Эффективность использования результатов государственной кадастровой оценки земель в землеустройстве (М.М. Гераськин, "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", N 11, ноябрь 2012 г.)

Эффективность использования результатов государственной кадастровой оценки земель в землеустройстве

Показана эффективность проведения государственной кадастровой оценки земель в регионах на примере Республики Мордовия в 2001-2010 гг. Внесены предложения о необходимости использования её результатов в землеустройстве.

В современных условиях развития рыночной экономики значительно возрастает роль земли как экономического фактора. Следует отметить, что с приданием ей статуса объекта недвижимости стал раскрываться её потенциал как объекта правоотношений и рыночного оборота.

Качественная оценка стоимости земли через проведение государственной кадастровой оценки является одним из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.

В настоящее время (2001-2010) государственная кадастровая оценка по установлению кадастровой стоимости земельных участков в субъектах Российской Федерации проведена. В целях обеспечения сравнимости показателей стоимости земель оценочные работы выполнялись по единой для всей России методике. Необходимо признать, что в России оценке земель в прошлом уделялось достаточное внимание. В ходе этих работ проведена бонитировка почв, экономическая оценка сельхозугодий, внутрихозяйственная оценка земель, природно-сельскохозяйственное районирование и другие мероприятия, направленные на улучшение использования земель. В процессе их выполнения накоплен опыт по проведению массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, используемый в современной оценке. В результате, несмотря на имеющиеся в ней недостатки, сделан важный шаг в оценке земель Российской Федерации.

Например, по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, кадастровая стоимость земель в административных границах Республики по состоянию на 1.01.2011 составляет 695,0 млрд. руб. (табл. 1).

Таблица 1

Кадастровая стоимость земель в административных границах Республики Мордовия по состоянию на 01.01.2011

N п/п	Категория земель	Доля площади в структуре земельного фонда, %	Кадастровая стоимость, млрд. руб.	Доля в структуре кадастровой стоимости земельного фонда, %
1	Земли сельскохозяйственного назначения	64,5	35,8	5,15
2	Земли населённых пунктов	4,9	580,4	83,51
3	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	1,7	30,3	4,36
4	Земли особоохраняемых территорий и объектов	2,6	35,9	5,17
5	Земли лесного фонда	25,1	12,3	1,77
6	Земли водного фонда	0,2	0,3	0,04
7	Земли запаса	1,0	Не оценивались	-
Итого		100,0	695,0	100,0

Из табл. 1 следует, что в структуре кадастровой стоимости земель Мордовии преобладает кадастровая стоимость земель населённых пунктов, которая составляет 83,51% при занимаемой ею 4,9% площадей земельного фонда.

Особое значение для Республики, являющейся сельскохозяйственным регионом, имеет оценка земель сельскохозяйственного назначения. Эти земли в структуре земельного фонда занимают 64,5% площадей, а их кадастровая стоимость составляет 35,8 млрд. руб., что соответствует 5,15% в структуре кадастровой стоимости земель. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по муниципальным районам, городскому округу Саранск Республики Мордовия представлена на рисунке.

"Рис. 1. Результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Республики Мордовия"

По результатам оценочных работ самые ценные с наиболее высокой кадастровой стоимостью сельскохозяйственные угодья Республики расположены в городском округе Саранск, Ромодановском, Торбеевском, Рузаевском, Лямбирском, Ичалковском, а с самой низкой - в Ельниковском и Теньгушевском муниципальных районах. По отдельным сельскохозяйственным предприятиям Республики разница в кадастровой стоимости сельхозугодий существенно значима и достигает более чем в 100 крат. Это позволяет более объективно подходить к определению платы за их использование - снижать налоговое бремя на земли худшего качества, обеспечить полноту изъятия дохода от местоположения и лучшего качества земель. Например, в ГУП "Тепличное" городского округа Саранск, где кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий составляет 40 600 руб., а в бывшем сельхозпредприятии "Хлебинский" Теньгушевского муниципального района - 396 руб., земельный налог стал соответственно равен 121 руб. 80 коп. и 1 руб. 19 коп. [3].

По нашему мнению, результаты государственной кадастровой оценки земель всех категорий востребованы. Особую необходимость в достоверной стоимости земельных участков имеют государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами, проведения земельной и налоговой политики.

В Республике Мордовия на проведение государственной кадастровой оценки земель за 2001-2010 гг. было направлено и освоено 23 423,5 тыс. руб., в том числе из федерального бюджета - 5165,8 тыс. руб., республиканского бюджета - 18 257,7 тыс. руб., что составляет соответственно 22,1% и 77,9% в общей структуре затрат на выполнение этой работы (табл. 2).

Таблица 2

Сведения об освоении средств на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель в Республике Мордовия за 2001-2010 гг.

N п/п	Перечень проведённых государственных кадастровых оценок земель	Сроки проведения (годы)	Сумма освоенных средств, тыс. руб.	В том числе
				федеральный бюджет, тыс. руб.	республиканский бюджет, тыс. руб.
1	Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий	2001	906,0	876,8	29,2
2	Государственная кадастровая оценка земель поселений	2002	3 550,0	1 300,0	2 250,0
3	Государственная кадастровая оценка прочих угодий в составе земель сельхозназначения	2003	102,0	-	102,0
4	Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда	2003	166,0	166,0	-
5	Государственная кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения	2003-2004	712,0	712,0	-
6	Государственная кадастровая оценка особо охраняемых территорий и объектов	2003-2004	458,2	458,2	-
7	Государственная кадастровая оценка земель водного фонда	2004	150,0	150,0	-
8	Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений	2004-2005	551,0	551,0	-
9	Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения	2006	1 349,0	654,0	695,0
10	Государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населённых пунктов	2007	13 956,4	-	13 956,4
11	Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих и огороднических объединений	2008	297,8	297,8	-
12	Государственная кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения	2009	1 166,9	-	1 166,9
13	В 2010 г. государственная кадастровая оценка земель не проводилась (вносились исправления по материалам экспертизы в оценку категорий земель особоохраняемых территорий и объектов)
14	Итого	2001-2010	23 365,3	5 165,8	18 199,5
15	Другие виды работ, непосредственно необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель	2001-2010	58,2	-	58,2
16	Всего	2001-2010	23 423,5	5 165,8	18 257,7

Эти средства стали давать отдачу с 2006 г., когда в Российской Федерации, в том числе и в Республике Мордовия, в соответствии с гл. 31 Налогового кодекса РФ произошло реформирование механизма налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки, проведённой в 2001-2005 гг. по категориям земель и последующей её актуализации.

Следует отметить, что изменение подходов и принципов к налогообложению земель от их кадастровой стоимости позволило ввести наиболее обоснованную систему налогообложения земельных участков в зависимости от их реальной ценности и увеличить поступление земельных платежей в бюджеты всех уровней.

Например, по данным Министерства финансов Республики Мордовия в среднем за 20062010 гг. по сравнению с 2005 г. (ранее действующей системой налогообложения) поступление средств от платежей за землю в регионе возросло в 1,2 раза и составило 594,7 млн. руб. (табл. 3).

Таблица 3

Поступление земельных платежей в бюджеты всех уровней по Республике Мордовия

Показатели	Ед. изм.	2005 г.	В среднем за 20062010 гг.	В том числе 2006 г. 2010 г.		2006-2010 гг. к 2005 г., %	2010 г. к 2005 г., %
Поступило всего, в том числе:	тыс. руб.	483 360,0	594 702,6	326 481,6	610 471,5	123,0	126,0
земельного налога	тыс. руб.	120 278,0	307 520,5	148 605,4	4 022 877,7	255,7	335,0
	%	24,9	51,7	45,5	66,0
арендных платежей	тыс. руб.	363 082,0	287 182,1	177 876,2	207 593,8	79,1	57,2
	%	75,1	48,3	54,5	34,0

Примечание. 2006 г. - первый год перехода на взимание земельных платежей от кадастровой стоимости земель.

Особенно заметна тенденция увеличения поступлений средств от земельного налога, который в структуре земельных платежей в Республике в 2010 г. достиг 66%, вместо 24,9% в 2005 г. Это происходит в основном за счёт оформления юридическими лицами и гражданами прав собственности на вновь испрашиваемые (предоставляемые) земельные участки и переоформления права аренды земли на право собственности на используемые земельные участки.

Эффективность проведения государственной кадастровой оценки земель в Республике Мордовия значима (табл. 4).

Таблица 4

Эффективность проведения государственной кадастровой оценки земель в Республике Мордовия за 2006-2010 гг.

N п/п	Показатели	Ед. измерения	Сумма, тыс. руб.
1	Общая сумма затрат на проведение государственной кадастровой оценки земель за 2001-2010 гг. - всего	тыс. руб.	23 423,5
2	Поступление средств от платежей за землю в бюджеты всех уровней: - 2006-2010 гг. - всего: - в том числе в среднем за год - 2005 г.	тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб.	2 973 513.3 94 702,6 483 360,0
3	В среднем за год 2006-2010 гг. к 2005 г.	тыс. руб.	+111 342,6
4	Ожидаемое поступление средств от платежей за землю за 2006-2010 гг. по ранее действующей системе налогообложения (по уровню 2005 г.)	тыс. руб.	2 416 800,0
5	Фактическое поступление средств от платежей за землю за 2006-2010 гг. к ожидаемому поступлению по ранее действующей системе налогообложения	тыс. руб.	556 713,3
6	Экономическая эффективность за 2006-2010 гг., в том числе в среднем за год	руб. руб.	23,76 4,75

Примечание. 2005 г. - последний год ранее действующей системы налогообложения.

Из табл. 4 следует, что за 2006-2010 гг. от платежей за землю в бюджеты всех уровней поступило 2 973 513,3 тыс. руб. В среднем за год поступления составили в сумме 594 702,6 тыс. руб. Разница между фактическим поступлением средств за 2006-2010 гг. (по новой системе налогообложения - от кадастровой стоимости земель) и планируемом на уровне 2005 г. (по ранее действующей системе налогообложения) составляет 556 713,3 тыс. руб. при общих затратах на проведение государственной кадастровой оценки земель за 2001-2010 гг. в сумме 23 423,5 тыс. руб. Один рубль, направленный на оценку земель за 5 лет (2006-2010 гг.), дал экономический эффект в 23 руб. 76 коп., а в среднем за год - 4 руб. 75 коп. За последние годы эффективность вложенного рубля возрастает. В 2010 г. его экономический эффект составил 5 руб. 43 коп.

Следует отметить, что затраты на проведение государственной кадастровой оценки земель в Республике Мордовия окупаются в течение одного года. Исключением является 2006 г. (первый год работы по новой системе налогообложения), когда земельных платежей в Республике было собрано 326 481,6 тыс. руб., что на 156 878,4 тыс. руб. меньше, чем в 2005 г.

Кроме экономического эффекта, государственная кадастровая оценка земель способствует снижению социальной напряженности населения. По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, растёт активность осуществления сделок с земельными участками. В среднем за 2006-2010 гг. в Республике их совершено 9015 на площади 38,8 тыс. га, что больше по сравнению с 2005 г. соответственно в 1,3 и 2,9 раза. Наибольшее количество сделок наблюдается по продаже земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления гражданам и юридическим лицам. В 2010 г. число таких сделок по сравнению с 2005 г. увеличилось в 30 раз и составило 1339. Заметен рост сделок по дарению, передаче по наследству, залогу земельных участков и других, как например, по аренде государственных и муниципальных земель.

В настоящее время результаты государственной кадастровой оценки земель в полной мере должны использоваться при проведении работ по межхозяйственному (территориальному) землеустройству крестьянских (фермерских) хозяйств, других предприятий, занимающихся сельскохозяйственным производством, дачных, садоводческих и огороднических объединений, при образовании землепользований несельскохозяйственного назначения. Они особенно необходимы и важны на стадии предварительного согласования по установлению места расположения объекта, обоснованию размера его площади (землепользования), размещению участка на территории, определению состава и ценности изымаемых земель и решения ряда других вопросов по обеспечению минимальных потерь сельскохозяйственного производства. Следует признать, что, как правило, при решении перечисленных вопросов намечается несколько вариантов размещения объекта. Они сравниваются по ряду технико-экономических показателей, где одним из основных должна быть кадастровая стоимость земельного участка [3].

Использование результатов государственной кадастровой оценки земель позволяет более эффективно решать ряд социально-экономических и экологических задач в АПК [1-3]:

повышать эффективность использования земель и иной недвижимости на основе инвестиционных землеустроительных проектов, что даст импульс развитию экономики государства, отдельных регионов, территорий муниципальных и других административно-территориальных образований;

стимулировать инвестиционную деятельность на рынке недвижимости, определяя материальные вложения в объекты недвижимости (землю) и их экономическую эффективность;

определять рациональное размещение и специализацию сельскохозяйственного производства по зонам и районам страны, сельскохозяйственных предприятий, конкретных земельных массивов (рабочих участков);

планировать сельскохозяйственное производство, совершенствуя арендные отношения и обосновывая степень дифференциации цен на сельскохозяйственную продукцию;

разрабатывать землеустроительные мероприятия по охране земель и повышению плодородия почв с использованием зонирования территории;

проводить мониторинг земельно-оценочной информации по формированию цивилизованного земельного рынка, создания условий для развития ипотеки и оборота объектов недвижимости (земельных участков).

Кадастровая стоимость земельных участков должна являться одним из главных критериев в решении оптимального их использования, поэтому особое значение результаты оценки должны иметь в агроландшафтном землеустройстве сельскохозяйственных землепользований при проведении агроэкологической и агроландшафтной оценок территории. Здесь через проведение микрозонирования территории формируются агроэкологически однородные рабочие участки, поля, севооборотные массивы, сенокосно-пастбищные оборотные участки, обеспечивающие максимальную эффективность сельскохозяйственного производства, его социальную и природоохранную направленность [4]. Однако необходимо признать, что в настоящее время эти вопросы нуждаются в нормативно-правовом регулировании.

Использование в землеустройстве результатов государственной кадастровой оценки по конкретным обустраиваемым территориям несомненно позволит более детально и аргументированно принимать решения по наиболее полному эффективному формированию и использованию земельно-имущественного комплекса как регионов, так и в целом Российской Федерации.

Список литературы

1. Варламов А.А. Земельный кадастр: в 6 т. Т. 4. Оценка земель. - М.: КолосС, 2006. - 463 с.

2. Волков С.Н. Обоснование необходимости проведения землеустройства и его роль в решении приоритетных задач социально-экономического развития Российской Федерации // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2007. - N 6. - С. 3-6.

3. Гераськин М.М. К вопросу кадастровой оценки земель // Экономика сельского хозяйства России. - 2011. - N 1. - С. 49-53.

4. Гераськин М.М., Кудашкин М.И. Методика микрозонирования территории при агроландшафтном землеустройстве // Земледелие. - 2006. - N 4. - С. 4-6.

М.М. Гераськин,

доцент кафедры землеустройства

Государственного университета по землеустройству,

кандидат экономических наук

"Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", N 11, ноябрь 2012 г.