Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 октября 2012 г. по делу N 11-18756 (ключевые темы: переход права собственности - снятие с регистрационного учета - договор купли-продажи квартиры - право пользования жилым помещением - вселение)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 октября 2012 г. по делу N 11-18756

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Пильгуна А.С.,

судей Кочергиной Т.В., Грибовой Е.Н.,

при секретаре Медяник В.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. дело по апелляционной жалобе Коноваловой Г.Ф. на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 23 января 2012 г., которым постановлено:

исковые требования Пряжникова А.В. к Коноваловой Г.Ф. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета удовлетворить.

Признать право Коноваловой Г.Ф., ... года рождения, пользования жилым помещением по адресу: ..., прекращенным.

Решение является основанием для снятия Коноваловой Г.Ф., ... года рождения, с регистрационного учета по месту жительства по адресу: ...

В удовлетворении встречных исковых требований Коноваловой Г.Ф. к Пряжникову А.В., Бочкаревой Л.Е. и Романенко В.Е. о признании договора купли-продажи частично недействительным, вселении, обязании не чинить препятствия в проживании и пользовании квартирой отказать, установила:

Пряжников А.В. обратился в суд с иском к Коноваловой Г.Ф. о признании прекратившей права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по указанному адресу. В обоснование исковых требований Пряжников А.В. ссылался на то, что является собственником жилого помещения- квартиры ... на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 г. На момент приобретения спорной квартиры в ней зарегистрирована, но не проживает ответчик Коновалова Г.Ф., которая добровольно выехала из квартиры в январе 2011 г. Ответчик не является членом семьи истца, ее регистрация в квартире нарушает права истца как собственника. Ссылаясь на положения ст. 30 ЖК РФ, ст.ст. 288, 292 ч. 2, 304 ГК РФ, истец просил признать ответчика прекратившей право пользования спорным жилым помещением и снять ее с регистрационного учета по указанному адресу.

В ходе судебного разбирательства Коноваловой Г.Ф. предъявлен встречный иск к Пряжникову А.В., Бочкаревой Л.Е. и Романенко В.Е. о признании договора купли-продажи частично недействительным, вселении, обязании не чинить препятствия в проживании и пользовании квартирой. В обоснование встречных исковых требований Коновалова Г.Ф. ссылается на положения ст.ст. 168, 420-422, 431 ГК и указывает на то, что п. 8 договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Бочкаревой Л.Е., Романенко В.Е. и Пряжниковым А.В. от 07.07.2011 г. является частично недействительным в части отсутствия положений о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пожизненного пользования спорной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру, поскольку предыдущие договоры купли-продажи спорной квартиры данное положение содержали. В январе 2011 г. Коновалова Г.Ф. не смогла попасть в квартиру, так как кто-то поменял замок. По данному факту она неоднократно обращалась в милицию. 07.10.2011 г. она направила Пряжникову А.В. телеграмму, в которой просила предоставить ей ключи от квартиры, однако Пряжников А.В. ключи от квартиры ей не передал. Коновалова Г.Ф. зарегистрирована в спорной квартире и несет расходы по оплате коммунальных платежей по квартире. Коновалова Г.Ф. просила признать указанный пункт договора частично недействительным, вселить Коновалову Г.Ф. в спорную квартиру, обязать Пряжникова А.В. не чинить препятствия в проживании и пользовании спорной квартирой, передать ей ключи от спорной квартиры.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Пряжников А.В. и его представитель адвокат Пашков М.Л. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали, просили оставить их без удовлетворения.

Ответчик (истец по встречному иску) Коновалова Г.Ф. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель Коноваловой Г.Ф. Медведева Ю.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала, просила оставить их без удовлетворения, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчики по встречному иску Бочкарева Л.Е. и Романенко В.Е. в судебном заседании встречные исковые требования не признали, просили оставить их без удовлетворения.

Представители третьих лиц Отдела по району Люблино УФМС по г. Москве и Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит Коновалова Г.Ф.

Ответчик Романенко В.Е. в заседание судебной коллегии не явился, извещен надлежащим образом.

Согласно представленного заявления просит рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Коноваловой Г.Ф., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Пряжникова А.В., его представителя адвоката Пашкова М.Л., Бочкаревой Л.Е., возражавших против отмены постановленного судом решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене ввиду следующего.

Судом установлено, что Пряжников А.В. является собственником спорного жилого помещения - квартиры общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: ... (л.д. 7).

Право собственности Пряжникова А.В. зарегистрировано в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2011 г., запись N..., на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 г., заключенного между Бочкаревой Л.Е., Романенко В.Е. (продавцы) и Пряжниковым А.В. (покупатель) (л.д. 8).

Ответчик Коновалова Г.Ф. зарегистрирована по месту жительства в спорной квартире с 21.10.1964 г. (л.д. 10-11).

Также судом установлено, что спорная квартира изначально была передана Коноваловой Г.Ф., К.А.А., К.Д.С. в порядке приватизации в общую совместную собственность без определения долей на основании договора передачи N ... от 14.07.1995 г., зарегистрированного в КМЖ 26.07.1995 г. за N ... (л.д. 243, 244).

Спорная квартира на основании договора купли-продажи от 30.05.1997 г., заключенного между Коноваловой Г.Ф., К.Д.С., К.Н.Б. (продавцы) и К.М.Д. (покупатель), зарегистрированного в КМЖ 30.05.1997 г. (N...) передана в собственность К.М.Д. В п. 9. данного договора стороны договора пришли к соглашению о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пожизненного пользования спорной квартирой, в том числе при переходе права собственности (л.д. 28).

На основании договора купли-продажи от 28.07.2006 г. спорная квартира была продана К.М.Д. Ж.В.В. (государственная регистрация права собственности произведена 17.10.2006 г. за N ... В п. 5. договора купли-продажи стороны договора пришли к соглашению о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пожизненного пользования спорной квартирой до снятия с регистрационного учета (л.д. 221-223).

Ж.В.В. на основании договора купли-продажи от 05.11.2008 г. продал спорную квартиру Романенко В.Е. и Бочкаревой Л.Е. по ... доле в праве собственности каждому (государственная регистрация договора произведена 13.01.2009 г. за N ...). В п. 9. данного договора купли-продажи стороны договора пришли к соглашению о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пожизненного пользования спорной квартирой до снятия с регистрационного учета (л.д. 149-150).

Однако договор купли-продажи от 07.07.2011 г., заключенный между Бочкаревой Л.Е., Романенко В.Е. и Пряжниковым А.В., не содержит положения о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пожизненного пользования спорной квартирой.

Удовлетворяя исковые требования Пряжникова А.В. и отказывая в удовлетворении встречного иска Коноваловой Г.Ф., суд исходил из того, что у Коноваловой Г.Ф. отсутствует право пользования спорным жилым помещением, включение в вышеуказанные договоры купли-продажи от 30 мая 1997 года, 28 июля 2006 года, 05 ноября 2008 года условия о пожизненном проживании Коноваловой Г.Ф. в спорной квартире являлось соглашением сторон по данным сделкам, в оспариваемом Коноваловой Г.Ф. договоре купли-продажи от 07 июля 2011 года данное соглашение отсутствует; отсутствие в договоре указания о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пользования спорной квартирой означает, что стороны договора достигли соглашения о том, что такое право за ней не сохраняется.

Однако при этом, суд первой инстанции не учел положения законодательства Российской Федерации, регламентирующего спорные правоотношения.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником имущества другим лицам.

Таким образом, по смыслу приведенных положений гражданского законодательства, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на месте прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

В соответствии с пунктом 9 договора купли-продажи спорной квартиры, заключенным 30 мая 1997 года между К.Д.С., К.А.А., Коноваловой Г.Ф. с одной стороны и К.М.Д. от имени которой действовала К.Н.Б. в указанной квартире на момент заключения договора проживали Коновалова Г.Ф., К.А.А., которые сохранили за собой право пожизненного пользования данной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру другим лицам.

Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенного между К.М.Д. и Ж.В.В. 28 июля 2006 года в указанной квартире зарегистрирована Коновалова Г.Ф., которая сохраняет право пожизненного пользования до снятия с регистрационного учета.

В пункте 9 договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенного 05 ноября 2008 года между Ж.В.В. и Романенко В.Е., Бочкаревой Л.Е. указано, что в указанной квартире зарегистрирована Коновалова Г.Ф., которая сохраняет свое право пожизненного пользования до снятия с регистрационного учета.

Между тем, в п. 8 договора, заключенном 07 июля 2011 года между Романенко В.Е., Бочкаревой Л.Е. указано только на регистрацию на спорной жилой площади Коноваловой Г.Ф.

Таким образом, включение в договоры купли-продажи от 30.05.1997 г., 28.07.2006 г., 05.11.2008 г. условия о пожизненном проживании Коноваловой Г.Ф. в спорной квартире являлось соглашением сторон по указанным сделкам.

Однако в оспариваемом Коноваловой Г.Ф. договоре купли-продажи от 07.07.2011 г. данное соглашение отсутствует.

Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2008 года N 320-О-О разъяснено, что положение п. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует применению иных положений ГК РФ, а именно ст. 675 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Как указано выше, в соответствии с договором купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного 30 мая 1997 года между К.Д.С., К.А.А., Коноваловой Г.Ф. и К.М.Д., Коновалова Г.Ф. сохранила за собой право пользования данной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру другим лицам.

Право пользования вышеуказанным жилым помещением сохранено за Коноваловой Г.Ф. и при заключении в последующем договора купли-продажи квартиры между К.М.Д. и Ж.В.В. 28 июля 2006 года, между Ж.В.В. и Романенко В.Е., Бочкаревой Л.Е. 05 ноября 2008 г.

Таким образом, на момент приобретения спорной квартиры Пряжниковым А.В. между сторонами уже сложились отношения по пользованию данным жилым помещением, носящим бессрочный характер, которые должны учитываться при переходе права собственности на это жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

В соответствии с ч. 3 ст. 308 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон в обязательстве.

Согласно ч. 1 ст. 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательств в свою пользу.

Пунктом 2 ст. 430 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

Таким образом, прежние собственники Бочкарева Л.Е., Романенко В.Е. передали Пряжникову А.В. спорную квартиру с уже установленным в отношении нее на основании предыдущих договоров купли-продажи обременением, данное обстоятельство сохраняет свое правовое значение и связывает нового собственника данной квартиры Пряжникова А.В. в качестве правопреемника Бочкаревой Л.Е., Романенко В.Е. в отношении данного жилого помещения.

Поэтому вывод суда о том, что Коновалова Г.Ф. не сохранила право пользования спорным жилым помещением является незаконным, решение суда постановлено с нарушением норм материального права, без учета обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения данного спора, поэтому не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением в соответствии с положениями ст. 328 ГПК РФ нового решения.

Учитывая, что Пряжников А.В., выступая правопреемником Бочкаревой Л.Е., Романенко В.Е. по обязательствам сохранения за Коноваловой Г.Ф. права пользования спорным жилым помещением, обязан сохранить за Коноваловой Г.Ф. право пожизненного проживания в квартире, исковые требования Пряжникова А.В. к Коноваловой Г.Ф. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по адресу: ... удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Положения ч. 1 ст. 422 ГК РФ устанавливают, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поэтому не включение в пункт 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: ... положений о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пожизненного пользования квартирой по адресу: ..., в том числе и при переходе права собственности на квартиру, противоречит вышеуказанным нормам действующего законодательства.

Ссылки Пряжникова А.В. на то, что право пользования Коноваловой Г.Ф. спорной квартирой не было зарегистрировано, не может быть принято во внимание, так как договоры купли-продажи квартиры, в которых было отражено право пользования Коноваловой Г.Ф. жилым помещением были зарегистрированы в установленном порядке.

При таких данных, исковые требования Коноваловой Г.Ф. к Пряжникову А.В. о признании частично недействительным пункта 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: ... в части отсутствия положений о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пожизненного пользования квартирой по адресу: ..., в том числе и при переходе права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

Из материалов дела усматривается, что Пряжников А.В. чинит препятствия Коноваловой Г.Ф. в пользовании спорным жилым помещением, у Коноваловой Г.Ф. отсутствуют ключи от квартиры по адресу: ...

Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями Коноваловой Г.Ф. (т. 1 стр. 250), показаниями свидетеля Х.Л.С. (т. 1, л.д. 51), подтвердившей, что ответчика Коновалову Г.Ф. действительно не пускают в квартиру, в спорной квартире живут квартиранты, ответчик неоднократно предпринимала попытки вселиться в квартиру, обращалась к участковому, писала заявления в ОВД.

Факт чинения Пряжниковым А.В. препятствий в пользовании жилым помещением подтверждается также показаниями свидетеля Д.В.В., показавшей, что Коновалову Г.Ф. действительно выгнали из квартиры. Новый собственник стал сдавать квартиру, ответчик ушла ночевать к соседям, поскольку не могла находиться с новыми квартирантами, когда вернулась замки уже были поменяны, и в квартиру ее никто не пустил. Ключи ответчику не дают, она вынуждена жить у соседей, последние два месяца Коновалова Г.Ф. жила у свидетеля, в спорной квартире осталась вся мебель ответчика.

При таких данных, исковые требования Коноваловой Г.Ф. к Пряжникову А.В. о вселении в квартиру N ..., расположенную по адресу: ..., обязании не чинить препятствия в пользовании данным жилым помещением, обязании Пряжникова А.В. передать ключи от квартиры подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Люблинского районного суда г. Москвы от 23 января 2012 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Пряжникова А.В. к Коноваловой Г.Ф. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по адресу: ... - отказать.

Признать частично недействительным пункт 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: ... в части отсутствия положений о сохранении за Коноваловой Г.Ф. права пожизненного пользования квартирой по адресу: ..., в том числе и при переходе права собственности на квартиру.

Вселить Коновалову Г.Ф. в квартиру N ..., расположенную по адресу: ...

Обязать Пряжникова А.В. не чинить препятствия Коноваловой Г.Ф. в проживании и пользовании квартирой N ..., расположенной по адресу: ...

Обязать Пряжникова А.В. передать Коноваловой Г.Ф. ключи от квартиры N ..., расположенной по адресу: ...

Председательствующий:

Судьи: