Вопрос: Требуется ли государственная регистрация договора безвозмездного срочного пользования земельным участком? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2012 г.)

Требуется ли государственная регистрация договора безвозмездного срочного пользования земельным участком?

Отношения сторон по договору безвозмездного пользования имуществом регулируются главой 36 ГК РФ. Пунктом 2 ст. 689 ГК РФ установлено, что к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, п.п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п.п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ. В указанном перечне отсутствует указание на п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающий обязанность государственной регистрации договора недвижимого имущества. Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) необходимость такой регистрации также не предусмотрена. Поэтому договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем в п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) указано, что договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Требование о регистрации таких договоров, заключенных на срок 1 год и более, прямо не установлено. В этой связи в практике возникает вопрос о необходимости регистрации договоров безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок более 1 года, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет его недействительность. Такой договор ничтожен как не соответствующий требованиям законодательства (ст. 168 ГК РФ).

Ранее судебная практика придерживалась позиции о том, что договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком не подлежат государственной регистрации независимо от срока договора. Такой вывод основывался на следующем. Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Вместе с тем в действующем законодательстве РФ не содержится императивных норм, которые бы предусматривали государственную регистрацию договоров безвозмездного срочного пользования земельным участком. Соответственно, такие договоры не подлежат государственной регистрации вне зависимости от срока, на который они заключены (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2008 N А33-12027/2007).

Однако в настоящее время судебная практика идет по пути признания необходимости государственной регистрации договоров безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок более 1 года. Эта позиция основана на следующих доводах. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ в императивной форме устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, подлежат государственной регистрации. Эта норма перекликается с положением ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежат указанные в ней права, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Таким "иным правом, предусмотренным иным законом" и является право безвозмездного срочного пользования. Акцент ст. 4 Закона N 122-ФЗ на необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ подтверждает обязательность регистрации права безвозмездного срочного пользования. Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ предусмотрены исключения из общего правила регистрации сделок с землей: не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, определяющим фактором является временной отрезок срока действия таких договоров (постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2012 N Ф07-4556/12 по делу N А05-251/2012, Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу N А53-13922/2010, ФАС Дальневосточного округа от 26.05.2010 N Ф03-3469/2010 по делу N А04-7401/2009, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 N 15АП-96/2011 и др.).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Скворцова Яна

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

28 ноября 2012 г.