Вопрос: В двухкомнатной квартире с изолированными комнатами в сельском поселении Старорузское Рузского муниципального района Московской области проживают бывшие сноха и свекровь. Свекровь обратилась в администрацию сельского поселения с просьбой о приватизации комнаты в коммунальной квартире. Документы, подтверждающие, что данная квартира является коммунальной, отсутствуют. Имеется только запись в поквартирной карточке о том, что квартира коммунальная. Сноха против приватизации. Может ли быть свекровью приватизирована занимаемая ею комната? Требуется ли при этом согласие снохи? Какие документы должны быть представлены заявительницей? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2012 г.)

В двухкомнатной квартире с изолированными комнатами в сельском поселении Старорузское Рузского муниципального района Московской области проживают бывшие сноха и свекровь. Свекровь обратилась в администрацию сельского поселения с просьбой о приватизации комнаты в коммунальной квартире. Со слов заявительницы известно, что ещё до вступления в действие Жилищного кодекса РФ финансовые лицевые счета были разделены, каждый наниматель вносит плату за наем жилья и коммунальные услуги самостоятельно. Документы, подтверждающие, что данная квартира является коммунальной, отсутствуют. Имеется только запись в поквартирной карточке о том, что квартира коммунальная. Сноха против приватизации.

Может ли быть свекровью приватизирована занимаемая ею комната? Требуется ли при этом согласие снохи? Какие документы должны быть представлены заявительницей?

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации), граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными правовыми актами РФ и нормативными правовыми актами субъектов РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из смысла преамбулы и ст.ст. 1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим нормативно-правовым актом условиях, если они обратились с таким требованием. Необходимо также учитывать, что соблюдение установленного ст.ст. 7, 8 Закона о приватизации порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений, расположенных в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан. В случае нарушения прав граждан при решении вопросов приватизации жилых помещений они вправе обратиться в суд (смотрите, например, решение 2010 года Советского районного суда г. Красноярска от 16.01.2010, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://sovet.krk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=859&cl).

Согласно ст. 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Так, решением Совета депутатов сельского поселения Старорузское от 18.08.2011 N 31/177 утверждено положение о приватизации муниципального жилищного фонда сельского поселения Старорузское Рузского муниципального района Московской области (далее - Положение N 31/177), которым определены условия и порядок передачи жилых помещений в собственность граждан. Для того чтобы инициировать процедуру приватизации жилого помещения гражданин-наниматель должен обратиться с соответствующим заявлением к Главе сельского поселения (п. 3.1 Положения N 31/177) и представить документы, перечень которых приведен в п. 3.3 Положения N 31/177. В их числе указаны, в частности:

- технический паспорт на приватизируемую квартиру, выданный Рузским филиалом ГУП МО "МОБТИ", и его копия (для коммунальных квартир - технический паспорт на комнату(ы);

- выписка из домовой книги *(1);

- выписка из финансового лицевого счета*(2);

- ордер или договор социального найма (для жилых помещений, предоставленных после 1 марта 2005 года (подлинник и копия).

В случае утери ордера представляются документы:

- решение о предоставлении данного жилого помещения (из районного архива);

- решение суда о правопользовании данным жилым помещением;

- договор социального найма (подлинник и копия);

- справка, подтверждающая, что право на приватизацию не было использовано ранее.

Действующее законодательство не содержит ограничений для приватизации комнат в коммунальных квартирах. Запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах был признан неконституционным постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П. При этом в случае приватизации нанимателем одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации может быть только изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется.

Как следует из вопроса, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами проживают бывшие свекровь и сноха, то есть лица, не являющиеся членами одной семьи. Каждая из них вносит оплату за наем жилого помещения, коммунальные услуги самостоятельно и в своей части. Со слов заявителя известно, что финансовые лицевые счета были разделены по соглашению нанимателей ещё до вступления в действие Жилищного кодекса РФ.

В силу положений ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Следовательно, к правоотношениям по изменению договора социального найма в период до вступления в силу Жилищного кодекса РФ надлежит применять нормы Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР).

До вступления в силу 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ существовала возможность изменения договора социального найма, посредством раздела или выдела изолированного жилого помещения. Так, согласно ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя*(3) вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 ЖК РСФСР.

Изменение договора найма жилого помещения, по общему правилу, оформлялось разделением финансового лицевого счета и заключением отдельного договора найма жилого помещения с лицом, требующим такого разделения. В результате данной процедуры член семьи нанимателя становился единоличным нанимателем выделенного ему жилого помещения, на которое открывался отдельный финансовый лицевой счет (смотрите, например, решение Кировского районного суда г. Курска 25.06.2010, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://kirovsky.krs.sudrf.ru/modules.php?name=information&id=426& amp;amp;al=1). Однако договоры найма жилого помещения в то время заключались не всегда. Поэтому наличие отдельного финансово-лицевого счета на изолированную комнату в квартире свидетельствовало о возникновении самостоятельного жилищного правоотношения у нанимателя этой комнаты (комнат) и наймодателя (смотрите, например, решение Питкярантского городского суда Республики Карелия от 27.02.2010, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://pitkiaransky.kar.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=171;cl=1, Льговского районный суд Курской области от 09.06.2009, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://lgovsky.krs.sudrf.ru/modules.php?name=information&id=94&;;;;1).

Таким образом, если на данную квартиру открыто два финансовых лицевых счета, то этот факт, на наш взгляд, свидетельствует о том, что квартира является коммунальной. Соответственно, наниматель вправе обратиться с заявлением о приватизации своей комнаты. Отсутствие согласия нанимателя другой комнаты в данном случае правового значения не имеет.

Если же финансовый лицевой счет на квартиру один, отдельных договоров найма комнат нет, то квартира не может быть признана коммунальной несмотря на то, что управляющая организация высылает нанимателям раздельные платежные документы по оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг. Приватизация комнаты в такой квартире должна производиться только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию, зарегистрированных по месту жительства в этой квартире (ст. 2 Закона о приватизации).

К сведению:

Возможность разделения финансового лицевого счета в целях определения порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем и членами его семьи в действующем законодательстве не предусмотрена, однако в практике встречаются случаи такого разделения в отношении бывшего члена семьи нанимателя (смотрите, например, заочное решение Куйбышевского районного суда от 09.11.2009 по делу N 2-4705/2009, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://kuybcourt.oms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=490&a mp;am, в котором суд прямо указал, что разделение финансового лицевого счета производится исключительно в целях оплаты коммунальных услуг и не влечет изменения договора социального найма). Так, в соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. При этом указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому если окажется, что на квартиру открыт один финансовый лицевой счет, то наниматели вправе потребовать его разделения.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бадалян Юлия

26 ноября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Выписка из домовой книги содержит сведения о регистрации пользователей квартир или комнат в жилом доме. Форма домовой (поквартирной) книги установлена приложением N 11 к Административному регламенту предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденному приказом ФМС России от 20.09.2007 N 208.

*(2) Финансовый лицевой счет - это документ, в котором отражаются платежи, которые производит наниматель или собственник жилого помещения в связи с пользованием этим помещением, включая коммунальные услуги. Отметим, что в финансовом лицевом счете указываются основные характеристики жилого помещения: отдельная или коммунальная эта квартира, её площадь, количество комнат и т.д.

*(3) К членам семьи нанимателя относились супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживали совместно с ним и вели общее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР). Если указанные граждане переставали быть членами семьи нанимателя, но продолжали проживать в данном жилом помещении, за ними сохранялись такие же права и обязанности, как у нанимателя и членов его семьи.