Критерии и условия применения исков о признании права на объект недвижимости отсутствующим (Е.П. Пугачев, "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 11, ноябрь 2012 г.)

Критерии и условия применения исков о признании права на объект недвижимости отсутствующим

Такой способ защиты нарушенного права на объект недвижимости, как признание права отсутствующим, появился совсем недавно, с принятием постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года (далее - Постановление Пленума N 10/22).

К моменту принятия Постановления Пленума N 10/22 назрела насущная необходимость появления такого способа, что было обусловлено двумя факторами.

Во-первых, в хозяйственном обороте недвижимости очень часто стали возникать споры, при которых хозяйствующий субъект не мог защитить свои нарушенные права посредством предусмотренных существующим законодательством способов. В первую очередь к числу таких споров следует отнести споры, связанные с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) двойной записи о праве на один и тот же объект недвижимости за разными лицами, споры между обладателем ранее возникшего права*(1) на объект недвижимости, являющимся фактическим его владельцем, и лицом, за которым в ЕГРП зарегистрировано право собственности на этот же объект недвижимости. Во всех перечисленных и не только в таких случаях законный собственник объекта недвижимости, являющийся его владельцем, не мог защититься от лица, за которым в ЕГРП зарегистрировано право на этот же объект недвижимости, ни одним из способов, предусмотренных существовавшим законодательством. Иск о признании права собственности не разрешал вопрос о праве ответчика и фактически не защищал истца. Обращаться в суд с виндикационным иском истцу, являющемуся фактическим владельцем спорного объекта недвижимости, не было абсолютно никакого смысла. Остальные способы, предусмотренные законодательством, также не могли обеспечить истцу реальную защиту его прав. И это далеко не полный перечень споров, при которых законный собственник не мог защититься от нарушения своих прав на объект недвижимости.

Во-вторых, в связи с отсутствием законодательно закрепленных разъяснений о надлежащем способе защиты, а также благодаря фантазии правоприменителей появились и, что немаловажно, получили широкое распространение такие способы защиты, как признание недействительным зарегистрированного права*(2),признание недействительной записи в ЕГРП*(3).

Указанные способы защиты не только являлись ненадлежащими в связи с тем, что не были предусмотрены законодательством, но и по существу противоречили юридической природе правоотношений, в защиту которых использовались, поскольку право признать недействительным нельзя. Если право возникло, то оно существует и является действительным, если право не возникло, то его нет, и невозникшее право не может быть недействительным просто по причине отсутствия самого права, самого объекта недействительности. Недействительным может быть основание возникновения права, которое, в свою очередь, не влечет возникновение права. Иски о признании недействительными записей в ЕГРП еще более абсурдны, чем иски о признании недействительным права, так как в принципе не разрешают вопрос о праве на недвижимое имущество и, более того, не обеспечивают изменение сведений, содержащихся в ЕГРП, не направлены на исключение из ЕГРП записи, нарушающей право законного собственника.

В сложившейся ситуации необходимо было разъяснить участникам оборота недвижимости, каким образом следует защищать свои права и какой способ защиты может обеспечить участнику оборота реальную защиту его права, что и было сделано принятием Постановления Пленума N 10/22. Этим постановлением участникам оборота дано разъяснение, какой способ защиты является надлежащим, однако это всего лишь ответ на вопрос, что делать.

С момента принятия Постановления Пленума N 10/22 прошло уже более двух лет, однако четкого и определенного понимания, каким образом можно использовать такой способ защиты, как признание права отсутствующим, в каких ситуациях его следует использовать, при каких условиях этот способ будет являться надлежащим, защищающим права законного собственника объекта недвижимости, нет ни у кого - ни у хозяйствующих субъектов, ни у юристов, ни у судов. Об этом свидетельствуют достаточно скудная и неоднозначная судебная практика по вопросу применения исков о признании права отсутствующим, а также отсутствие каких-либо полноценных научных публикаций, посвященных применению этого способа защиты.

Следует отметить, что настоящий анализ проведен на основе положений Постановления Пленума N 10/22 и судебных актов арбитражных судов, рассматривавших споры по искам о признании права собственности отсутствующим. В статье не анализировались споры о признании отсутствующим обременения, а также споры о признании отсутствующим права, являющегося производным от права собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления).

Невозможность применения виндикационного иска и иска о признании права

Как указано в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Именно в этом пункте сформулированы основные условия применения иска о признании права отсутствующим. Из приведенной формулировки следует, что иск о признании права отсутствующим может быть заявлен, когда защита нарушенных прав невозможна ни путем предъявления иска о признании права, ни путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 58 Постановления Пленума N 10/22 правом на обращение в суд c иском о признании права обладает лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, то есть владеющий собственник.

Как следует из положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 32 Постановления Пленума N 10/22, предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения может собственник, не владеющий этим имуществом.

Это означает, что ни признание за истцом права на спорный объект недвижимости, ни возвращение истцу фактического владения спорным объектом недвижимости, констатирующего, что именно истец является его собственником, не разрешит вопрос о нарушении прав истца как законного собственника объекта недвижимости и не прекратит такое нарушение.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума N 10/22 приведен примерный перечень ситуаций, когда истец может защитить свои права только посредством иска о признании права отсутствующим, однако этот перечень не является исчерпывающим.

Определяя, существует ли в конкретной ситуации условие предъявления иска о признании права отсутствующим - невозможность защитить нарушенное право посредством признания права или предъявления виндикационного иска, - истцу следует детально разобрать последствия удовлетворения каждого из перечисленных исков и понять, приведет ли предъявление одного из этих исков к реальному прекращению нарушения его прав.

Учитывая, что согласно пункту 52 Постановления Пленума N 10/22 для применения иска о признании права отсутствующим право законного собственника объекта недвижимости должно нарушаться записью в ЕГРП, условием применения рассматриваемого иска должна быть невозможность прекращения записи в ЕГРП, нарушающей права законного собственника, посредством виндикационного иска или иска о признании права.

Невозможность использования иска о признании права означает, что истец уже обладает зарегистрированным правом на спорный объект недвижимости или не владеет им. Очевидно, что если за истцом зарегистрировано право на один и тот же объект, иск о признании права не приведет к защите прав законного собственника, так как в признании и так уже возникшего и зарегистрированного права нет никакого смысла.

Невозможность применения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения будет иметь место в том случае, когда истец владеет спорным объектом или нарушение его прав не связано с возвратом фактического владения объектом, запись в ЕГРП в отношении которого оспаривается истцом, как, например, в случае оспаривания зарегистрированного права на прекративший свое существование объект недвижимости.

Следует отметить, что еще одним условием невозможности использования виндикационного иска является ситуация, при которой имущественный интерес истца заключается в истребовании не всего объекта, а только его части, в отношении которой право ответчика не возникло, зарегистрировано незаконно и, соответственно, которой ответчик владеет без законных оснований. В этой ситуации защитить свои права путем предъявления иска о признании права собственности на весь объект недвижимости, предположим земельный участок, законный собственник не может, так как лишен владения им. Для истребования у ответчика всего земельного участка также отсутствуют правовые основания в связи с тем, что ответчик является законным владельцем части этого земельного участка или истец является законным собственником только части земельного участка и не вправе претендовать на истребование всего участка.

В рассматриваемом случае удовлетворение требований истца об истребовании из незаконного владения ответчика части земельного участка не приведет к реальной защите прав законного собственника.

Как указывалось ранее, решение суда об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения является основанием для внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности на такое имущество. В соответствии с нормами процессуального права суд, рассматривая спор об истребовании объекта недвижимости, может разрешить вопрос только о правах на предмет спора. Суд, удовлетворяя требования об истребовании части земельного участка, сможет разрешить вопрос о праве только в отношении истребуемого имущества, а именно только истребуемой части земельного участка. Вопрос о праве на весь объект в целом останется не разрешенным судом, соответственно, останется не разрешенным вопрос и о прекращении права ответчика на весь земельный участок. В результате на основании решения суда об истребовании части земельного участка из незаконного владения ответчика в ЕГРП можно внести запись о регистрации права истца только на истребованную часть. При этом такое решение не будет являться основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права ответчика на весь земельный участок, так как в резулятивной части такого решения не будет указано о прекращении права ответчика на весь земельный участок. Учитывая это, после регистрации за истцом права на истребованную часть земельного участка в ЕГРП возникнет двойная запись. С одной стороны, в ЕГРП будет зарегистрировано право собственности ответчика на весь земельный участок с одним кадастровым номером, с другой стороны, в ЕГРП будет внесена запись о регистрации права собственности истца на истребованную часть - земельный участок с иным кадастровым номером, который фактически входит в состав земельного участка, право на который зарегистрировано за ответчиком и не прекращено.

Подобный спор был рассмотрен арбитражным судом, сделавшим вывод о том, что в такой ситуации единственным возможным способом защиты прав истца является признание права отсутствующим*(4).

Из приведенного примера можно сделать вывод, что в случае, когда за ответчиком зарегистрировано право на объект недвижимости, а права истца нарушаются записью в ЕГРП не на весь объект недвижимости, а только на его часть, и имущественный интерес истца состоит в оспаривании права ответчика только на часть спорного объекта, надлежащим способом защиты нарушенных прав для истца будет являться иск о признании права отсутствующим. В такой ситуации ни иск о признании права на часть объекта недвижимости, ни виндикационный иск о возврате из незаконного владения ответчика части объекта не разрешат вопрос о праве ответчика на весь объект недвижимости.

Владение истцом объектом, запись в ЕГРП в отношении которого он оспаривает

Есть еще один вопрос, по которому мнения юристов расходятся, а именно должен ли истец по иску о признании права отсутствующим являться фактическим владельцем объекта недвижимости, запись в ЕГРП о праве на который он оспаривает.

Из приведенных в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума N 10/22 разъяснений совершенно непонятно, должен ли истец по иску о признании права отсутствующим являться фактическим владельцем объекта недвижимости, запись о праве на который он оспаривает, а если должен, то в каких конкретно ситуациях истцу необходимо являться фактическим владельцем спорного объекта.

Как указано в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Приведенный в названном пункте примерный перечень ситуаций, в которых применяется иск о признании права отсутствующим, не дает ответ на поставленный вопрос.

Безусловно, когда законный собственник оспаривает зарегистрированное в ЕГРП за другим лицом право собственности на принадлежащий ему объект недвижимости, заявляя требование о признании права собственности отсутствующим, истец должен являться фактическим владельцем спорного объекта. В противном случае не будет основания для удовлетворения иска о признании права отсутствующим, а права законного собственника должны защищаться путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Однако это всего лишь частный случай. Более того, из формулировки пункта 52 Постановления Пленума N 10/22 не следует, что права истца по иску о признании права собственности отсутствующим могут быть нарушены исключительно зарегистрированным в ЕГРП за другим лицом правом именно на объект, принадлежащий истцу.

Так, были выявлены случаи, когда права истца на принадлежащий ему объект недвижимости нарушались зарегистрированным в ЕГРП правом ответчика на другой объект недвижимости, которым истец, ко всему прочему, в принципе не мог владеть. В качестве примера такой ситуации можно привести целую категорию судебных споров, связанных с оспариванием собственником земельного участка права собственности на объект недвижимости, зарегистрированный за другим лицом, располагавшийся на этом земельном участке и прекративший свое существование*(5).

В рассматриваемой ситуации истец по иску о признании права собственности не может являться владельцем объекта недвижимости, зарегистрированное право на который оспаривает, ввиду отсутствия самого объекта недвижимости. При этом запись о государственной регистрации права ответчика на прекративший своей существование объект недвижимости нарушает права истца на земельный участок, так как сохранение в ЕГРП записей о праве на объект ответчика делает невозможным реализацию правомочия истца на распоряжение земельным участком, на котором он располагался.

Приведенный пример показывает, что существуют ситуации, при которых истец по иску о признании права отсутствующим не должен являться фактическим владельцем спорного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума N 10/22 иск о признании права отсутствующим является альтернативным и иску о признании права, и иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В зависимости от фактических обстоятельств дела иск может предъявляться как владеющим собственником, не владеющим собственником, так и несобственником объекта, право на который оспаривается. В связи с этим представляется ошибочным мнение, что невозможность защититься посредством иска об истребовании имущества из незаконного владения свидетельствует о том, что истец по иску о признании права отсутствующим должен обязательно являться фактическим владельцем объекта, право на который он оспаривает.

В заключение отметим, что сделанные нами выводы об условиях применения и использования исков о признании права отсутствующим не нашли свое отражение в существующем законодательстве и единообразной судебной практике. Единичные акты арбитражных судов, на которые даны ссылки в настоящей статье, пока не стали практикообразующими, хотя, бесспорно, могут способствовать становлению единообразия применения такого способа защиты, как признание права отсутствующим. Хочется надеяться, что проведенный в настоящей статье анализ поможет сформировать понимание ситуаций, в которых следует применять иск о признании права отсутствующим как способ защиты нарушенного права на объект недвижимости.

Литература

1. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года.

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ.

3. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 октября 2009 года по делу N А54-2282/2008-С4.

4. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 марта 2009 года по делу N А32-8848/2007.

5. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2002 года по делу N А40-47788/01-106-282.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.

7. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2011 года N Ф09-824/11-С6 по делу N А76-11030/2010-8-57.

8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220.

Е.П. Пугачев

юрист практики "Земля. Недвижимость. Строительство"

юридической группы "Яковлев и Партнеры" (г. Москва)

"Имущественные отношения в Российской Федерации", N 11, ноябрь 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ранее возникшим правом понимается право на объект недвижимости, возникшее до вступления в силу указанного Федерального закона. Ранее возникшее право признается юридически действительным в отсутствие его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

*(2) См.: постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 октября 2009 года по делу N А54-2282/2008-С4; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 марта 2009 года по делу N А32-8848/2007.

*(3) См. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2002 года по делу N А40-47788/01-106-282.

*(4) Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2011 года N Ф09-824/11-С6 по делу N А76-11030/2010-8-57.

*(5) См., например, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220.