Вопрос: Вправе ли застройщик воспользоваться льготой по НДС, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, при реализации не завершенного строительством жилого дома? ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, июнь 2013 г.)

Вправе ли застройщик воспользоваться льготой по НДС, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, при реализации не завершенного строительством жилого дома?

Официальная точка зрения такова: в отношении операций по реализации не завершенных строительством индивидуальных жилых домов рассматриваемое освобождение от налогообложения не применяется (позиция 1).

Есть противоположное мнение о том, что реализация недостроенных объектов жилого назначения не облагается НДС (позиция 2).

На наш взгляд, неначисление НДС при реализации недостроенных жилых домов сопряжено с высокими налоговыми рисками. При этом нет уверенности в том, что судьи обязательно встанут на сторону организации.

Позиция 1. Согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождаются от обложения НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых приведены в п. 2 данной статьи. Таким образом, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Это мнение представлено, в частности, в письмах Минфина РФ от 12.05.2012 N 03-07-10/11 и от 30.07.2009 N 03-07-11/186.

Судебная практика. Отсутствует.

Позиция 2. Состоит в том, что для целей применения льготы необходимо учитывать функциональное назначение строящегося объекта, а не степень его готовности: завершенность или незавершенность строительства. Поэтому, если из свидетельства о государственной регистрации права следует, что объектом права является объект незавершенного строительства - жилое помещение, организация-продавец вправе воспользоваться освобождением от НДС. В качестве подтверждающих документов могут также выступать разрешительные документы на строительство, из которых должно быть видно, что недвижимость предназначена для проживания, отвечает признаку изолированности, обеспечена соответствующими инженерными системами. Понятно, что данные аргументы сработают в пользу организации только в том случае, если налоговый орган не представит доказательств, свидетельствующих о внесении поправок в проектно-сметную документацию и об изменении функционального (целевого) назначения спорного объекта.

Судебная практика. Постановления ФАС МО от 10.02.2010 N КА-А40/221-10 по делу N А40-51833/09-75-345, ФАС ВВО от 24.01.2011 по делу N А39-909/2010.

А.И. Серова,

эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

1 июня 2013 г.

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, июнь 2013 г.