Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 октября 2012 г. N 11-23518 (ключевые темы: строящийся дом - предварительный договор - основной договор - недвижимое имущество - договор купли-продажи квартиры)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 октября 2012 г. N 11-23518

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Пильгуна А.С.,

судей Кочергиной Т.В., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Кабановой Н.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кочергиной Т.В. дело по апелляционной жалобе Перелыгина С.В. и дополнения к жалобе представителя по доверенности Крыловой М.М. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Перелыгину С.В. к ООО "ДОКОН", ЗАО "Мосфундаментсрой-6" о признании права собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м., расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: ... - отказать, установила:

Перелыгин С.В. обратился в суд с иском к ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон" о признании права собственности на квартиру N ..., расположенную по адресу: ...

В обоснование требований указал, что ... года заключил с ЗАО "МФС-6" в лице агента ООО "Докон" предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., по которому ЗАО "МФС-6" обязалось продать ему двухкомнатную квартиру N ..., общей площадью ... кв. м., расположенную на ... этаже, секции N ... в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ...

По условиям предварительного договора купли-продажи истец обязался уплатить ответчику денежные средства в размере ... рублей ... копеек, а ответчик в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на квартиру. Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен и право собственности на квартиру не зарегистрировано.

Перелыгин С.В. приступил к пользованию квартирой, заключил договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, несет расходы по оплате жилищно-коммунальных платежей.

Перелыгин С.В. в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Зыков Ф.С. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "ДОКОН" по доверенности Дубков А.В. в судебное заседание явился, иск не признал.

Ответчик ЗАО "Мосфундаментстрой-6" в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители третьих лиц Правительство Москвы, УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и МАДИ (ГТУ) о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Перелыгин С.В. и его представитель по доверенности Крылова М.М. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.

В заседание судебной коллегии явился представитель истца Перелыгина С.В. по доверенности Крылова М.М., которая поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнений к жалобе.

Ответчики, третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что ... года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в ДЖП и ЖФ г. Москвы за N ..., предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: ...

Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу: ..., по строительному адресу: ... относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ).

... года между МАДИ (ГТУ) (Инвестор), с одной стороны, и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Соинвестор), с другой стороны, был заключен Договор инвестирования N ..., предметом которого является привлечение Инвестором средств соинвестора в объеме и в порядке, указанном в Договоре к реализации инвестиционного проекта по строительству в 2002-2004 гг. жилого комплекса с нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: ...

Согласно Договору инвестирования N ... от ... года, Инвестор передает Соинвестору право по инвестированию строительства Объекта, а Соинвестор принимает права Инвестора по инвестированию строительства Объекта в объеме и в порядке, указанном в Договоре, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности и оформления в собственность Соинвестора и (или) привлеченных им третьих лиц - доли общей жилой и нежилой площади, входящих в инвестиционный объект в объеме, указанном в пункте 1.2 Договора, в частности, Соинвестору переданы права на квартиру N ..., расположенную по строительному адресу: ...

... года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Продавец), с одной стороны, и ООО "ДОКОН (Покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартир N ..., предметом которого является определение сторонами необходимых и существенных договоров купли-продажи квартир, расположенных в жилых домах-новостройках по строительным адресам: ... и ..., в числе которых имеется спорная квартира.

... года между ООО "ДОКОН" (Продавец), с одной стороны, и Перелыгиным С.В. (Покупатель), с другой стороны, был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., предметом которого является определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью ... кв. м., расположенной на ... этаже, секция N ..., в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ... (далее - Квартира). По условиям договора цена Договора купли-продажи составляет ... руб. ... коп.

Согласно п. 1.2. предварительного договора, в соответствии с договором купли-продажи квартиры продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре. Договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами и нотариальному удостоверению в течение 4 месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, при условии исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2., 3.1.4., 3.1.7. договора.

... года между сторонами было подписано соглашение об обеспечении исполнения обязательства N ..., предметом которого является обеспечение исполнения обязательств покупателя перед продавцом по заключению в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью ... кв. м., расположенную на ... этаже, секции N ... в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ... в порядке и на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи квартиры N ... от ... года.

По условиям подписанного сторонами соглашения цена обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению с продавцом договора купли-продажи квартиры определена в размере ... руб. ... коп., которую покупатель оплачивает на расчетный счет продавца по установленному соглашением графику.

Согласно Акту об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств N ... от ... г., подписанному сторонами ... года, Перелыгин С.В. исполнил свои обязательства по указанному соглашению, оплатил сумму ... руб. ... коп.

... года ООО "ДОКОН" и Перелыгин С.В. подписали Дополнительное соглашение N ..., в соответствии с которым двухкомнатной квартире, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью ... кв. м., расположенной на ... этаже, секция ..., жилого дома-новостройки по строительному адресу: ..., соответствует двухкомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м., расположенная на ... этаже жилого дома-новостройки по адресу: ...

Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по состоянию на 23 января 2012 года отсутствуют сведения о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ..., д. ..., корп. 1, кв. 86.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции сослался на положения статей 218, 429, 445 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.

Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ООО "ДОКОН" на спорную квартиру не зарегистрировано, ответчик лишен возможности передать в собственность истцу жилое помещение. Согласованный Акт о результатах реализации инвестиционного контракта N ДЖП.03.САО.00406, заключенного между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом), на момент рассмотрения спора отсутствует.

Суд указал, что способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.

Не соглашаясь с доводом истца о том, что заключив предварительный договор, он фактически заключил договор инвестирования, суд исходил из того, что при рассмотрении дела истец не оспаривал действительность Предварительного договора N ... от ... года.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено:

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не применил указанные нормы права, и не учел, что дом, расположенный по адресу: ..., введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ... года, что истец фактически вселен и проживает в квартире N ..., оплачивает коммунальные платежи по этой квартире, заключив, как собственник Договор управления многоквартирным домом от ... года.

Кроме того, суд не учел, что правопритязания на квартиру N ... в доме-новостройке по адресу: ... отсутствуют.

Учитывая, что истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели, судебная коллегия признает, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие её истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора N ... от ... года основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи N ... от ... года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

Поэтому квартира, права на которую заявляются истцом, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика либо ЗАО "Мосфундаментсрой-6", поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.

По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене.

Судебная коллегия признает заявленные требования Перелыгина С.В. законными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 г. отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Перелыгина С.В. к ООО "ДОКОН", ЗАО "Мосфундаментстрой-6" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за Перелыгиным С.В. право собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м., расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: ...

Председательствующий:

Судьи: