Под навесом ставок (М. Доронкин, "БДМ. Банки и деловой мир", N 11, ноябрь 2012 г.)

Под навесом ставок

Рост ставок по ипотеке не помешает рынку преодолеть по итогам 2012 года рубеж в триллион рублей. Однако впереди - новая волна повышений, которая заметно охладит рынок уже в начале будущего года.

Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в первом полугодии 2012 года. По итогам первых шести месяцев российские банки предоставили 296 тысяч ипотечных кредитов общей стоимостью 429,4 миллиарда рублей, что на 57% превосходит результаты первой половины 2011-го.

Как и прогнозировал "Эксперт РА", динамика рынка резко замедлилась: годом раньше темпы прироста кредитования были почти вдвое больше. Сказывается исчерпание эффекта "низкой базы", который характеризовал рынок после кризисного спада в конце 2008 года. Однако с учетом макроэкономической ситуации мы оценивает текущие темпы роста как достаточно высокие.

Все еще на подъеме

Опрошенные агентством "Эксперт РА" банкиры отмечают устойчивый рост спроса на ипотечные кредиты на протяжении всего первого полугодия. Этому во многом способствовало уникальное сочетание факторов: ставки по ипотеке опустились до исторических минимумов, а стоимость жилья оставалась все еще на 20-30% ниже пиковых значений 2008 года. Позитивно на динамике спроса отразилась и активность банков по стимулированию потенциальных клиентов: 40% опрошенных банков в первом полугодии запустили новые программы ипотечного кредитования, еще столько же планируют расширить спектр ипотечных продуктов до конца нынешнего года.

Поддержку рынку обеспечил и старт продаж по строительным проектам в регионах, прежде всего в Подмосковье - в преддверии расширения границ Москвы. Неудивительно, что именно в регионах наблюдалась наиболее высокая динамика ипотечного кредитования. Благодаря высокой строительной активности Московской области удалось выйти на второе место по объему ипотечного кредитования, опередив "серебряного призера" прошлогоднего рэнкинга - Тюменскую область.

Ипотечный портфель банков продолжил расти: большинство ведущих игроков рынка предпочитали оставлять выданные кредиты на балансе. Полностью рефинансируют свой портфель в основном малые и средние региональные банки. Основной объем рефинансирования - это простая передача пула кредитов от небольших банков АИЖК либо крупным участникам рынка (в частности, банку "ДельтаКредит"). Только 25% опрошенных банков планируют в ближайшие год-два провести секьюритизацию ипотечных кредитов. В результате ипотечный портфель на балансах банков устойчиво растет со второй половины 2010 года: в период с 1 июля 2011-го по 1 июля 2012 года темп его прироста превысил 60%, что сопоставимо с динамикой необеспеченного потребительского кредитования.

Качество сформированного портфеля остается хорошим: за первые шесть месяцев года объем просроченной задолженности вырос только на 1%, а ее доля в портфеле снизилась с 3,1 до 2,7%.

Конкуренция обострилась

Благоприятные условия, сложившиеся на ипотечном рынке в первом полугодии, способствовали усилению позиций банков, активизировавших деятельность в данном сегменте во второй половине прошлого года. В результате структура Топ-20 по объемам выдачи претерпела существенные изменения.

ТОП-20 регионов России по объему ипотечного кредитования

Место в рэнкинге	Субъект РФ	Выдано ипотечных жилищных кредитов всего на 01.07.2012, млн. руб.	Выдано ипотечных жилищных кредитов всего на 01.07.2011, млн. руб.	темп прироста объемов выдачи, первое полугодие 2012 г. / первое полугодие 2011 г., %	Доля региона в общем объеме выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2012 г., %	Доля региона в общем объеме выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2012 г., %
1	Москва	51 577	34 070	51,40	12,01	12,68
2	Московская область	31 865	19 510	63,30	7,42	7,26
3	Тюменская область	27 352	21 336	28,20	6,37	7,94
4	Санкт-Петербург	22 566	13 442	67,88	5,25	5,00
5	Свердловская область	15 011	9085	65,23	3,50	3,38
6	Республика Татарстан	13 221	7906	67,23	3,08	2,94
7	Красноярский край	11 703	7893	48,27	2,73	2,94
8	Новосибирская область	11 159	6071	83,81	2,60	2,26
9	Челябинская область	11 057	6979	58,43	2,57	2,60
10	Самарская область	10 189	6944	46,73	2,37	2,58
11	Краснодарский край	10 035	6455	55,46	2,34	2,40
12	Республика Башкортостан	9672	5197	86,11	2,25	1,93
13	Пермский край	8464	4860	74,16	1,97	1,81
14	Иркутская область	8414	6571	28,05	1,96	2,45
15	Нижегородская область	8044	4811	67,20	1,87	1,79
16	Ростовская область	7471	5078	47,12	1,74	1,89
17	Кемеровская область	6379	3335	91,27	1,49	1,24
18	Хабаровский край	6206	3143	97,45	1,45	1,17
19	Оренбургская область	5924	3607	64,24	1,38	1,34
20	Приморский край	5545	3315	67,27	1,29	1,23
Источник: "Эксперт РА", по данным Банка России.

Тройка лидеров ипотечного рынка остается неизменной - на ведущие госбанки (Сбербанк России, "ВТБ24" и Газпромбанк) приходится 65% всего объема предоставленных ипотечных кредитов. Лидер рынка - Сбербанк России - предоставил в первом полугодии ипотечных кредитов на 192 миллиарда рублей, почти на 50% превысив прошлогодние результаты. Однако его рыночная доля продолжает снижаться: за год она опустилась на 2,5 п.п. до 44,8%. С другой стороны, динамика ипотечного кредитования "ВТБ24" в два раза превысила среднерыночные показатели, благодаря чему госбанк нарастил свою долю на 4 п.п. до 13,8%. Государство остается основным игроком на российском ипотечном рынке. Всего на три ведущих госбанка в первом полугодии приходилось почти 65% всего рынка, а с учетом данных по программам АИЖК и других банков с государственным участием доля государства может доходить до 75-80%.

Резкий скачок на девять позиций вверх (6 и 7 места в рэнкинге) обеспечили себе банк "УРАЛСИБ" и Связь-Банк благодаря взрывным темпам роста в 263 и 188% соответственно. Вместе с тем вторую пятерку покинули Абсолют Банк и Райффайзенбанк, сократившие объем кредитования на 21 и 17% соответственно. Это резко контрастирует с их прошлогодними результатами: по итогам первой половины 2011 года темпы прироста ипотечного кредитования в обоих банках превышали 400%. Вероятно, это связано с изменениями в кредитной политике материнских структур вследствие нестабильности в странах еврозоны.

Заметно ухудшились позиции банка "Жилфинанс" (+12% по объемам выдачи), Росевробанка (-6%) и особенно ТраснКредитБанка (-13%). Лучше рынка росли Транскапиталбанк (+209%), МТС-Банк (+252%) и Промсвязьбанк (+359%), обеспечив себе попадание в Топ-20. Среди Топ-20 банков наибольшие темпы прироста кредитования показал "ДельтаКредит", почти в пять раз увеличив объем выдаваемых кредитов.

Несколько отличается картина конкуренции в первой десятке по числу предоставленных кредитов. Тройка лидеров неизменна, однако на 4 месте оказался банк "Уралсиб": по данному параметру (4925 кредитов) он обгоняет и банк "ДельтаКредит" (3749), и Росбанк (3649). На 6 месте - небольшой региональный Автоградбанк (3378), благодаря ориентации на предоставлении кредитов до 3 миллионов рублей.

ТОП-30 банков по числу предоставленных ипотечных кредитов в первом полугодии 2012 года

Место в рэнкинге на 01.07.2012	Место в рэнкинге на 01.07.2011	Наименование	Рейтинг "Эксперта РА"	Количество выданных кредитов, шт.		Темп прироста (первое полугодие 2012 / первое полугодие 2011), %	Доля кредитов в иностранной валюте в первом полугодии 2012,%
				Первое полугодие 2012	Первое полугодие 2011
1	1	ОАО "Сбербанк России"		154 122	110 485	39,5	0,01
2	2	"ВТБ24" (ЗАО)		41 236	16 706	146,8	0,26
3	3	ГПБ (ОАО)	A++	13 415	8496	57,9	0,09
4	12	ОАО "УРАЛСИБ"		4925	1592	209,4	0,00
5	6	ЗАО "КБ ДельтаКредит"		3749	2604	44,0	8,03
6	5	ОАО АКБ "РОСБАНК"		3649	2861	27,5	1,04
7	4	ЗАО ГКБ "Автоградбанк"	A	3378	3386	-0,2	0,00
8	17	ОАО АКБ "Связь-Банк"		2973	1110	167,8	0,00
9	8	"Запсибкомбанк" ОАО	A+	2873	2254	27,5	0,00
10	10	Банк "Возрождение" (ОАО)		2675	1827	46,4	0,04
11	11	Группа НОМОС-Банка		2586	1724	50,0	0,00
12	15	ООО "КАМКОМБАНК"	А	2176	1343	62,0	0,00
13	7	АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО)		1729	2576	-32,9	0,00
14	13	ЗАО "Банк ЖилФинанс"		1661	1505	10,4	0,06
15	20	ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк"		1658	836	98,3	0,60
16	16	Банк "Снежинский" ОАО	A	1639	1247	31,4	0,00
17	38	ОАО "Промсвязьбанк"		1585	280	466,1	0,00
18	21	БАНК ИТБ (ОАО)	B++	1379	829	66,3	0,00
19	9	ОАО "ТрансКредитБанк"		1359	1851	-26,6	0,00
20	14	ЗАО "Райффайзенбанк"		1357	1497	-9,4	1,47
21	25	Банк "Левобережный" (ОАО)	A	1342	559	140,1	0,00
22	27	ОАО "МТС-Банк"		1323	456	190,1	0,00
23	40	ОАО АИКБ "Татфондбанк"	A	1274	252	405,6	0,00
24	18	ЗАО ЮниКредит Банк		1271	1072	18,6	3,46
25	29	ОАО Банк ЗЕНИТ		1022	408	150,5	0,29
26	23	ОАО КБ "Центр-инвест"		998	650	53,5	0,00
27	33	ОАО Банк "Петрокоммерц"	A+	900	339	165,5	0,00
28	41	"ТКБ" (ЗАО)	A+	876	249	251,8	0,34
29	26	ОАО Банк "Санкт-Петербург"	A++	857	517	65,8	0,23
30	34	"Азиатско-Тихоокеанский Банк" (ОАО)	A+	825	332	148,5	0,00
Источник: "Эксперт РА" по результатам анкетирования банков.

Ставки против роста

Второе полугодие нынешнего года имеет все шансы охладить рынок. Ключевой ограничитель роста рынка сегодня - масштабное повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. В июле-сентябре ведущие участники рынка на 1-3 п.п. повысили ставки по отдельным ипотечным продуктам. Но что более значимо - впервые с 2009 года о повышении ставок объявило АИЖК. Дальнейший рост ипотечных ставок не за горами: в борьбе с ускоряющейся инфляцией Банк России уже повысил ключевые кредитные ставки и готов к новым повышениям. В результате до конца года "ценовая" доступность ипотеки заметно снизится.

Вместе с тем наблюдаемый рост ставок на фоне растущего спроса на недвижимость не окажет значимого влияния на динамику рынка во втором полугодии. Специфика ипотечного рынка такова, что одобрение кредита обычно действует в течение одного-трех месяцев. Благодаря этому часть потенциальных заемщиков будет иметь возможность получить кредит по более выгодным условиям даже в конце года. По прогнозам "Эксперта РА", годовые темпы прироста окажутся на уровне 50-55%. В результате по итогам года объем ипотечного кредитования пересечет триллионную планку и составит порядка 1,1 триллиона рублей.

В будущем году влияние процентных ставок может оказаться более ощутимым: часть заемщиков отложит покупку квартиры "до лучших времен" либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос (и тем самым обеспечить более низкую ставку). В связи с этим мы ожидаем дальнейшего замедления темпов роста рынка: с учетом его масштабов они не превысят 40% в годовом исчислении.

По нашим оценкам, доля крупных банков на ипотечном рынке будет устойчиво расти. Скажется падение интереса средних и малых банков к наиболее популярным программам АИЖК. Дело не только в повышении стоимости кредитов по таким программам. Текущая политика АИЖК все в большей степени свидетельствует о желании института развития сократить свое присутствие на классическом рынке и сконцентрироваться на инновационных продуктах (обратная, образовательная ипотека). Банки, работающие с АИЖК, и прежде отмечали значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион (в отличие от нынешней "заявительной" схемы). Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдут на собственные программы, из-за дорогого фондирования предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.

ТОП-30 Банков по величине ипотечного портфеля на 1 июля 2012 года

Место в рэнкинге на 01.07.2012	Место в рэнкинге на 01.07.2011	Рег. номер	Наименование	Рейтинг "Эксперта РА"	Остаток ссудной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.		темп прироста, 01.07.2012/ 01.01.2012, %	Доля кредитов в иностранной валюте на 01.07.2012, %
					на 01.07.2012	на 01.01.2012
1	1	1481	ОАО "Сбербанк России"		761 520	652 146	16,8	2,02
2	2	1623	"ВТБ24" (ЗАО)		228 771	194 243	17,8	14,78
3	3	354	ГПБ (ОАО)	A++	88 793	70 545	25,9	4,39
4	4	3338	ЗАО "КБ ДельтаКредит"		65 740	60 427	8,8	33,26
5	5	2272	ОАО АКБ "РОСБАНК"		46 168	44 155	4,6	22,10
6	6	2275	ОАО "УРАЛСИБ"		41 019	38 103	7,7	7,58
7	9	3292	ЗАО "Райффайзенбанк"		33 583	31 184	7,7	36,83
8	7	2142	ОАО "ТрансКредитБанк"		33 100	33 938	-2,5	1,00
9	8	2306	АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО)		32 308	32 555	-0,8	22,93
10	10	-	Группа НОМОС-БАНКа		29 242	27 183	7,6	2,83
11	11	1	ЗАО ЮниКредит Банк		25 731	25 071	2,6	37,68
12	12	918	"Запсибкомбанк" ОАО	A+	20 070	17 678	13,5	0,05
13	15	1439	Банк "Возрождение" (ОАО)		15 099	11 564	30,6	1,16
14	17	1470	ОАО АКБ "Связь-Банк"		14 008	9014	55,4	0,00
15	13	2307	АКБ "СОЮЗ" (ОАО)		13 888	13 439	3,3	19,99
16	14	3016	ОАО "Нордеа Банк"		13 676	12 526	9,2	27,01
17	16	3137	АКБ "РосЕвроБанк" (ОАО)		11 232	9925	13,2	21,56
18	18	2268	ОАО "МТС-Банк"		10 828	8505	27,3	0,00
19	19	436	ОАО Банк "Санкт-Петербург"	A++	8470	7580	11,7	9,95
20	22	3255	ОАО Банк ЗЕНИТ		7285	5916	23,1	4,12
21	26	3251	ОАО "Промсвязьбанк"		7222	4824	49,7	0,71
22	27	2210	"ТКБ" (ЗАО)	A+	6912	4636	49,1	11,14
23	20	1460	ОАО КБ "Восточный"		6696	7319	-8,5	30,11
24	24	1978	ОАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК"		6694	5356	25,0	23,01
25	23	2225	ОАО КБ "Центр-инвест"		6362	5505	15,6	0,11
26	21	3138	ЗАО "Банк ЖилФинанс"		5494	6484	-15,3	9,12
27	25	3176	ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК"		5400	4825	11,9	0,37
28	28	1776	ОАО Банк "Петрокоммерц"	A+	4597	3268	40,7	1,49
29	29	1810	"Азиатско-Тихоокеанский Банк" (ОАО)	A+	3436	2478	38,7	0,00
30	33	3058	ОАО АИКБ "Татфондбанк"	A	3321	1782	86,4	0,00
Источник: "Эксперт РА" по результатам анкетирования банков.

М. Доронкин,

"Эксперт РА"

"БДМ. Банки и деловой мир", N 11, ноябрь 2012 г.