Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2012 г. по делу N 11-19563 (ключевые темы: предварительный договор - участник долевого строительства - основной договор - обеспечительный платеж - застройщик)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2012 г. по делу N 11-19563

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Горновой М.В.

и судей: Казаковой О.Н., Быковской Л.И.,

при секретаре Татаруля А.Е.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И. дело по апелляционной жалобе Ананьева О.В. на решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 20 июня 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Ананьеву О.В. о признании частично недействительным предварительного договора, взыскании с Ананьева О.В. в пользу ООО "Арсеналрсмонтстрой" денежных средств в качестве доплаты за квартиру отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 25.11.2010 г. в виде наложения ареста на квартиру по адресу ... (постоянный, присвоенный номер БТИ кв. ...).

Установила:

Ананьев О.В. обратился в суд с иском к ООО "Арсеналремонтстрой" о понуждении обязанной стороной заключить основной договор на основе предварительного договора и просил обязать ответчика заключить с ним договор в редакции, согласованной предварительным договором N ... от ... г.

... г. судом было принято уточненное исковое заявление истца, в котором он просил обязать ответчика заключить с ним основной договор о привлечении финансовых средств населения в строительство, изложить п. 2.1.2 основного договора в предложенной им редакции.

... г. судом было принято уточненное исковое заявление, в котором истец, дополнительно к ранее предъявленным требованиям, предъявил требование о признании недействительными пунктов 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 и 6.2 предварительного договора

В обоснование исковых требований указал, что 22 декабря 2005 года он заключил с ответчиком предварительный договор N ... "О заключении в будущем договора о привлечении финансовых средств населения в строительство", по условиям которого стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем договор о привлечении финансовых средств населения в строительство в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором и действующим законодательством. Договором предусматривалось, что результатом инвестиционной деятельности участника долевого строительства будет являться право на квартиру ориентировочной площадью ... кв.м., находящуюся на ... этаже, секции ..., условный номер ..., с последующим возникновением у участника долевого строительства права собственности. За право на получение результата инвестиционной деятельности участник долевого строительства должен был уплатить застройщику по основному договору сумму инвестиционного взноса, общий размер которого составляет ... долларов США, исходя из стоимости одного кв.м. общей площади ... долларов США. Во исполнение условий предварительного договора им была внесена сумма, эквивалентная ... долларам США.

Посчитав отказ ответчика заключить основной договор, обстоятельством, очевидно свидетельствующим о том, что исполнение обязательства ответчиком не будет произведено в установленный срок и, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГК РФ он приостановил выплаты по предварительному договору.

Решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 24 марта 2011 года исковые требования истца были удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, рассмотрев дело по кассационной жалобе представителя ОАО "Арсеналремонтсрой" определением от 06 июля 2011 г. отменила решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 24 марта 2011 года.

После отмены решения суда истцом было представлено уточненное исковое заявление, в котором истец просил обязать ответчика передать ему квартиру в собственность, принять денежные средства в счет оплаты за квартиру и обязать Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру от ответчика к нему.

Определением от 05 декабря 2011 г. требования истца в части обязания передать квартиру в его собственность, обязании ответчика принять денежные средства в счет уплаты за квартиру и об обязании Управления Росреестра по г. Москве зарегистрировать переход права собственности выделено в отдельное производство.

В процессе рассмотрения дела, уточнив исковые требования, истец просил признать недействительными пункты 4.1. 4.2, 4.3, 4.4,4.5, 4.6, 4.7 и 6.2 предварительного договора "О заключении в будущем договора о привлечении финансовых средств населения в строительство" от 22 декабря 2005 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования о признании недействительными пунктов 4.1. 4.2, 4.3, 4.4,4.5, 4.6, 4.7 и 6.2 предварительного договора "О заключении в будущем договора о привлечении финансовых средств населения в строительство" от 22 декабря 2005 года и поддержал требования о взыскании с Ананьева О.В. в пользу ООО "Арсеналремонтстрой" денежных средств в качестве доплаты за квартиру в размере ... долларов США.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в представленном отзыве на иск.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просит представитель истца по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности Урапова Д.В., представителей ответчика по доверенности Ксенофонтова С.Д. и Загривого А.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит, по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом установлено, что ... года Ананьев О.В. заключил с ООО "Арсеналремонтстрой" предварительный договор N ... "О заключении в будущем договора о привлечении финансовых средств населения в строительство".

Пунктом 1.1. указанного договора предусматривалось, что стороны обязуются заключить в будущем договор о привлечении финансовых средств населения в строительство в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором и действующим законодательством.

Обязательство заключить основной договор в соответствии с п. 1.2. договора, вступает в силу с момента получения разрешения на строительство жилого дома по адресу: ..., и заключения, в случае необходимости, договора аренды на указанный земельный участок.

Статья 3 ФЗ N 214-ФЗ предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Принимая во внимание, что на дату заключения предварительного договора договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство, заключен не был, у ответчика не имелось оснований для заключения с истцом основного договора о привлечении финансовых средств населения в строительство, следовательно, заключение основного договора долевого участия в строительстве противоречило бы действующему законодательству. Однако, заключение предварительного договора, предусматривающего, что при выполнении положений ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ застройщик вправе заключить основной договор о привлечении финансовых средств в строительство, не противоречит действующему законодательству.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора за право на получение результата инвестиционной деятельности участник долевого строительства уплачивает застройщику по основному договору сумму инвестиционного взноса, общий размер которого составляет ... долларов США, исходя из стоимости одного кв.м. общей площади ... долларов США. Истец, исполняя условия договора, внес денежную сумму только в сумме, эквивалентной ... долларов США, что подтверждается исследованными материалами дела и не оспаривалось истцом.

Истцом оспариваются пункты: 4.1. договора, который предусматривает, что обеспечением исполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору на основании статьи 329 Гражданского кодекса является обеспечительный платеж. Во избежание сомнений, данный платеж не расценивается как задаток в соответствии с действующим законодательством РФ и считается авансом;

пункт 4.2., определяющий размер обеспечительного платежа, который составляет ... условных единиц, эквивалентных доллару США, порядок и сроки его перечисления;

пункт 4.3., определяющий валюту денежного обязательства и порядок определения курса валюты денежного обязательства;

пункт 4.4., предусматривающий, что при заключении сторонами основного договора внесенный участником долевого строительства обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты инвестиционного взноса по основному договору;

пункт 4.5., определяющий последствия уклонения участника долевого строительства от заключения основного договора либо по иным зависящим от участника долевого строительства причинам;

пункт 4.6., определяющий последствия отказа или уклонения от заключения основного договора застройщика;

пункт 4.7, определяющий последствия расторжения договора по соглашению сторон;

пункт 6.2., предусматривающий, что в случае, если участник долевого строительства не выполнил обязательства, предусмотренные п. 4.2. настоящего договора, договор считается расторгнутым.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые истцом пункты предварительного договора не противоречат закону.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Гражданское законодательство, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, не содержали прямого запрета на заключение предварительного договора купли-продажи в отношении жилого помещения в строящихся домах.

Из изложенного следует, что стороны вправе были заключить предварительный договор участия в долевом строительстве.

Согласно положениям ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором, то есть указанный перечень не является исчерпывающим.

Как следует из условий оспариваемого договора, основной целью внесения обеспечительного платежа является исключение неисполнения условий договора. Также обеспечительный платеж является доказательством заключения договора и способом платежа. Гражданским кодексом РФ не запрещается внесение обеспечительного платежа по предварительному договору

Следовательно, пункты договора, предусматривающие зачет внесенного участником долевого строительства обеспечительного платежа в счет оплаты инвестиционного взноса по основному договору, не противоречат закону. При таких обстоятельствах, руководствуясь требованиями ст.ст. 168, 329, 429 ГК РФ, учитывая, что законодателем предусмотрен открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, суд, расценив внесение по предварительному договору денежных средства как обеспечительную меру обязательства по заключению основного договора, пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании пунктов 4.1, 4.2., 4.2.1-4.25 и 4.4. предварительного договора недействительными.

Пункт 4.3. предварительного договора, определяющий валюту денежного обязательства и порядок определения курса условной единицы, не противоречит положениям ст. 317 ГК РФ, следовательно, оснований для признания его недействительным не имеется.

Пункты 4.5 и 4.6 предварительного договора, устанавливающие последствия уклонения сторон от заключения основного договора, не противоречат положениям ч. 4 ст. 445 ГК РФ.

Статья 9 ФЗ N 214-ФЗ предусматривает, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Положения п. 4.7 предварительного договора, предусматривающие обязанность застройщика при расторжении договора по соглашению сторон возвратить участнику долевого строительства обеспечительный платеж в течение 5 рабочих дней с момента вступления в силу соглашения о расторжении договора не противоречит положениям ГК РФ, ФЗ N 214-ФЗ, не нарушает прав истца и оснований для признания его недействительным не имеется.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 5 ФЗ N 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Пункт 6.2 не противоречит вышеназванным положениям правовых норм в их единстве и взаимосвязи.

Отказывая в удовлетворении требований об обязании ООО "Арсеналремонтстрой" принять денежные средства в качестве доплаты за квартиру, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные требования не основаны на нормах действующего законодательства.

Правоотношения сторон, закон, подлежащий применению, и обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом первой инстанции правильно, подтверждаются исследованными доказательствами, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, нарушений процессуальных норм не допущено, следовательно, оснований для отмены решения не имеется.

Довод истца о допущенных судом процессуальных нарушениях, выразившихся в выделении требований о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, обязании принять денежные средства в качестве доплаты за квартиру в отдельное производство, не может служить основанием к отмене решения суда по следующим обстоятельствам.

Статья 151 ГПК РФ предусматривает, что судья выделяет одно или несколько соединенных исковых требований в отдельное производство, если признает, что раздельное рассмотрение требований будет целесообразно.

Из материалов дела следует, что выделение указанных исковых требований в отдельное производство было вызвано тем, что истец в уточненном исковом заявлении изменил одновременно и предмет и основание иска, что недопустимо в силу ст. 39 ГПК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку установленных судом обстоятельств, не содержат новых обстоятельств, которые нуждаются в дополнительной проверке, а, следовательно, не могут служить основанием к отмене судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 20 июня 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Ананьева О.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: