Ремонт дома управляющей компанией: проблемы применения льгот по налогу на прибыль (Р. Ничук, "Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 12, декабрь 2012 г.)

Ремонт дома управляющей компанией: проблемы применения льгот по налогу на прибыль

Комментарий к письму Минфина России от 09.10.12 N 03-03-06/1/530 "Об учёте в целях налогообложения прибыли доходов управляющей компании в виде средств на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома".

Налоговое законодательство предусматривает определённые льготы в сфере ЖКХ. В частности, некоторые суммы, которые получают управляющие компании, ТСЖ и другие организации сферы ЖКХ, освобождаются от налогообложения прибыли как целевые средства при условии ведения раздельного учёта. Однако на практике применение этих льгот нередко вызывает вопросы и споры.

Одну из таких ситуаций чиновники рассмотрели в комментируемом письме.

Суть вопроса

Управляющая компания (УК), то есть организация, осуществляющая управление жилым фондом на основании договоров управления, выполняет работы по текущему ремонту общего имущества дома. Финансируются эти работы за счёт нескольких источников.

Во-первых, в составе платы за содержание и ремонт жилья УК получает от жильцов (нанимателей жилых помещений) денежные средства, в том числе и на текущий ремонт. Выделение этих средств и ведение раздельного учёта на счёте 86 "Целевое финансирование" производится исходя из расшифровки оплаты, причём все полученные средства на ремонт жилья расходуются только на текущий ремонт, то есть строго в соответствии с целевым назначением.

Во-вторых, от имени собственников помещений в многоквартирном доме и по их поручению УК заключает договоры аренды общего имущества дома. При этом по решению собственников 80% полученных доходов от аренды направляется на выполнение работ по текущему ремонту общего имущества дома. Другими словами, хотя денежные средства поступают от арендаторов на расчётный счёт УК, фактически они являются средствами, принадлежащими собственникам дома, и эти средства направляются по целевому назначению - на текущий ремонт.

И наконец, в-третьих, арендаторы нежилых помещений, находящихся в данных многоквартирных домах, также перечисляют УК "за себя" средства по договорам долевого участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества дома, и эти деньги также направляются на ремонт.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ к доходам, не учитываемым при определении налогооблагаемой базы, относятся доходы в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета УК на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Получающая такие средства УК поинтересовалась у чиновников, являются ли в её случае средства, полученные от собственников, от нанимателей и от арендаторов помещений, направленные на ремонт, целевыми и соответственно подпадают ли они под данную льготу.

Финансисты не поддержали управляющую компанию

К сожалению, финансисты не поддержали налогоплательщика, в данном случае УК. В частности, они обратили внимание на то, что перечень средств, признаваемых средствами целевого финансирования и целевыми поступлениями, не учитываемыми в целях налогообложения прибыли (подп. 14 п. 1 и п. 2 ст. 251 НК РФ), является исчерпывающим.

Процитировав ряд положений ЖК РФ и НК РФ, специалисты финансового ведомства заключили следующее. Денежные средства, поступающие УК от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма в рамках договора управления многоквартирным домом и (или) договора долевого участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, должны учитываться в целях налогообложения прибыли, потому что они не указаны в статье 251 НК РФ в качестве средств целевого финансирования.

Правда, финансисты разрешили уменьшить эти доходы на сумму расходов УК, которые (при условии их соответствия критериям, предусмотренным статьёй 252 НК РФ) учитываются в целях налогообложения прибыли.

Кроме того, они предложили применять посредническую схему. Аргументы были приведены такие. В случае оказания услуг по управлению многоквартирным домом на условиях агентских договоров следует учитывать положения подпункта 9 пункта 1 статьи 251 и пункта 9 статьи 270 НК РФ. Из них следует, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы (расходы) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) поверенному (переданного комиссионером, агентом и (или) иным поверенным) в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или иному аналогичному договору. Перечисленные доходы (расходы) также не учитываются в счёт возмещения (оплаты) затрат, произведённых комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключённых договоров.

Буква кодекса - превыше всего...

К ещё большему сожалению, приходится констатировать: чиновники и на этот раз совершенно правы.

Новая "льгота" в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, которая применяется с 2012 года, сформулирована таким образом, что фактически из-под налогообложения выведены только те средства на финансирование проведения ремонта (как текущего, так и капитального) общего имущества многоквартирных домов, которые являются средствами собственников помещений в многоквартирных домах.

Если же ремонт частично финансируется за счёт средств "не хозяев", в том числе нанимателей (по договору социального найма) и арендаторов, то в этой части льгота действительно применяться не может.

А вот про те 80% от суммы арендной платы, которые УК направляет на финансирование ремонта, составители письма напрямую ничего не сказали. Но фактически эту сумму как раз таки можно "подвести" под эту льготу, ведь данная арендная плата не является доходом УК, а фактически также представляет собой средства собственников. Обоснование такое: общее имущество дома принадлежит собственникам, и договор аренды УК заключает исключительно по поручению и от имени собственников помещений в данном доме. Поэтому обратившаяся за разъяснением УК рассуждала совершенно правильно: хотя деньги поступают от арендаторов на её расчётный счёт, фактически они являются средствами, принадлежащими собственникам дома. И если эти деньги направляют на текущий ремонт (что подтверждается и решением собственников в отношении использования данной арендной платы, и данными раздельного учёта), они не подлежат обложению налогом на прибыль.

Ещё один нюанс

На практике формулировка подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ создаёт ещё одну проблему. В этой норме особо оговорено, что средства собственников должны поступать на счета УК (или ТСЖ, ЖСК и т. д.), осуществляющих управление многоквартирным домом.

А это означает, что если УК не осуществляет управление многоквартирным домом, она не может претендовать на применение данной льготы. А на практике такое вполне возможно, ведь жилищное законодательство допускает такой способ управления многоквартирным домом, как непосредственное управление. Однако при таком варианте собственники жилья также могут обратиться к услугам УК, но уже не для того, чтобы она осуществляла управление домом, а для того, чтобы она оказывала определённые услуги или выполняла определённые работы по соответствующему возмездному договору.

На этот нюанс Минфин России обращал внимание в письме от 10.08.12 N 03-03-07/38. В нём чиновники подчеркнули, что собственники жилья вправе выбрать такой способ управления, как непосредственное управление. При этом они заключают с УК договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае УК должна учитывать полученные по такому договору доходы, то есть фактически выручку от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке.

Подытожим...

Итак, для того чтобы воспользоваться льготой, предусмотренной в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, и признавать поступающие средства на финансирование текущего и капитального ремонтов целевым финансированием, необходимо, чтобы:

- УК (или ТСЖ, ЖСК и т.д.) осуществляла управление многоквартирным домом;

- средства на ремонт являлись деньгами собственников помещений в многоквартирном доме.

При невыполнении первого условия, например если собственники выбрали вариант "непосредственное управление", все поступающие средства будут считаться налогооблагаемым доходом.

А если первое условие выполняется, то обязательным является и исполнение второго условия. В противном случае, если, к примеру, средства на ремонт поступают от нанимателей жилья по договору социального найма, от арендаторов и других лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, эти суммы также должны считаться налогооблагаемыми доходами УК.

Р. Ничук,

консультант

"Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 12, декабрь 2012 г.