	3 866	50,5	-
12	10	"Запсибкомбанк" ОАО	4 733	4 908	-3,6	A+
13	9	АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО)	4 280	4 995	-14,3	-
14	14	ЗАО "Банк ЖилФинанс"	4 063	3 690	10,1	-
15	20	СКБ Приморья "Примсоцбанк"	3 625	2 309	57	-
16	23	ОАО "МТС-Банк"***	3 534	1 749	102,1	-
17	15	ЗАО "Райффайзенбанк"	3 475	3 621	-4	-
18	16	Банк "Снежинский" ОАО	3 416	3 418	-0,1	A
19	17	ОАО "ЮниКредит Банк"	3 309	3 140	5,4	-
20	21	Банк ИТБ (ОАО)	3 138	1 965	59,7	A
21	38	ОАО "Банк "Санкт-Петербург"	2 631	849	209,9	A++
22	24	ОАО "Промсвязьбанк"	2 609	1 668	56,4	-
23	27	ОАО "АИКБ "Татфондбанк"	2 510	1 492	68,2	A
24	28	Банк "Левобережный" (ОАО)	2 380	1 428	66,7	A
25	31	ОАО "Банк "Зенит"	2 351	1 140	106,2	-
26	32	"Азиатско-Тихоокеанский Банк" (ОАО)	2 299	1 039	121,3	A+
27	39	ТКБ (ЗАО)	2 243	826	171,5	A+
28	69	ОАО "Банк Москвы"	2 153	110	1857,3	-
29	35	ОАО "Банк "Петрокоммерц"	2 014	995	102,4	A+
30	18	ОАО "Нордеа Банк"	1 984	2 477	-19,9	-
31	29	АКБ "РосЕвроБанк" (ОАО)	1 905	1 401	36	-
32	22	ОАО КБ "Центр-инвест"	1 840	1 903	-3,3	-
33	26	АКБ "Инвестторгбанк" (ОАО)	1 681	1 494	12,5	-
34	25	Челябинвестбанк	1 364	1 575	-13,4	A+
35	41	ОИКБ "Русь" (ООО)	1 352	740	82,7	-
36	42	КБ "Кубань Кредит" ООО	1 346	726	85,4	-
37	19	ОАО "Балтинвестбанк"	1 292	2 360	-45,3	-
38	46	ОАО "Московский кредитный банк"	1 270	442	187,3	-
39	30	ОАО "Челиндбанк"	1 151	1 171	-1,7	-
40	43	"Кредит Урал Банк" ОАО	869	715	21,5	A+
41	36	АКБ "Ижкомбанк" (ОАО)	861	964	-10,7	A
42	34	ЗАО "ФИА-Банк"	860	1 010	-14,9	B++
43	33	ОАО "Тверьуниверсалбанк"	831	1 032	-19,5	A
44	48	ОАО АКБ "Балтика"	807	400	101,8	-
45	44	ОАО "Первобанк"	722	543	33	-
46	49	ОАО "ИнвестКапиталБанк"	670	376	78,2	-
47	40	АКБ "Спурт" (ОАО)	645	745	-13,4	-
48	57	ЗАО "Русстройбанк"	567	207	173,9	A
49	37	ОАО "Альфа-Банк"	521	872	-40,3	-
50	56	АКБ "Российский капитал" (ОАО)	476	243	95,9	-
* С учетом данных по ЗАО "БСЖВ". ** Включает ОАО "НОМОС-Банк", ОАО "Новосибирский муниципальный банк", ОАО "НОМОС-Регионбанк", ОАО "НОМОС-Банк-Сибирь", ОАО "Ханты-Мансийский Банк". *** Информация по объему выданных ипотечных жилищных кредитов за 2012 год приведена с учетом данных по ОАО "Далькомбанк".

Источник: "Эксперт РА" по результатам анкетирования банков.

М. Истомин,

"Эксперт РА"

"БДМ. Банки и деловой мир", N 6, июнь 2013 г.