Кредитное мифотворчество (Е. Петров, "Саморегулирование & Бизнес", N 10, октябрь 2012 г.)

Кредитное мифотворчество

Большинство мифов об ипотеке создано искусственно - как правило, с целью прорекламировать товар. "Негативные" слухи - не исключение.

Миф 1. У ипотеки нет альтернатив

К счастью, большинство граждан не обладает свободными тремя-четырьмя и выше миллионами рублей, чтобы "в один прием" купить любую понравившуюся квартиру. Потому что если бы большинство могло так поступить, то цены на недвижимость взлетели бы еще выше (достаточно вспомнить их взлет в 2005-2007 годах, когда за счет появления на рынке свободных денег недвижимость выросла в цене в пять раз). Однако не стоит думать, что этому большинству не светит ничего, кроме ипотеки.

Вариантов приобретения жилья - много, как "относительно честных", так и вполне законных. Основной - планомерное увеличение квадратных метров. Сперва приобретается комната, затем накапливается недостающая сумма с учетом продажи комнаты на выросшем рынке жилья для приобретения однокомнатной в строящемся доме. После его сдачи в эксплуатацию - квартира продается и деньги вкладываются в стройку двухкомнатной. И так далее. У данной схемы есть свои минусы: она затратна по времени и предполагает, что недвижимость в цене будет постоянно расти. Кроме того, необходимо быть специалистом, чтобы оценить будущую стоимость и ликвидность жилья, чтобы не пришлось продавать его по заниженной цене (так часто бывает в домах, в которых преобладают так называемые квартиры-студии - с такими соседями лучше не жить).

Другой вариант: положить деньги на депозит и получать доход (сегодня средняя ставка по депозитам физических лиц держится в районе 10,5%). Несмотря на то, что за последние годы недвижимость в цене растет ежегодно на 15-20%, тем не менее, это хоть как-то сократит гонку за накоплениями необходимой суммы для покупки.

Третья схема - приобретать жилье в строящемся объекте на так называемом уровне "котлована". Она идеальна для тех, у кого уже есть собственное жилье: даже если дом будут строить со значительной задержкой, через пару-тройку лет в этом же доме готовая квартира будет стоить как минимум в полтора раза дороже.

Четвертая схема идеальна для больших и дружных семей: приобретать жилье у застройщика в рассрочку. Она предполагает незначительный первоначальный взнос и дальнейшие равные ежемесячные выплаты в течение нескольких лет. С учетом стоимости жилья ежемесячные выплаты могут составлять значительную сумму, однако ограничивать себя во всем придется всего несколько лет и, в случае невозможности платить дальше, квартиру всегда можно продать и остаться в плюсе.

Пятая схема - это рассмотреть возможность получить субсидии и льготы от государства, которые использовать как дополнение к своим имеющимся накоплениям. Под льготы подпадают почти все работники бюджетной сферы, жители коммуналок и многодетные семьи, военные и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Данный вариант требует больших усилий и нервной закалки, но цифры говорят сами за себя: только в Петербурге выдано свыше 11 000 субсидий.

Миф 2. "Жилье в ипотеку" - гарантия надежности застройщика

Незадолго до кризиса 2008 года это утверждение действительно соответствовало истине. Те застройщики, у которых не было ни одного аккредитованного банка, вызывали опасения: откуда у них финансирование и действительно ли они достроят дом, если им не доверяет ни один даже самый неизвестный банк? А те строители, у которых была аккредитация, ужасно гордились и при каждом случае подчеркивали свою надежность именно за счет наличия возможности приобрести у них квартиру с помощью ипотечного кредита.

Однако кризис все расставил на свои места и сделал публичной тайную схему сговора банков и строителей. Условно она выглядит так: строитель берет в банке деньги на строительство дома. Банк, оформляя ипотечный кредит на покупателя будущей квартиры, деньги оставляет у себя в счет погашения долга строителя. В итоге должником остается обычный покупатель: и он будет должен вернуть все до копейки, даже если дом никогда не будет построен.

Миф 3. Банк-банкрот - никто никому ничего не должен

Есть популярный анекдот, подчеркивающий тайные желания должников: пожарный Сергей спокойно наблюдал, как горит банк. Ведь банк горит, кредит гасится.

Увы: в случае, если банк, выдавший ипотечный кредит, обанкротился или испытывает какие-то трудности, если в нем вводят временное наблюдение, то заемщика ждут тяжелые и безрадостные будни. Долг никуда вслед за банком не исчезнет, а, наоборот, будет только прирастать: платить будет первое время некуда. Придется побегать, чтобы узнать новые реквизиты, по которым надо перечислять ежемесячные платежи, перезаключить договор ипотечного кредита, перезаложить квартиру... Все расходы, естественно, будет нести заемщик.

Аналогичная неуютная ситуация возникает и у тех заемщиков, чей кредит банк перепродает другому банку: придется потратить время на переоформление документов. И еще повезет, если новый банк не введет комиссию за зачисление платежа, например. Как правило, она составляет не более 100 рублей, но осадок добавляет весьма неприятный.

Миф 4. Если завтра война - банк отнимет квартиру

Главное отличие ипотечного кредита - это то, что кредит выдается под залог собственности (или прав требования на собственность, если приобретается строящееся жилье). То есть жилье находится в собственности покупателя, но с ограничениями в правах: его нельзя продать или перезаложить вплоть до окончания погашения кредита. Постепенно в нашей стране начинает накапливаться практика разных жизненных ситуаций (кто-то в самый разгар кредита умирает, или теряет работу, или хочет переехать куда подальше). Именно поэтому при оформлении ипотечного кредита важен размер первоначального взноса. В теории, заемщик или его наследники обращаются в банк и сообщают, что больше платить по кредиту не могут. В данном случае квартира выставляется на торги, из вырученной суммы банк забирает сумму, необходимую для погашения долга, а остаток отдает заемщику или его родственникам. На практике получается примерно так, но не совсем: процесс реализации квартиры может занять до одного года, к тому же стоимость определяет банк, и она не всегда справедлива с точки зрения заемщика.

Миф 5. Ипотеку дают не всем

Очевидно, данную мысль активно распространяют или кредитные брокеры, которые за свои услуги берут комиссионные, или заемщики, которым один раз отказали и они опустили руки.

Большинство людей и не подозревает, что у любого банка существуют планы по объемам выданных кредитов и определенные ограничения. Если банк запланировал выдать в текущем месяце 100 млн. рублей ипотечных кредитов и этот свой план выполнил уже в начале месяца - все последующие заявки будут или отклоняться, или переноситься на следующий месяц. Отсюда и череда отказов по заявкам, потому что банк начинает морщить нос, отбирая на следующий месяц идеальные анкеты и идеальных заемщиков. Поэтому всегда стоит подавать заявки сразу в несколько банков, отдавая предпочтение не только крупным государственным и не всегда выбирая банк с наименьшей задекларированной ставкой.

Миф 6. Сегодня слишком высокая ставка, будем ждать завтра

Диапазон ставок потрясает - от 7 до 20% годовых. Сама по себе ставка зависит от суммы первоначального взноса - чем он больше, тем ставка ниже, а также от срока кредита - чем он дольше, тем ставка выше. Однако не стоит выбирать банк исключительно по размеру ставки. Там, где предлагают низкую ставку, могут быть высокие комиссионные сборы (банк данную разницу заложит в комиссию за рассмотрение заявки, например, или за выдачу, или за оформление сделки у нотариуса, или за страховку). Но и ждать, когда ставка снизится до уровня "как в Европах" - не стоит.

Экономика - это качели. Если опустить ставку - поднимется стоимость жилья, и выйдет все ровно так же, как и сегодня - для большинства недоступно. Если поднять ставку - то снизится стоимость жилья, но недоступными станут уже ипотечные кредиты. Поэтому брать или не брать сейчас по существующим на рынке ставкам кредит, каждый решает индивидуально, рассчитывая на текущий доход и будущие расходы. Однако те, кто оформил ипотечный кредит год назад по ставке 11% годовых, сейчас сами себя нахваливают - сегодня средняя ставка уже 12,5%. Но тем, кто решился оформить кредит сегодня, не стоит кусать локти, если завтра ставка снизится. Программы рефинансирования никто еще не отменял: если сегодня вы решились взять кредит по средней ставке 12,5% годовых в рублях, и завтра ставки в других банках опустятся хотя бы на полтора процента ниже - кредит можно переоформить, так как это имеет экономический смысл (от снижения ежемесячного платежа до снижения сумм по процентам).

Миф 7. Если плавает ставка - будет дешевле

Многие иностранные банки, а вслед за ними и отечественные стали предлагать кредиты с так называемой плавающей процентной ставкой по кредиту. К некоему базовому значению, допустим, 5%, в определенный период прибавляется некий показатель - это может быть как величина ставки рефинансирования ЦБ РФ, так и разные индикаторы рынка кредитования - MosPrime или LIBOR. При значении LIBOR 2-3%, согласитесь, ставка выглядит заманчивой. Но ни заемщики, ни сами банкиры не могут гарантировать, что в течение всего срока ипотечного кредитования данные индикаторы не будут подвержены существенному изменению в большую сторону.

Что, кстати, и случилось с ипотечным рынком в США, когда процентная ставка по кредитам у заемщиков увеличилась не просто на несколько процентов, а выросла в несколько раз, что привело к резкому увеличению ежемесячного платежа, который оказался непосильным для большинства населения. По примерному сценарию развивается рынок и у нас, когда заемщики берут кредит в надежде, что все будет хорошо, не осознавая всех рисков.

Миф 8. "Надо брать". А деньги найдутся

Ипотека - это решение одной проблемы и появление целого вороха других. Придется учиться планировать свой бюджет, пересмотреть свои предпочтения и быть готовым к ежегодной необходимости уделять банку-кредитору много времени. В частности, к ежегодному сбору документов - справок с работы, что она (работа) все еще есть, справок о доходах, справок по форме 7 и 9 по жилью и так далее. Не стоит ожидать, что в ближайшее время работодатель повысит зарплату вчетверо и кредит погасится сам собой не за 20, а за 5 лет. Приобретя жилье, заемщик захочет сделать ремонт, или купить автомобиль, или слетать в отпуск, или родить ребенка - то есть расходы с течением жизни будут только возрастать.

Общее правило: не стоит планировать брать ипотечный кредит, если ежемесячные выплаты по нему превысят 30-40% от текущих ежемесячных доходов (впрочем, банки согласны кредитовать, если соотношение составляет 50%). К тому же ипотека - это не кредит на мобильный телефон. Вполне возможно, что это произойдет в первый и последний раз в жизни. Тем не менее, немногие знают, что, например, можно учесть в будущих доходах налоговый вычет (дается государством один раз в жизни в сумме не более 260 тысяч рублей в случае приобретения жилья стоимостью выше 2 млн. рублей). Кроме того, если ситуация по доходам совсем выйдет из-под контроля, жилье можно сдать в аренду, хотя банки формально это запрещают (в случае, опять же, если данное жилье не единственное). Так или иначе, прежде чем передавать управление своим будущим в чужие руки, нужно серьезно и неоднократно подумать.

Е. Петров

"Саморегулирование & Бизнес", N 10, октябрь 2012 г.