Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 октября 2012 г. по делу N 11-23517 (ключевые темы: предварительный договор - строящийся дом - основной договор - инвестиционный договор - договор купли-продажи квартиры)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 октября 2012 г. по делу N 11-23517

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Пильгуна А.С.,

и судей Кочергиной Т.В., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Кабановой Н.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе истца Живоглядова С.Л. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Живоглядову С.Л. к ООО "ДОКОН", ЗАО "Мосфундаментсрой-6" о признании права собственности на квартиру N 51, общей площадью 83,4 кв.м., расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: ... - отказать.

Установила:

Живоглядов С.Л. обратился в суд с иском к ответчику ООО "ДОКОН" о признании права собственности на квартиру N ..., общей площадью 83,4 кв.м., расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: ..., мотивируя свои требования тем, что 15 июля 2008 г. между ним и ООО "ДОКОН" был заключен предварительный договор N Балт ..., по которому ответчик обязался продать ему двухкомнатную квартиру с ориентировочным N ..., ориентировочной общей площадью 84,6 кв.м., расположенную на ... этаже, секции N III, в жилом доме по строительному адресу: ... По условиям договора, истец обязался уплатить ответчику за квартиру денежные средства в размере 13 420 351 руб. 80 копеек, а ответчик, в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на квартиру.

Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен, и право собственности на квартиру на его имя не зарегистрировано. По мнению истца, с учетом уточнения основания иска, между ним и ответчиком был фактически заключен договор инвестирования.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Зыков Ф.С. иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "ДОКОН" по доверенности Дубков А.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика ЗАО "Мосфундаментстрой-6" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.

Представители 3-х лиц - Правительство Москвы, УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и МАДИ (ГТУ) в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были извещены надлежащим образом, возражений против иска суду не представили.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Живоглядов С.Л. по доводам апелляционной жалобы, просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные исковые требования.

Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.

В заседание судебной коллегии явился представитель истца Живоглядова С.Л. по доверенности Крылова М.М., которая поддержала доводы апелляционной жалобы.

Ответчики, третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что 24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в ДЖП и ЖФ г. Москвы за N ДЖП.03.САО.00406, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: ...

Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу: ... по строительному адресу: г. ... относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ).

22 декабря 2003 года между МАДИ (ГТУ) (Инвестор), с одной стороны, и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Соинвестор), с другой стороны, был заключен Договор инвестирования N 02/ИУ-12, предметом которого является привлечение Инвестором средств Соинвестора в объеме и в порядке, указанном в Договоре, к реализации инвестиционного проекта по строительству в 2002-2004 гг. жилого комплекса с нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: ...

Согласно Договору инвестирования N 02/ИУ-12 от 22 декабря 2003 года, Инвестор передает Соинвестору право по инвестированию строительства Объекта, а Соинвестор принимает права Инвестора по инвестированию строительства Объекта в объеме и в порядке, указанном в Договоре, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности и оформления в собственность Соинвестора и (или) привлеченных им третьих лиц - доли общей жилой и нежилой площади, входящих в инвестиционный объект в объеме, указанном в пункте 1.2 Договора, в частности, Соинвестору переданы права на квартиру N ..., расположенную по строительному адресу: ...

04 апреля 2008 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Продавец), с одной стороны, и ООО "ДОКОН (Покупатель), с другой стороны, заключен Предварительный договор купли-продажи квартир N 02/562-1, предметом которого является определение Сторонами необходимых и существенных Договоров купли-продажи квартир, расположенных в жилых домах-новостройках по строительным адресам: ... и ..., в числе которых имеется спорная квартира.

15 июля 2008 года между ООО "ДОКОН" (Продавец), с одной стороны, и Живоглядовым С.Л. (Покупатель), с другой стороны, был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N Балт ..., предметом которого является определение Сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью 84,6 кв.м., расположенной на ... этаже, секция N ..., в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ... (далее - Квартира). По условиям договора цена Договора купли-продажи составляет 13 420 351 руб. 80 коп.

Согласно п. 1.2. Предварительного договора, в соответствии с Договором купли-продажи Квартиры Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель купить в собственность Квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Договоре. Договор купли-продажи Квартиры подлежит подписанию Сторонами и нотариальному удостоверению в течение 4 месяцев с даты выдачи Продавцу Свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, при условии исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2., 3.1.4., 3.1.7. Договора.

15 июля 2008 года между сторонами было подписано Соглашение об обеспечении исполнения обязательства N Балт ..., предметом которого является обеспечение исполнения обязательств Покупателя перед Продавцом по заключению в будущем Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью 84,6 кв.м., расположенной на ... этаже, секция N ..., в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ... в порядке и на условиях, установленных Предварительным договором купли-продажи Квартиры N Балт ... от 15 июля 2008 года.

По условиям подписанного сторонами Соглашения цена обеспечения исполнения обязательств Покупателя по заключению с Продавцом Договора купли-продажи Квартиры определена в размере 13 420 351 руб. 80 коп., которую Покупатель оплачивает на расчетный счет Продавца по установленному соглашением графику.

Согласно Акту об исполнении обязательств по Соглашению об обеспечении исполнения обязательств N Балт ... от 15 июля 2008 г., подписанному сторонами 24 ноября 2008 года, Живоглядов С.Л. исполнил свои обязательства по указанному соглашению, оплатил сумму 13 420 351 руб. 80 коп.

09 апреля 2009 года ООО "ДОКОН" и Живоглядов С.Л. подписали Дополнительное соглашение N 1, в соответствии с которым двухкомнатной квартире, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью 84,6 кв.м., расположенной на ... этаже, секция ..., жилого дома-новостройки по строительному адресу: ..., соответствует двухкомнатная квартира N ... общей площадью 85,3 кв.м., расположенная на ... этаже жилого дома-новостройки по адресу: ...

Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по состоянию на 28 ноября 2011 года отсутствуют сведения о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции сослался на положения статей 218, 429, 445 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.

Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ООО "ДОКОН" на спорную квартиру не зарегистрировано, ответчик лишен возможности передать в собственность истцу жилое помещение. Согласованный Акт о результатах реализации инвестиционного контракта N ДЖП.03.САО.00406, заключенного между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом), на момент рассмотрения спора отсутствует.

Суд указал, что способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.

Не соглашаясь с доводом истца о том, что заключив предварительный договор, он фактически заключил договор инвестирования, суд исходил из того, что при рассмотрении дела истец не оспаривал действительность Предварительного договора N ... от 15.07.2008 года.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено:

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не применил указанные нормы права, и не учел, что дом, расположенный по адресу: ..., введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06 мая 2009 года, что истец фактически вселен и проживает в квартире N ..., оплачивает коммунальные платежи по этой квартире, заключив, как собственник Договор управления многоквартирным домом от 11 февраля 2009 года.

Кроме того, суд не учел, что правопритязания на квартиру N в доме-новостройке по адресу: ... отсутствуют.

Учитывая, что истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели, судебная коллегия признает, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие её истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора N Балт ... от 15 июля 2008 года основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи N Балт ... от 15 июля 2008 года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

Поэтому квартира, права на которую заявляются истцом, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика либо ЗАО "Мосфундаментсрой-6", поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.

По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене.

Судебная коллегия признает заявленные требования Живоглядова С.Л. законными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 г. отменить.

Вынести новое решение.

Исковые требования Живоглядова С.Л. к ООО "ДОКОН", ЗАО "Мосфундаментстрой-6" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за Живоглядовым С.Л. право собственности на квартиру N ..., общей площадью 83,4 кв.м., расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: ...

Председательствующий:

Судьи: