Определение Московского городского суда от 2 октября 2012 г. N 4г-7948/2012 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиционный договор - договор купли-продажи квартиры - обеспечение исполнения обязательств - признание права собственности)

Определение Московского городского суда от 2 октября 2012 г. N 4г-7948/2012

Судья Московского городского суда Князев А.А.,

рассмотрев кассационную жалобу истца Гальцевой М.М., поступившую в суд кассационной инстанции 23 августа 2012 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года по гражданскому делу по иску Гальцевой М.М. к ООО "Докон" (третьи лица - ГТУ МАДИ, ЗАО "Мосфундаментстрой-6", Правительство Москвы, Управление Росреестра по городу Москве, Гальцева И.В.) о признании права собственности на квартиру, истребованному 13 сентября 2012 года и поступившему в суд кассационной инстанции 21 сентября 2012 года, установил:

Гальцева М.М. обратилась в суд с иском к ООО "Докон" (третьи лица - ГТУ МАДИ, ЗАО "Мосфундаментстрой-6", Правительство Москвы, Управление Росреестра по городу Москве, Гальцева И.В.) о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на нарушение своих прав по вине ответчика.

Решением Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 года постановлено:

- иск Гальцевой М.М. удовлетворить;

- признать за Гальцевой М.М. право собственности на двухкомнатную квартиру N ..., общей площадью ... кв.м, расположенную на ... этаже в жилом доме по адресу: ...;

- право собственности Гальцевой М.М. на указанную квартиру подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года решение суда отменено; принято новое решение, которым в удовлетворении заявленных Гальцевой М.М. исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец Гальцева М.М. выражает несогласие с апелляционном определением судебной коллегии, считая его незаконным и необоснованным.

Проверив материалы дела, изучив кассационную жалобу, исследовав представленные документы, судья приходит к следующим выводам.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Настоящая кассационная жалоба подлежит передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом) заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы за N ..., предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса с нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: ... и на месте сноса корпусов 5-8 общежития МАДИ (ГТУ).

Согласно протоколу от 28 декабря 2007 года предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: ..., по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 года N ..., квартира N ... по строительному адресу: ..., отнесена к доле инвестора МАДИ (ГТУ).

30 июня 2008 года между ООО "Докон" (продавец), с одной стороны, и Гальцевой И.В. (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор N ... купли-продажи квартиры, предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция N ..., в жилом доме-новостройке по адресу: ...; цена договора купли-продажи на день подписания настоящего договора согласно п. 2.1 предварительного договора была определена в сумме ... рублей.

В п. 1.2 предварительного договора предусматривалось, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре; договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами, нотариальному удостоверению и государственной регистрации в течение 4 месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.

30 июня 2008 года между ООО "Докон" и Гальцевой И.В. подписано соглашение N ... об обеспечении исполнения обязательства, предметом которого являлось обеспечение исполнения обязательств покупателя перед продавцом по заключению в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция N ..., в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ..., в порядке и на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи квартиры N ... от 30 июня 2008 года. По условиям подписанного сторонами соглашения цена обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению с продавцом договора купли-продажи квартиры определена в размере ... руб., которую покупатель обязался оплатить на расчетный счет продавца.

Согласно акту об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств N ... от 13 апреля 2009 года, Гальцева И.В. исполнила свои обязательства по указанному соглашению, оплатив денежную сумму в размере ... рублей.

В соответствии с заключенным 13 апреля 2009 года между Гальцевой И.В. и ООО "Докон" дополнительным соглашением N ... к предварительному договору купли-продажи N ... от 30 июня 2008 года, согласно материалам МосГорБТИ двухкомнатной квартире, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью ... кв.м, расположенной на ... этаже, секция N ..., жилого дома-новостройки по строительному адресу: ..., указанной в п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N ... от 30 июня 2008 года, соответствует двухкомнатная квартира N ..., общей площадью ... кв.м. (включая летние помещения), расположенная по адресу: .... В п. 2 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в связи с увеличением общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации на ... кв.м. по сравнению с указанной ранее в п. 1.1 договора цена договора купли-продажи квартиры с момента подписания настоящего дополнительного соглашения составляет ... рублей.

В соответствии с дополнительным соглашением, заключенным 12 мая 2011 года между ООО "Докон", Гальцевой И.В. и Гальцевой М.М., Гальцева И.В. с согласия ООО "Докон" уступила новому покупателю Гальцевой М.М. в полном объеме свои права и обязанности по договору, а новый покупатель приняла на себя права и обязанности покупателя по договору в полном объеме.

В силу акта от 30 июня 2011 года об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств от 30 июня 2008 года Гальцева М.М. исполнила свои обязательства по оплате цены обеспечения исполнения обязательств по заключению с ООО "Докон" договора купли-продажи квартиры в сумме ... рублей на основании платежных поручений от 29 июля 2008 года, от 28 ноября 2008 года, от 19 декабря 2008 года, от 30 марта 2009 года, от 28 июня 2011 года.

Строительство данного жилого дома завершено; названный объект капитального строительства в виде жилого дома по адресу ... введен в эксплуатацию в мае 2009 года.

Квартира, являющаяся предметом данного спора, учтена по данным Северного ТБТИ города Москвы.

Вместе с тем, права собственности на спорную квартиру по адресу ...в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы.

16 мая 2011 года ООО "Докон" выдало временный ордер на вселение Гальцевой М.М. в квартиру по вышеуказанному адресу.

Между ООО "СЭУ "Фундаментстрой-6" и Гальцевой М.М. 18 октября 2011 года оформлен договор управления соответствующим многоквартирным домом.

Обратившись в суд с настоящим иском, Гальцева М.М. исходила из того, что принятые по предварительному договору купли-продажи квартиры обязательства она исполнила в полном объеме, в связи с чем квартира была передана ей ответчиком в фактическое владение и пользование, а потому за ней должно быть признано право собственности на спорную квартиру, так как ответчик уклоняется от предоставления необходимых документов, требующихся для оформления права собственности истца на спорную квартиру.

Рассматривая данное гражданское дело, суд по мотивам, изложенным в судебном решении, пришел к выводу об удовлетворении заявленных Гальцевой М.М. исковых требований.

При этом, суд исходил из того, что истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость спорной квартиры; жилой дом, в котором находится квартира по вышеуказанному адресу, в установленном порядке сдан в эксплуатацию; квартира передана ответчиком в фактическое владение и пользование истцу; право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, должным образом не оспорено; тем самым, между сторонами фактически заключен договор инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности имели ввиду и фактически его исполняли, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру, так как истинная воля истца была направлена именно на получение в собственность квартиры, а подлинной целью ответчика являлось получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома; с учетом существа совершенной сделки, оплаты ее истцом, факта передачи квартиры ответчиком и принятия ее истцом, последующего поведения сторон, суд пришел к выводу о действительном содержании выраженной сторонами воли на заключение 30 июня 2008 года именно основного договора купли-продажи квартиры в форме предварительного договора, отражающего и позволяющего определить все существенные условия основного договора, который стороны юридически подразумевали и фактически исполняли.

Отменяя названное решение суда и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Гальцевой М.М. исковых требований, судебная коллегия сослалась на то, что ни итоговые протоколы распределения жилой площади в соответствии с п. 3.5 инвестиционного контракта, ни акт о результатах реализации инвестиционного проекта в соответствии с п. 5.1.11 инвестиционного контракта между участниками инвестиционной деятельности не подписаны; между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон" заключен лишь предварительный договор; основной договор купли-продажи спорной квартиры между указанными юридическими лицами не заключался; ООО "Докон" застройщиком в настоящем случае не является; заключенный между сторонами договор всех существенных условий договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома не содержит; право собственности ООО "Докон" на спорную квартиру не зарегистрировано, в связи с чем ответчик лишен возможности передать в собственность истцу данное жилое помещение; предъявив иск к ООО "Докон", истец по сути оспаривает право собственности у того лица, у которого такое право еще не возникло; заключение предварительного договора купли-продажи квартиры порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга выполнения соответствующих обязательств, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, возникшего на основании заключенного с ответчиком предварительного договора.

Однако, данные выводы судебной коллегии на положениях законодательства Российской Федерации, регламентирующего спорные правоотношения, не основаны.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Нормами ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты строительства, в том числе построенные квартиры в многоквартирных жилых домах, относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, в соответствии с законом признание права собственности на объекты строительства, включая квартиры, возможно по решению суда.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Гальцева М.М., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору от 30 июня 2008 года путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору как со стороны ООО "Докон", так и со стороны иных участников инвестиционной деятельности, а при неисполнении либо уклонении от надлежащего исполнения обязательств с их стороны вправе была требовать судебной защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании за нею права собственности на спорную квартиру, расположенную в построенном жилом доме.

Вместе с тем, отменяя решение суда об удовлетворении иска Гальцевой М.М. о признании права собственности на квартиру, судебная коллегия к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением стороной ответчика условий договора от 30 июня 2008 года, указанные нормы материального права не применила.

Одним из основополагающих начал законодательства Российской Федерации является общеправовой принцип недопустимости злоупотребления правом.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Согласно ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Гражданским законом предусмотрены специальные правовые последствия при уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора (ст.ст. 429, 445 ГК РФ).

Вместе с тем, в случае явного злоупотребления правом со стороны участников инвестиционной деятельности, в том числе являющихся одной из сторон предварительного договора, фактически лишающего другую сторону реальной возможности воспользоваться этой предусмотренной законом процедурой защиты своих прав и законных интересов, такая сторона может воспользоваться иными способами судебной защиты, указанными в законе, так как в силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в связи с чем в приведенной ситуации добросовестная сторона вправе требовать защиты своих прав в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на имущество, которое должно было быть предметом основного договора, поскольку такой способ защиты гражданского права как признание права прямо предусмотрен законом (ст. 12 ГК РФ).

Изложенное судебной коллегией при вынесении апелляционного определения также принято во внимание не было.

Судом установлено и в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о завершении строительства и вводе вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию еще в 2009 году, учете спорной квартире по данным БТИ, полной оплате со стороны Гальцевой М.М. в пользу ООО "Докон" величины стоимости квартиры и передаче со стороны ООО "Докон" данной квартиры в фактическое владение и пользование Гальцевой М.М.

Каких-либо самостоятельных исковых требований, направленных на оспаривание правопритязаний Гальцевой М.М. на квартиру по вышеуказанному адресу, в рамках настоящего процесса со стороны ООО "Докон" или иных лиц не предъявлялось; сведения о предъявлении подобных исковых требований в рамках другого гражданского дела в материалах дела также отсутствуют.

В кассационной жалобе истец Гальцева М.М. обращает внимание на то, что она исполнила обязательства по оплате спорной квартиры в полном объеме и что данная квартира передана ей в фактическое владение и пользование, а равно указывает на то, что на основании протокола от 28 декабря 2007 года предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: ..., по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 года N ..., спорная квартира N ... по строительному адресу: ..., отнесена к доле инвестора МАДИ (ГТУ); согласно приложению к N ... к договору от 30 августа 2007 года N ..., заключенному между ГТУ МАДИ и ЗАО "Мосфундаментстрой-6", составленному 23 января 2008 года, и приложению N ... к предварительному договору от 25 марта 2008 года N ..., заключенному между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон", права на долю общей площади квартир в виде спорной квартиры, расположенной по строительному адресу ..., уступлено ГТУ МАДИ в пользу ЗАО "Мосфундаментстрой-6", а ЗАО "Мосфундаментстрой-6" - в пользу ООО "Докон".

Данные доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, так как в нарушение упомянутых норм материального и процессуального права вопрос о добросовестности действий участников инвестиционной деятельности в рамках договорных отношений с Гальцевой М.М. в отношении спорной квартиры судебная коллегия по существу не обсуждала, а равно, отменяя решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, юридически-значимые документы, отражающие действительные взаимоотношения участников инвестиционной деятельности, указания на которые имелись в материалах дела и на отсутствие которых судебная коллегия сослалась в апелляционном определении, в нарушение положений ст.ст. 2, 12, 56, 327.1 ГПК РФ в ходе апелляционного производства по делу не истребовала, однако, произвольно не предоставила судебную защиту в отношении лица (Гальцевой М.М.), чья добросовестность в ходе судебного разбирательства опровергнута не была.

Одновременно, судебной коллегией не было учтено, что возможное наличие между участниками инвестиционного контракта неурегулированных финансовых разногласий при отсутствии собственно юридических правопритязаний на определенный результат инвестиционной деятельности само по себе не может служить основанием для нарушения либо ограничения прав иных лиц, так как в силу ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Тем самым, апелляционное определение судебной коллегии не может быть признано законным, так как постановлено с существенным нарушением приведенных норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход рассмотрения этого дела в апелляционном порядке.

При таких данных, кассационная жалоба истца Гальцевой М.М. с делом подлежат передаче для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.

Полагаю, что апелляционное определение судебной коллегии подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции, которое основано на фактических обстоятельствах настоящего дела и по существу соответствует требованиям норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 381, 384 ГПК РФ, определил:

кассационную жалобу истца Гальцевой М.М. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года по гражданскому делу по иску Гальцевой М.М. к ООО "Докон" (третьи лица - ГТУ МАДИ, ЗАО "Мосфундаментстрой-6", Правительство Москвы, Управление Росреестра по городу Москве, Гальцева И.В.) о признании права собственности на квартиру - передать с делом для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.

Судья Московского городского суда

А.А. Князев