Вопрос: Собственник квартиры, расположенной в двухквартирном доме, обратился с заявлением, в котором просит изменить разрешенное использование земельного участка, так как намерен свою квартиру реконструировать в магазин. Разрешенное использование земельного участка - "для ведения личного приусадебного хозяйства". Земельный участок находится в общей собственности владельцев квартир, относительно изменения разрешенного использования участка они достигли согласия. Каков порядок принятия решения по данному вопросу? Что нужно делать сначала: изменять целевое назначение земельного участка или жилого помещения? Какие основания могут быть для отказа? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

Собственник квартиры, расположенной в двухквартирном доме, обратился с заявлением, в котором просит изменить разрешенное использование земельного участка, так как намерен свою квартиру реконструировать в магазин. Разрешенное использование земельного участка - "для ведения личного приусадебного хозяйства". Земельный участок находится в общей собственности владельцев квартир, относительно изменения разрешенного использования участка они достигли согласия.

Каков порядок принятия решения по данному вопросу? Что нужно делать сначала: изменять целевое назначение земельного участка или жилого помещения? Какие основания могут быть для отказа?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Для того чтобы использовать квартиру, расположенную в двухквартирном жилом доме на земельном участке, предоставленном для ведения личного приусадебного хозяйства, под магазин её собственнику необходимо в установленном порядке осуществить изменение разрешенного использования земельного участка, а также перевод жилого помещения в нежилое. При этом законодательство не предписывает совершать данные действия в определенной последовательности.

Обоснование вывода:

1. В силу требований п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники и обладатели иных вещных прав на земельный участок обязаны использовать землю как в соответствии с целевым назначением, так и с разрешенным использованием*(1). Данные сведения фиксируются в государственном кадастре недвижимости (п. 13 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон N 221-ФЗ), а также в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (п. 30 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, далее - Правила).

Как следует из вопроса, за изменением разрешенного использования земельного участка обратился один из собственников участка, при этом второй собственник выразил свое согласие на изменение разрешенного использования.

По общему правилу в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие градостроительного кодекса РФ" (далее - Закон N 191-ФЗ) решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом публичных слушаний*(2). Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3-10 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) в части соответствующих требований. Как разъяснено в определении Конституционного Суда РФ от 15.07.2010 N 931-О-О, Градостроительный кодекс РФ относит к числу основных принципов законодательства о градостроительной деятельности участие граждан и их объединений в ее осуществлении, обеспечение свободы такого участия, ответственность органов публичной власти за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

По смыслу ч. 3 ст. 39 ГрК РФ публичные слушания по вопросу изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид проводятся с целью обеспечения прав и законных интересов граждан, владеющих смежными земельными участками, а также во избежание негативных последствий, которые могут возникнуть при изменении вида разрешенного использования. Таким образом, положительное или отрицательное решение главы местной администрации по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка должно основываться на результатах публичных слушаний (ч. 8, 9 ст. 39 ГрК РФ).

Вместе с тем из содержания ст. 39 ГрК РФ следует, что результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер для органов местного самоуправления, а потому глава администрации не обязан безоговорочно соглашаться с заключением о результатах таких слушаний. В любом случае решение органа местного самоуправления об отказе в изменении разрешенного вида использования земельного участка должно быть мотивировано*(3). В противном случае суд может посчитать такой отказ противоречащим действующему законодательству. В этой связи смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2007 N А65-25637/06, решения Кировского городского суда Ленинградской области (http://kirovsky.lo.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=98&cl=1), Калманского районного суда Алтайского края от 24.05.2010 (http://kalmansky.alt.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=165& amp;amp;cl=1).

2. В силу ст. 17 ЖК РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, т.е. в целях проживания людей. Сведения о назначении помещений фиксируются как в государственном кадастре недвижимости (п. 14 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ), так и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (п. 30 Правил).

Поскольку собственник одной из квартир двухквартирного жилого дома намерен организовать в ней магазин, то, помимо изменения разрешенного использования земельного участка, расположенного под этим домом, он должен организовать перевод жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Использование собственником жилого помещения не по назначению*(4) в соответствии со ст. 293 ГК РФ влечет негативные последствия вплоть до принудительного изъятия жилья в установленном порядке (ст. 235 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется также органом местного самоуправления. Заявитель - собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - кадастровый (технический) паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого)*(5).

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных. В этой связи смотрите, например, ответ на вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики за II квартал 2008 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008.

Кроме того, гражданское законодательство требует получения согласия лиц, являющихся собственниками второй части жилого дома, на организацию в соседнем помещении магазина, если это повлечет необходимость использования клиентами предпринимателя, покупателями общих помещений дома либо если земельный участок, на котором расположен дом, находится в общей собственности собственников частей дома, поскольку согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Отметим, что собственники соседней квартиры вправе обжаловать решение о переводе жилого помещения в нежилое, если этим решением нарушаются их права и законные интересы (смотрите, например, решение Любинского суда Омской области от 03.12.2008, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://lubinskcourt.oms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=164&cl=1).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать в случаях: непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ*(6); несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Никаких иных оснований для отказа действующее законодательство не предусматривает (смотрите, например, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 20.04.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://gatchinsky.lo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&a mp;srv_num=1&id=47600061104251429522291000157314).

Решение о переводе либо об отказе в переводе доводится до сведения заявителя в сроки, указанные в ч.ч. 4 и 5 ст. 23 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, в котором излагается принятое решение. Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

3. Градостроительный кодекс РФ не предусматривает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка должно производиться одновременно с изменением вида разрешенного использования объектов капитального строительства, расположенных на этом участке. Поскольку положения ч. 1 ст. 23 ЖК РФ не предусматривают обязательное предоставление владельцем переводимого помещения документов о виде разрешенного использования земельного участка, а часть 1 ст. 24 ЖК РФ не связывает отказ в переводе с разрешенным использованием участка, полагаем, что жилищное законодательство также не устанавливает определенную последовательность действий по изменению разрешенного использования земельного участка и переводу жилого помещения в нежилое. Следовательно, изменение видов разрешенного использования земельного участка и объектов недвижимости на нем может происходить как одновременно, так и в любой последовательности.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

23 октября 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием влечет наложение административного штрафа на граждан в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

*(2) Это правило не применимо к случаям изменения вида разрешенного использования земельных участков на другой вид, предусматривающий жилищное строительство. Кроме того, оно не распространяется на случаи, предусмотренные п. 5 ч. 1 ст. 4 и ст. 4.1 Закона N 191-ФЗ.

*(3) В качестве причин для отказа могут выступать нарушение порядка проведения публичных слушаний, норм противопожарного, природоохранного, водного и иного законодательства, прав и законных интересов третьих лиц и т.п.

*(4) В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных).

*(5) Отметим, что разрешение органа местного самоуправления на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, полученное в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, предоставлять не нужно. Однако для начала работ по переустройству и (или) перепланировке такое разрешение получить необходимо. Тем не менее судебная практика допускает возможность узаконивания уже состоявшейся реконструкции или перепланировки (смотрите, например, решения Минераловодского городского суда Ставропольского от 20.12.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/3344552 , Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 09.12.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/3716816 ).

*(6) Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).