Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 августа 2012 г. по делу N 11-16062 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - государственная регистрация перехода права собственности - регистрация договоров купли-продажи - кредитный договор - государственная регистрация сделок)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 августа 2012 г. по делу N 11-16062

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.

судей Кировой Т.В., Ворониной И.В.

при секретаре Ахмяровой Л.И.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кировой Т.В. дело по апелляционной жалобе представителя Небога И.К. - Орлова Д.В. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 30 января 2012 г., которым постановлено:

Исковые требования Лопатиной Е.М. к Небоге И.К. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59 удовлетворить.

Управлению Росреестра по г. Москве зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59 согласно договора купли продажи от 17.08.2010 г.

В удовлетворении исковых требований Небоги И.К. к Лопатиной Е.М. о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании недействительными передаточного акта, акта приема-передачи денежных средств - отказать.

Взыскать с Небоги И.К. в пользу Лопатиной Е.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 43 200 (сорок три тысячи двести) руб. 00 коп., установила:

Лопатина Е.М. обратилась в суд с иском к ответчику Небоге И.К. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59.

Свои требования Лопатина Е.М. обосновала тем, что на основании договора купли-продажи квартиры от 17.08.2010 г. Небога И.К. обязалась передать ей в собственность квартиру по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59 из 3-х комнат, общей площадью 122,3 кв.м., жилой площадью 62,6 кв.м. 18 августа 2010 г. они предоставили необходимые документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. 31 августа 2010 г. по заявлению Небога И.К. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве приняло решение о приостановке государственной регистрации перехода права собственности на квартиру сроком на 1 месяц. 01 сентября 2010 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве рассмотрело обращение Небога И.К. от 01.09.2010 г. о прекращении государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру, в результате чего решением на основании абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона приостановило государственную регистрацию прав на квартиру сроком на один месяц - до 30.09.2010 г. Регистрирующим органом было предложено урегулировать разногласия. Договор купли-продажи заключен в письменной форме и соответствует требованиям гражданского законодательства. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на квартиру без объяснения причин отказа.

Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 31.05.2011 года в удовлетворении исковых требований Лопатиной Е.М. к Небога И.К. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.09.2011 года решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 31.05.2011 года отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела Небога И.К. обратилась в суд со встречным иском к Лопатиной Е.М. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59 от 17.08.2010 года притворной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходе рассмотрения дела иск дополнен требованиями о признании недействительным передаточного акта от 17.08.2010 г.; и о признании недействительным акт приема-передачи денежных средств от 18.08.2010 г.

Свои требования Небога И.К. обосновала тем, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59 общей площадью 122,3 кв.м., жилой площадью 62,6 кв.м. В конце июля 2010 года к ней обратился сын - Небога И.В. с просьбой оказать помощь в получении кредита. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту он предложил оформить залог на принадлежащую ей квартиру. При этом сотрудниками банка ООО "Империя" было предложено оформить так называемую "ломбардную" сделку - т.е. оформить договор купли-продажи с неким физическим лицом, а впоследствии - после возврата суммы кредита - оформить договор купли-продажи квартиры с переходом на нее права собственности. 31 июля 2010 года ООО "Корпорация "ОЦЕНКА" представила отчет о рыночной стоимости ее квартиры, которая на день проведения оценки составила 38 000 000 рублей. 16 августа 2010 года она оформила доверенность на сотрудниц Акционерного банка "Империя" - Лившиц Н.Б. и Ильченко С.М. с полномочиями по регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59. 17 августа 2010 года в помещении дополнительного офиса АБ "Империя" она подписала договор купли-продажи квартиры и передаточный акт. Цена квартиры в соответствии с условиями квартиры составила 7 000 000 рублей, что более чем в пять раз меньше ее реальной рыночной цены. Покупателем по договору являлась Лопатина Е.М. - истец по первоначальному иску, интересы которой также представляла сотрудница банка - Лившиц Н.Б. Так же ей было передано соглашение, подписанное Лопатиной Е.М. о том, что она обязуется продать квартиру обратно после, того как она, Небога И.К., погасит кредиты, выданные ООО "Империя". Лопатину Е.М. ни до заключения договора купли-продажи квартиры, ни после - в ходе судебного разбирательства в Кунцевском районном суде г. Москвы, она не видела. Более того, Лопатина Е.М. не осматривала квартиру, которая является предметом договора. Кроме того, в момент подписания договора купли-продажи квартиры ее состояние здоровья не позволяло ей в полной мере понимать условия договоров, которые были подписаны. С апреля 2010 года, после укуса клеща, она страдает клещевым боррелиозом (болезнью Лайма). В своей клинической картине данное заболевание характеризуется поражением центральной нервной системы, нарушением памяти, восприятия и сопутствующими психическими расстройствами, в том числе депрессией, церебрастенией. Ввиду имеющегося у нее заболевания во время подписания договора купли-продажи она не отдавала отчет своим действиям и не могла понимать юридических последствий подписания договора купли-продажи квартиры на заведомо невыгодных для нее условиях. 18 августа 2010 года она подписала с ООО АБ "Империя" кредитный договор N КФ 10/56, в соответствии с которым банк предоставлял ей кредит на сумму 21 000 000 рублей, поручителем по данному договору выступало юридическое лицо - ООО "Берлин Авто Медиа", срок возврата кредита по условиям договора был установлен до 2020 года, тут же подписано дополнительное соглашение о том, что она обязуется вернуть кредит до 18 февраля 2012 года. Больше в банк она не приезжала, сумма кредита, ей не была выдана. В связи с тем, что кредит она не получила, 31 августа 2010 года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а впоследствии отказалась от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Денежные средства по договору купли-продажи квартиры ни Лопатиной Е.М., ни ее доверенными лицами ей не передавались. Договор купли-продажи квартиры, заключенный 17 августа 2010 года между ней и Лопатиной Е.М. является притворной сделкой и в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ должен быть признан ничтожной сделкой, так как не влечет юридических последствий и недействителен с момента ее совершения. При указанных обстоятельствах подлежит признанию недействительным и договор о залоге недвижимости, поскольку он не был составлен в письменной форме, а также не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Представители Лопатиной Е.М. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме, по встречному исковому заявлению просили в удовлетворении иска отказать.

Представители Небоги И.К. в судебное заседание явились, поддержали встречное исковое заявление в полном объеме, по первоначальному иску возражали и просили отказать.

Судом было постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель Небога И.К. - Орлова Д.В. в апелляционной жалобе, полагая его неправильным.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей Лопатиной Е.М. по доверенности Кулешовой Г.В. и Бессонова М.В., представителя Небога И.К. по доверенности Орловой Д.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии со ст.ст. 131, 165, 170, 218, 223, 432, 551 ГК РФ и фактическими обстоятельствами дела.

Судом первой инстанции установлено, что 17.08.2010 г. между Лопатиной Е.М. и Небога И.К. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59.

17 августа 2010 года между сторонами договора подписан передаточный акт в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает кв. 59, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3. В акте указано, что расчет между сторонами произведен полностью, претензий друг к другу у сторон по договору не имеется.

В целях государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу Лопатиной Е.М. 18 августа 2010 г. сторонами по Договору купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве предоставлены необходимые документы.

31 августа 2010 г., по заявлению Небоги И.К. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве приняло решение о приостановке государственной регистрации перехода права собственности на квартиру сроком на 1 месяц в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона.

01 сентября 2010 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве рассмотрело обращение Небога И.К. от 01.09.2010 г. о прекращении государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру, и решением на основании абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона приостановило государственную регистрацию прав на квартиру сроком на 1 месяц - до 30.09.2010 г. Регистрирующим органом было предложено урегулировать разногласия.

30 сентября 2010 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве рассмотрев представленные документы для государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру сообщением отказало в государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру на основании ст. 4, 10, 20 Федерального закона.

В сообщении Управления было указано, что 14 сентября 2010 г. гр-ну Манафову А.Г., действующему по доверенности от имени Небога И.К., были выданы правоустанавливающие документы продавца, а именно: решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 20.07.2009 г., свидетельство о государственной регистрации права собственности от 22.10.2009 г. серии 77 АК N 606746. Данные документы повторно в регистрирующий орган не предоставлялись.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд исходил из того, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Удовлетворяя исковые требования Лопатиной Е.М. суд исходил из того, что договор заключен между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: имеется предмет договора с описанием данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество (квартира), подлежащее передаче по договору, а также условие о цене недвижимого имущества (квартиры). Договор в силу закона подлежал регистрации, документы на регистрацию договора были сданы, но одна из сторон договора Небога И.К. уклоняется от регистрации договора, документы, поданные в регистрирующий орган Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, забрал представитель Небоги И.К., поэтому Регистрирующим органом было предложено урегулировать разногласия и впоследствии отказано в регистрации договора купли-продажи. Небога И.К. от регистрации договора купли-продажи квартиры уклоняется.

Отказывая Небога И.К. в удовлетворении встречного иска, суд обоснованно исходил из того, что обращаясь в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 45, корп. 3, кв. 59, Небога И.К. свои требования обосновала тем, что сделка, совершенная между ней и Лопатиной Е.М. являлась притворной, имела цель прикрыть кредитный договор между ней, Небога И.К. и АБ "Банк Империя", согласно которого банк предоставлял ей как заемщику кредит в размере 21 000 000 руб. под поручительство ООО "Берлин авто медиа". Однако ни АБ "Банк Империя", ни ООО "Берлин авто медиа" не являлись сторонами договора купли-продажи квартиры, в связи с чем, не могли иметь цель прикрыть сделкой купли-продажи квартиры кредитный договор. Небога И.К. и Лопатина Е.М. оформили договор купли-продажи квартиры как два физических лица. Доказательств того, что Лопатина Е.М. действовала в интересах банка, и от ее действий зависело оформление кредитного договора с Небога И.К. не представлено. Также Небога И.К. не представлены доказательства того, что была объективная необходимость прикрывать кредитный договор договором купли-продажи квартиры.

Оснований для признания недействительными передаточного акта, акта приема-передачи денежных также не имеется.

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доводы Небога И.К. о том, что с покупателем квартиры Лопатиной Е.М. она не знакома, никогда ее не видела, при подписании договора и других документов Лопатина Е.М. не присутствовала, не могут быть приняты во внимание, поскольку договор купли-продажи квартиры подписан представителем Лопатиной Е.М. по доверенности Лившиц Н.Н.

Судебная коллегия соглашается также с выводом суда первой инстанции о том, что довод Небога И.К., что при оформлении документов по купле-продаже квартиры она была больна, не являются основанием для признания договора купли-продажи квартиры не действительным, поскольку Небога И.К. не заявляла требований о признании договора купли-продажи квартиры не действительным по указанным основаниям.

Кроме того, на основании ст. 98 ГПК РФ с Небога И.К. в пользу Лопатиной Е.М. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 43200 рублей, уплаченная Лопатиной Е.М. при подаче искового заявления.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства в их совокупности, что и было выполнено судом первой инстанции.

Суд правильно определил значимые для дела обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Кроме того, судебная коллегия, полагает, что доводы сторон судом первой инстанции были оценены правильно.

Нормы материального права судом применены правильно, нарушения норм процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на переоценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 30 января 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Небога И.К. - Орлова Д.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: