Особенности подачи искового заявления о взыскании арендной платы (А. Мандрюков, "Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений", N 11, ноябрь 2012 г.)

Особенности подачи искового заявления о взыскании арендной платы

Случаи, когда государственные (муниципальные) учреждения предоставляют в аренду закрепленные за ними на праве оперативного управления помещения, являются достаточно распространенными. Порой арендатор не исполняет свои обязанности по своевременному внесению арендной платы. Если разрешить разногласия мирно не удалось, учреждению приходится обращаться в суд за защитой своих прав.

О некоторых особенностях подачи искового заявления пойдет речь в настоящей статье.

Основания для искового заявления

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд.

Основанием для применения судебной защиты прав лица является факт их нарушения. В случае неисполнения обязанности по внесению арендной платы основанием для защиты прав арендодателя будет являться факт невнесения предусмотренной договором арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не установлены, считается, что действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как правило, срок внесения арендной платы определяется договором примерно следующим образом: "Арендатор вносит арендную плату ежемесячно в установленном договором размере не позднее 25-го числа текущего месяца".

Таким образом, основанием для предъявления иска о взыскании арендной платы является факт невнесения арендатором арендной платы в предусмотренный договором аренды срок.

Подготовка к подаче искового заявления

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания или сооружения, кроме предмета договора, является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Следует отметить, что согласно п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66*(1) возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Кроме того, в силу ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, прежде чем начать составлять исковое заявление о взыскании арендной платы, необходимо детально проанализировать договор на соответствие его законодательству, в противном случае исковое заявление о взыскании арендной платы может быть оставлено без удовлетворения.

Если риск признания договора аренды недействительным или незаключенным отсутствует, то можно перейти к следующему этапу - соблюдению претензионного порядка.

Соблюдение претензионного порядка

Применительно к договору аренды действующим законодательством не предусмотрен обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

Следует отметить, что довольно часто в договоре аренды (как, впрочем, и в других договорах) стороны предусматривают следующее условие: "Все разногласия, возникающие в рамках исполнения договора, разрешаются путем переговоров между сторонами, а также в претензионном порядке. В случае невозможности разрешения мирным путем споров, возникающих из договора, они подлежат рассмотрению в арбитражном суде".

Иногда стороны договора аренды считают, что в этом случае претензионный порядок урегулирования споров установлен договором. Однако суды делают прямо противоположный вывод.

В частности, в Постановлении ФАС МО от 07.10.2010 N КГ-А41/11504-10 указано: возможность реализации права на обращение в арбитражный суд в зависимости от соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора предусмотрена нормами ч. 5 ст. 4 АПК РФ, согласно которым если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Таким образом, временное ограничение права на обращение за судебной защитой в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора допускается только в том случае, если такой порядок прямо установлен федеральным законом или предусмотрен договором.

При этом досудебный порядок урегулирования спора можно признать установленным договором только в том случае, если в договоре четко определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения.

Пункт 5.7 договора субаренды, на который сослался суд апелляционной инстанции в обоснование своего вывода об установлении в договоре претензионного порядка, согласован сторонами договора в следующей редакции: "Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия - в Арбитражном суде Московской области. Претензионный досудебный порядок обязателен".

Таким образом, п. 5.7 договора субаренды четкого претензионного порядка не устанавливает, а содержит лишь общую формулировку об обязательности претензионного порядка без указания на форму претензии, на порядок, сроки ее направления и рассмотрения.

Нормы действующего гражданского законодательства также не устанавливают обязательного досудебного порядка разрешения споров о взыскании задолженности или штрафных санкций, возникших в связи с неисполнением договора субаренды.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в договоре субаренды конкретных требований к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения, вывод суда апелляционной инстанции об установлении в договоре обязательного претензионного порядка урегулирования всех вытекающих из договора споров не может быть признан достаточно обоснованным.

Таким образом, претензионный порядок считается установленным договором только в том случае, если в договоре четко определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения.

Примером установления претензионного порядка в договоре аренды помещения является следующее условие: "Все споры и разногласия по настоящему договору будут урегулироваться в претензионном порядке. Заинтересованная сторона в случае возникновения разногласий направляет другой стороне мотивированную письменную претензию, которая должна быть рассмотрена соответствующей стороной в течение 10 календарных дней. Если по истечении срока, установленного указанным пунктом, заинтересованной стороной получен отказ от удовлетворения претензии или претензия была оставлена без ответа, то такая сторона вправе обратиться в арбитражный суд в соответствии с действующим законодательством".

Как справедливо отмечено в Постановлении ФАС ВСО от 19.03.2012 N А58-2092/2011, претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - урегулирование спора самими спорящими сторонами, осуществляемое посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (в рассматриваемом случае - погасить задолженность); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

При этом письменная форма претензии подразумевает составление одного документа, содержащего все необходимые реквизиты, включая указание адресата претензии; предъявителя претензии; наименования документа (факультативное требование); обстоятельств, на которых основаны претензионные требования (с указанием доказательств); требований предъявителя (сумма претензии, если она подлежит денежной оценке, и ее обоснованный расчет); ссылку на соответствующую норму права и условие договора; перечень прилагаемых к претензии документов, иных доказательств, другую информацию, которая необходима для эффективного использования претензионного порядка урегулирования спора.

Доказательствами соблюдения бюджетным учреждением досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора с арендатором являются копия претензии и документы, подтверждающие ее направление арендатору. К числу последних относятся почтовая квитанция (при отправке документов заказным или ценным письмом), заверенная выписка из журнала записей факсимильных сообщений (при отправке документов по телетайпу или факсу) либо копия самой претензии, содержащая отметку арендатора о принятии документов (в том случае, если документы вручены лично).

После соблюдения претензионного порядка (если он установлен договором) можно перейти к следующему этапу - подготовке искового заявления.

Подготовка искового заявления

Как правило, договор аренды недвижимого имущества учреждение заключает с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем*(2), следовательно, в соответствии со ст. 27 АПК РФ дело подведомственно арбитражному суду.

В силу п. 1 ст. 125 АПК РФ исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Оно подписывается истцом или его представителем.

Согласно п. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны:

- наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление. Здесь важно определить конкретный арбитражный суд первой инстанции, в противном случае, руководствуясь ст. 129 АПК РФ, арбитражный суд возвратит исковое заявление на основании того, что дело ему не подсудно. По общему правилу, закрепленному в ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (в рассматриваемом случае - арендодателя). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре аренды конкретный арбитражный суд, где они будут решать свои споры. Также в ст. 37 с РФ установлено, что подсудность может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к производству*(3);

- наименование истца (учреждения), место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;

- наименование ответчика (арендатора), место его нахождения;

- требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты (в рассматриваемом случае требованием учреждения является взыскание с арендатора суммы неуплаченной арендной платы, однако в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, в соответствии со ст. 619 ГК РФ возможно предъявление требования и о досрочном расторжении договора аренды);

- обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства факты;

- цена иска, если он подлежит оценке (в рассматриваемом случае необходимо указать сумму долга - неуплаченной арендной платы);

- расчет взыскиваемой денежной суммы;

- сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;

- сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;

- перечень прилагаемых документов.

В исковом заявлении должны быть указаны и иные сведения, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела, оно может содержаться ходатайства, в том числе об истребовании доказательств у ответчика или других лиц.

В силу ст. 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются:

1. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11*(4) иными документами, подтверждающими направление искового заявления другим лицам, являются почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении копии искового заявления с уведомлением о вручении, а если копии искового заявления и приложенных к нему документов доставлены или вручены ответчику и другим лицам, участвующим в деле, непосредственно истцом или нарочным - расписка соответствующего лица в получении направленных (врученных) ему документов, а также иные документы, подтверждающие направление искового заявления и приложенных к нему документов.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины. Как правило, таким документом является платежное поручение, к исковому заявлению необходимо приложить его оригинал. Размер государственной пошлины определяется в соответствии со ст. 333.21 НК РФ.

3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования. В рассматриваемом случае данными документами будут являться договор аренды, счета и счета-фактуры, акты и т.п.

4. Копии свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица.

5. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.

6. Копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска, если они применялись.

7. Документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором.

8. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с указанием сведений о месте нахождения или месте жительства истца и ответчика и (или) приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя или иной документ, подтверждающий указанные сведения или отсутствие таковых. Данные документы должны быть получены не ранее чем за 30 дней до дня обращения истца в арбитражный суд. Пленум ВАС в Постановлении N 12*(5) указал, что иными документами в смысле п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ могут являться в том числе:

5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

- распечатанная на бумажном носителе и заверенная подписью истца или его представителя копия страницы официального сайта регистрирующего органа в Интернете, содержащей сведения о месте нахождения юридического лица и дату их обновления;

- распечатанные на бумажном носителе сведения, предоставляемые в электронном виде посредством доступа к федеральной базе данных Единого государственного реестра юридических лиц, при условии что факт получения этих сведений удостоверяется подписью лица, имеющего доступ к указанной информации в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Далее мы приведем пример оформления искового заявления.

В Арбитражный суд города Москвы 115191,

г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

Истец: Бюджетное учреждение

101000, г. Москва, ул. Крылатская, д. 1

Тел./факс: 495-211-111

E-mail: bud@jet.ru

ОРГН 111111111111

Ответчик: ООО "Марс"

101000, г. Москва, ул. Крылова, д. 1

Тел./факс: 495-222-222

E-mail: mars@jet.ru

ОРГН 22222222222

Цена иска: 80 000 руб.

Государственная пошлина: 3 200 руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании задолженности по арендной плате

"12" января 2012 года между Бюджетным учреждением (далее - Арендодатель) и ООО "Марс" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 49 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая. д. 1, пом. 15, а Арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение (копия договора прилагается). Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от "12" января 2012 года (копия прилагается).

В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет 40 000 руб. ежемесячно.

Согласно п. 2.2 договора аренды Арендатор вносит арендную плату ежемесячно в установленном договором размере не позднее 25-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Арендодатель свои обязательства по договору аренды исполняет в полном объеме надлежащим образом. Арендатор, в свою очередь, с "25" августа 2012 года и по настоящий момент не исполнил свои обязательства по договору аренды надлежащим образом, не уплатив арендную плату за август и сентябрь 2012 года, соответственно, долг Арендатора перед Арендодателем составляет 80 000 руб. (40 000 руб. - арендная плата за август 2012 года + 40 000 руб. - арендная плата за сентябрь 2012 года = 80 000 руб.).

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства по общему правилу не допускается, следовательно, Арендатор обязан выплатить Арендатору сумму основного долга в размере 80 000 руб.

Арендодателем соблюден претензионный порядок урегулирования спора, установленный разд. 7 договора аренды: 26 сентября 2012 года направлена письменная претензия, однако в установленный п. 7.3 договора аренды пятидневный срок ответа на претензию получено не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо имеет право на обращение в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На основании изложенного в соответствии со ст. 8, 307, 310, 330, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 4, ст. 35 АПК РФ

ПРОШУ:

1. Взыскать с ООО "Марс" в пользу Бюджетного учреждения задолженность по арендной плате по договору аренды в размере 80 000 руб.

2. Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 руб. возложить на ООО "Марс".

Приложения:

1. Копия договора аренды от 12.01.2012.

2. Акт приема-передачи помещения в аренду от 12.01.2012.

3. Копия претензии от 26.09.2012.

4. Платежное поручение об уплате госпошлины.

5. Копия свидетельства о государственной регистрации истца в качестве юридического лица.

6. Копии учредительных документов истца.

7. Копия приказа о назначении руководителя истца.

8. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о Бюджетном учреждении.

9. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц об ООО "Марс".

10. Квитанция об отправлении и опись вложения, свидетельствующие о направлении ООО "Марс" искового заявления и документов, приложенных к нему.

11. Копии документов, удостоверяющих права истца на сданное в аренду помещение.

"03" октября 2012 года -------------------- Руководитель Бюджетного

                                            учреждения

Подача искового заявления в арбитражный суд

После подготовки искового заявления его необходимо направить со всеми приложениями арендатору. В соответствии с п. 3 ст. 125 АПК РФ копии искового заявления и прилагаемых к нему документов отправляются ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении. Как видно из приведенного примера оформления искового заявления, документы, свидетельствующие о передаче (направлении) искового заявления ответчику (арендатору), прилагаются к исковому заявлению.

Кроме того, необходимо уплатить государственную пошлину. Президиум ВАС в Информационном письме N 118*(6) указал, что государственная пошлина может быть уплачена представителем от имени представляемого (в рассматриваемом случае - от имени бюджетного учреждения). Уплата государственной пошлины с банковского счета представителя прекращает соответствующую обязанность представляемого. В платежном документе на перечисление суммы государственной пошлины в бюджет с банковского счета представителя должно быть указано, что плательщик действует от имени представляемого. Уплата государственной пошлины через представителя не является основанием для оставления искового заявления без движения и его последующего возвращения.

Окончательно сформированное исковое заявление можно отправить по почте (лучше всего заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении) или подать непосредственно в канцелярию арбитражного суда. Кроме того, исковое заявление может быть представлено в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в Интернете.

Дальнейшую информацию по исковому заявлению можно отследить через сайт www.arbitr.ru в разделе "Картотека арбитражных дел".

Следует отметить, что после вступления в силу Федерального закона от 25.06.2012 N 86-ФЗ*(7), внесшего изменения в гл. 29 АПК РФ, дела по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц - 300 000 руб., для индивидуальных предпринимателей - 100 000 руб., а также по искам, основанным на представленных истцом документах, устанавливающих денежные обязательства ответчика, которые последним признаются, но не исполняются, и (или) на документах, подтверждающих задолженность по договору, рассматриваются в порядке упрощенного производства (п. 1 и 2 ст. 227 АПК РФ).

Следовательно, представленное выше исковое заявление о взыскании арендной платы будет рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Особенностью упрощенного производства является состав суда (дела рассматриваются только единолично), сокращенный срок рассмотрения иска (два месяца со дня поступления искового заявления), способ подачи искового заявления (на бумажном носителе либо в электронном виде), особый срок подачи отзыва и доказательств (15 дней со дня вынесения определения о принятии искового заявления), а также размещение искового заявления, отзыва, доказательств и иных документов на официальном сайте арбитражного суда в режиме ограниченного доступа в срок, не превышающий трех дней со дня их поступления в арбитражный суд.

В соответствии с п. 5 ст. 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов.

Предварительное судебное заседание не проводится, протокол не ведется.

Согласно п. 2 ст. 229 АПК РФ решение по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению.

Указанное решение вступает в законную силу по истечении 10 дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий 10 дней со дня его принятия.

А. Мандрюков,

юрист КГ "Аюдар"

"Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений", N 11, ноябрь 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

*(2) Законодательство не запрещает учреждению заключать договор аренды с физическим лицом, однако подобные случаи не распространены. При наличии таких договоров споры между сторонами будут решаться в суде общей юрисдикции по правилам ГПК РФ.

*(3) Указанное право не распространяется только на общую подсудность и подсудность по выбору истца.

*(4) Постановление Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

*(5) Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

*(6) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.05.2007 N 118 "Об уплате государственной пошлины российскими и иностранными лицами через представителей".

*(7) Указанный федеральный закон вступил в силу 24.09.2012.