Чтобы земля не ушла из-под ног - "копайте до твердого грунта" (О. Мун, "Жилищное право", N 12, декабрь 2012 г.)

Чтобы земля не ушла из-под ног - "копайте до твердого грунта"

Перед заключением договора на покупку квартиры в строящемся доме необходимо тщательно проверить все документы застройщика. Судебная практика свидетельствует о том, что излишняя доверчивость или юридическая неграмотность покупателей обходится им порой очень дорого.

Из материалов дела

Администрация городского поселения Мытищи обратилась в суд с иском к В.И. Холоду, Управлению Росреестра, в котором просила признать возведенный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, Сгонниковский с. о., п. Вешки, ул. Выставочная, уч. 7, самовольной постройкой; обязать ответчика в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести за счет собственных средств самовольно возведенное строение, а в случае невыполнения ответчиком указанных требований в установленный срок - предоставить истцу право сноса данной постройки с последующей компенсацией расходов за счет ответчика; признать недействительной государственную регистрацию права собственности В.И. Холода на жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.

В обоснование заявленных исковых требований истцом изложено, что в ходе мониторинговой деятельности, проводимой сотрудниками Управления земельно-имущественных отношений и Управления строительства Администрации городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области, осуществляющего муниципальный земельный контроль, был выявлен объект незаконного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Вешки, ул. Выставочная, уч. 7. Строительство осуществлялось на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, расположенном по указанному адресу и принадлежащем В.И. Холоду. Разрешение на строительство объектов недвижимости на данном земельном участке Администрацией городского поселения Мытищи не выдавалось. По факту осмотра и фотосъемки жилой дом является 60-квартирным и состоит из пяти этажей. Однако, согласно Свидетельству о государственной регистрации права собственности, право собственности зарегистрировано на 3-этажный жилой дом.

По мнению истца, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки: дом должен быть отдельно стоящий, количество этажей дома не должно превышать три, дом должен быть предназначен для проживания одной семьи.

При исследовании доказательств судом установлено, что при выходе на место специалистами ГУП МО "МОБТИ" было выявлено, что площадь здания была изменена и увеличена этажность дома - с трех до пяти этажей. Наименование помещений в техническом паспорте было указано со слов заказчика (ответчика). Разрешение на реконструкцию заказчиком (ответчиком) предъявлено не было. Также специалист пояснил, что при проведении перепланировки помещений, для преобразования индивидуального дома в многоквартирный, должна быть проведена техническая экспертиза, а также Управлением архитектуры должно быть вынесено решение о перепланировке.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно пп. 1, 2, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что дом, о сносе которого заявлены требования Администрацией городского поселения Мытищи, является самовольной постройкой в смысле положений ст. 222 ГК РФ, подлежит сносу, и на него не может быть признано право собственности одновременно по нескольким самостоятельным основаниям.

Спорный дом возведен ответчиком на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, ответчик приобрел в собственность земельный участок N 7 с разрешенным использованием - для ведения дачного хозяйства.

Земельные участки для садоводства, огородничества и дачного хозяйства согласно ст. 12 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предоставляются на основании зонирования территорий.

Из положений ст. 56 ЗК РФ следует, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В силу п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Из письма Минрегионразвития РФ от 16.04.2010 г. следует, что Правилами землепользования и застройки муниципальных образований устанавливаются требования к размещению объектов капитального строительства с учетом видов разрешенного использования земельных участков в пределах определенных параметров, в том числе и предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений; максимальный процент застройки в границах земельного участка. Аналогичное положение закреплено в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ.

Земельный участок, на котором был возведен спорный 5-этажный жилой дом, не был отведен для этих целей, поскольку целевое назначение данного земельного участка заключалось в ведении дачного хозяйства и на такое целевое назначение было прямо указано в правоустанавливающих и праворегистрирующих документах ответчика - Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

При наличии таких ограничений по использованию указанного земельного участка осуществлять на нем строительство возможно было только для нужд дачного хозяйства.

Кроме того, жилой дом возведен ответчиком без получения необходимых разрешений, без предварительной разработки проектной документации, при этом получение разрешения на строительство предусмотрено ст. 51 ч. 1 ГК РФ.

Кроме того, сторона истца утверждала, что возведенный ответчиком дом является многоквартирным.

Сторона ответчика в ходе рассмотрения дела возражала против данных доводов, ссылаясь на то, что ответчик В.И. Холод является единственным собственником спорного дома.

Однако из технического паспорта, а также из протокола выездного судебного заседания следует, что каждый, со 2-го по 5-й этаж спорного дома имеет по секции, не связанные между собой общим (сквозным) проходом. В каждой секции имеется по 4 изолированных помещения (также не связанных между собой проходами) с входными дверями, оборудованными дверными глазками и дверными замками.

Кроме того, в материалах дела имеется агентский договор, подписанный между ООО "Новый дом" и ответчиком В.И. Холодом на выполнение комплекса услуг по отчуждению недвижимого имущества. В ходе проверки органами ОБЭП ответчик пояснил, что занимается не продажей квартир, а продажей долей дома.

Из пункта 5 Положений о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, следует, что жилым помещением признается: квартира, которая представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Также в указанном положении имеется понятие "многоквартирный дом", который представляет собой совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорный дом, имеет признаки многоквартирного дома, поскольку в доме имеется 60 квартир - не связанных между собой изолированных помещений, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования в указанном доме.

Судом исследованы доказательства на присоединение мощности 0,4 кВт.

Суд отмечает, что данные технические условия были получены ответчиком даже до регистрации права на 3-этажный дом.

То же самое следует из договоров энергоснабжения с ОАО "Мосэнерго" от 08.10.2009 г. и с ОАО "Вешки" по холодному водоснабжению и канализованию стоков, которые были получены ответчиком до регистрации права на 3-этажный дом.

Кроме того, проект спорного дома не разрабатывался, что не отрицалось стороной ответчика, и во время слушания дела он не был представлен.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации городского поселения Мытищи к Виктору Ивановичу Холоду о признании возведенного им жилого дома самовольной постройкой.

В силу п. 3 ст. 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при самовольном строительстве осуществляется гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях или за их счет.

Учитывая требования ст. 222 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что данная самовольная постройка подлежит сносу, в связи с чем удовлетворяет требования истца об обязании Виктора Ивановича Холода в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести за счет собственных средств самовольно возведенное строение.

Кассационные жалобы ответчика оставлены без удовлетворения.

В итоге в августе этого года дом был снесен.

Следует обратить внимание, что в Подмосковье еще несколько домов готовят к сносу. Правительство Московской области на своем сайте (http://www.mos.ru) опубликовало список индивидуальных домов, которые могут снести. В "Реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности" включены 363 дома - по состоянию на 1 октября этого года.

Несмотря на появление в прессе информации об аферах с недвижимостью, сносах незаконных построек, в последнее время растет популярность приобретения недвижимости в ближайшем Подмосковье, так как цены на квартиры здесь значительно ниже, чем в пределах города.

Низкая стоимость квартир в таких домах обусловливается очень просто: чтобы построить дом на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, не требуется никакой разрешительной документации - это так называемая дачная амнистия. Как правило, после приобретения квадратных метров покупатели выясняют, что такой дом нельзя подключить к центральным коммуникациям, кроме того, в случае если дом будет признан незаконной постройкой, он подлежит сносу за счет собственников.

Чтобы избежать судьбы обманутых покупателей в Вешках необходимо соблюдать следующие правила:

1. Необходимо выяснить всю информацию о земельном участке, на котором будет осуществляться строительство (проверка статуса земельного участка проводится по данным кадастрового учета). Нужно заказать выписку из кадастрового реестра или попросить у продавца копию свидетельства о собственности на землю (проверить правовой статус, категорию и разрешенное использование земельного участка можно на сайте Росреестра).

Для чего это нужно? В случае если это земельный участок населенного пункта и он предназначен для жилого строительства, собственник квартиры сможет в ней зарегистрироваться; если же земля сельскохозяйственного назначения или предназначена для личного подсобного хозяйства, то прописку получить невозможно.

2. Необходимо выяснить всю информацию о застройщике (давно ли он работает на строительном рынке, какие дома уже были построены, кто является инвестором?).

Данная информация необходима в целях поиска добросовестного застройщика, который в срок доведет строительство до конца и не исчезнет с деньгами. Ознакомиться с деятельностью застройщика и отзывами о ней можно в сети Интернет.

3. Необходимо ознакомиться с информацией о строящемся доме (требовать у продавца документы, подтверждающие его права на земельный участок, то есть свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды на нее, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, разрешительные документы, подтверждающие, что к дому будут подключены все центральные коммуникации, кадастровый паспорт дома, а также узнать, где была опубликована проектная декларация и как можно ее увидеть).

Все разрешительные документы у застройщика должны быть оформлены надлежащим образом. Документы либо копии, заверенные печатью застройщика и подписью генерального директора, застройщик обязан предоставить в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан публиковать в прессе, включая Интернет, проектную декларацию - это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.

4. Следует обратить внимание на то, какой договор использует застройщик при продаже квартир в новостройках на этапе строительства. В настоящее время в соответствии с российским законодательством наиболее применяемы три варианта такого договора:

- в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

- договор участия в долевом строительстве;

- вексельный договор;

- договор уступки прав.

Самым надежным и распространенным является договор участия в долевом строительстве, существенными условиями которого являются:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, а покупатель должен принять квартиру по акту сдачи-приемки. В случае если возникнут обоснованные претензии к застройщику, описанные в договоре, то необходимо составить акт о недоделках, в котором указываются все недостатки.

В соответствии с п. 5 ст. 7 ФЗ N 241-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Следует обратить внимание, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вексельный договор

На этапах строительства продажа квартир в новостройках довольно часто реализуется по предварительным договорам купли-продажи недвижимости подвексель. То есть вместе с заключением предварительного договора, направленного на приобретение в будущем определенного объекта недвижимости, заключается также договор, по которому клиент не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. Данная схема соответствует законодательству, так как, по сути, положения ФЗ N 214-ФЗ соблюдены.

Однако в данном случае возникают следующие риски:

- в соответствии со ст. 815 ГК РФ вексель - это "ничем не обусловленное обязательство", следовательно, нет никаких гарантий, что застройщик в будущем обменяет вексель именно на квартиру, а не рассчитается денежными средствами, обесцененными инфляцией.

- минусом как данной схемы, так и иных схем купли-продажи, в которых присутствует предварительный договор о том, что основной договор застройщик не заключает в срок в связи с тем, что не может оформить на себя право собственности на уже созданный объект недвижимости, либо объект еще не создан или нет акта приема дома в эксплуатацию.

Также следует обратить внимание на тот факт, что купля-продажа векселя никак не связана с покупкой квартиры в новостройке, поскольку в реквизитах векселя указывается только то, кому и кем он выдан, а также его номинальная стоимость и срок погашения. При вексельной схеме не возможна ипотека; вексель невозможно восстановить в случае его утери и нельзя погасить досрочно.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что при покупке недвижимости в строящемся доме следует избегать вексельной схемы купли-продажи.

Договор уступки прав

В статье 11 ФЗ N 214-ФЗ закреплены положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с данной нормой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

То есть по данному договору компания (инвестор) заключает договор об уступке права требования по сделке с гражданином, который намерен приобрести недвижимость (квартиру).

Минусом данного вида договора является то, что в результате исполнения договора предмет договора - в данном случае квартира - к покупателю не переходит, а переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома. Для передачи непосредственно недвижимости необходимо оформить отдельное соглашение.

Следует также обратить внимание на тот факт, что в данном договоре конкретная квартира не определяется, сложно точно определить и метраж квартиры - как правило, указывается лишь примерная площадь. При этом нередко встречается условие, что в случае фактического увеличения площади квартиры после сдачи дома покупатель обязан произвести доплату.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что и заключение договора уступки прав не является безопасным способом покупки недвижимости.

Довольно часто недобросовестные застройщики используют схемы с применением предварительных договоров с принятием по этим договорам денежных средств, например, схемы с заключением договоров на строительство жилья, на которое не получено разрешение на строительство, и т.д.

В случае если все же квартира была приобретена в незаконно построенном доме, необходимо как можно быстрее обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Вместе с тем необходимо обратиться в правоохранительные органы с жалобой на мошенничество и заявить гражданский иск в уголовном процессе о возмещении материального вреда. Но даже при осуществлении таких действий вероятность возврата денег крайне мала.

Постройка многоэтажных домов в нарушение строительных норм (на садовых участках, участках без разрешения на строительство, с нарушением правил застройки участка и т.д.) незаконна, и они в свою очередь подлежат сносу, что и подтверждает судебная практика. В таких ситуациях дольщики, как правило, не получают ни квартир, ни возврата денег!

Чтобы не стать жертвой мошенников, прежде чем подписывать какие-то бумаги или заключать договор долевого строительства, необходимо тщательно проверять документы.

Чтобы понять, на какой земле стоит дом, - "копайте до твердого грунта"!

О. Мун,

ведущий юрисконсульт

"Жилищное право", N 12, декабрь 2012 г.