Доля ответственности: СРО не защитит дольщиков? (А. Крылов, "Саморегулирование & Бизнес", N 12, декабрь 2012 г.)

Доля ответственности: СРО не защитит дольщиков?

Интересный прецедент: осенью 2012 года правительство Санкт-Петербурга всерьез озаботилось проблемой обманутых дольщиков жилья. Одобрен проект распоряжения "О плане мероприятий...", направленных на оказание содействия в защите их прав.

Почему-то в плане ни разу не упоминаются строительные СРО. Между тем, уже два с половиной года назад они проявляли немалую активность в этом вопросе.

С 1 января 2010 года, после передачи права допуска на стройплощадки строительным СРО (ССРО), власти фактически сняли с себя какую-либо ответственность за судьбы дольщиков. До этого дольщики могли хоть как-то рассчитывать на органы власти, поскольку те, выдавая строителям лицензии, несли за них хоть какую-то ответственность. И вот дольщики остались один на один с застройщиками.

Теоретически, интересы застройщиков должны защищать их ССРО. Но руководству ССРО не до споров своих членов с их дольщиками. Тем более что ССРО, по закону, могут быть только трех видов: для изыскателей, для проектировщиков и для строителей. Про такой вид деятельности, как инвестиционно-строительная (когда компания-застройщик и получает разрешение на строительство, и собирает деньги, и строит), в законе ничего не сказано. Таким образом, об ответственности ССРО за финансово-юридические нарушения в строительстве вопрос не поднимался. Компенсационные фонды по умолчанию были заранее отнесены на механические, технические, пожарные и т.п. риски, но не на компенсацию финансовых потерь обманутых дольщиков.

СРО строителей (которые, в общем, и объединяют застройщиков) должны объединять не менее 100 членов, каждый из которых обязан внести в КФ не менее 1 млн. руб. Завышать эту цифру, разумеется, никто не хочет. Более того: если члены ССРО застрахуют свою ответственность за вред, который может быть нанесен третьим лицам (а это делают все), то взнос в КФ будет уменьшен до 300 тыс. Таким образом, в среднестатистической ССРО "денежная" часть КФ редко когда превысит 30 млн. рублей. Повторим: эти деньги априори отписаны на компенсацию технического вреда, который может быть нанесен строительными работами как таковыми. О возможных "обидах" дольщиков никто не задумывался. Но если бы даже и задумался, то многим ли обманутым можно компенсировать неполучение оплаченной квартиры, располагая всего 30-ю миллионами? Особенно, если дольщиков "обидит" не один член ССРО, а несколько?

Так что механизмы помощи дольщикам внутри механизма ССРО еще только предстояло выработать.

Напомним: в январе 2010 года петербургский комитет по строительству предложил застройщикам в лице крупнейшего в городе СРО "Объединение строителей Санкт-Петербурга" создать "Фонд страхования рисков в инвестиционно-строительной деятельности". Обратим внимание на слово "инвестиционный": оно давало понять, что разговор наконец-то вышел на тему финансовых рисков.

Для проработки концепции фонда была создана специальная рабочая группа. В ее состав включили членов совета "Объединения строителей".

Собирались члены совета неоднократно, однако все благие порывы городских властей и застройщиков как-то застопорились. Причиной "стопора" послужило то, что городские власти не хотели вкладывать в фонд ни копейки бюджетных денег, а застройщики не хотели формировать его в одиночку. Противоречие оказалось неразрешимым.

Считаем по осени

По словам начальника Управления контроля и надзора в области долевого строительства (Комитет по строительству Санкт-Петербурга) Олега Островского, Комитетом по строительству в Министерство регионального развития и в Министерство финансов были направлены предложения о возможности внесения изменений в ФЗ "О саморегулируемых организациях". Городские власти в лице строительного комитета предложили установить ответственность СРО за недобросовестные действия своих членов, связанные с невыполнением ими обязательств перед участниками долевого строительства. Однако предложение не было поддержано.

Кроме того, рассказывает Олег Островский, весной 2012 года прошло заседание Лаборатории законодательных инициатив Государственной Думы РФ на тему: "Защита прав участников долевого строительства". В нем приняли участие депутаты Госдумы, представители строительного сообщества, страховых компаний и общественных организаций. В ходе заседания было предложено изучить возможность обязать СРО участвовать в решении проблем "обманутых дольщиков". Насколько известно Олегу Островскому, до настоящего времени это предложение не реализовано.

"Поэтому в настоящее время саморегулируемые организации абсолютно никак не участвуют в решении проблем обманутых дольщиков", - резюмирует эксперт.

О страховщиках забыли напрасно

Как оказалось, страховать финансовые риски дольщиков в принципе готовы страховые компании.

Директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и розничных банковских кредитов СК "Альянс" (товарный знак - РОСНО) Виталий Ус сообщил: их компания уже давно, с 1999 года, страхует как предпринимательские, так и финансовые риски. В частности, риски заказчиков строительства и инвесторов (дольщиков). Это можно делать в рамках реализуемых совместно с застройщиками программ в составе полиса по страхованию права собственности (титульное страхование).

При строительстве основной риск дольщика связан с тем, что в сроки, предусмотренные договором, ему не будет предоставлена квартира и не будут возвращены деньги, уплаченные застройщику. Обстоятельства, которые могут повлечь за собой такое развитие событий, могут быть различными: это и остановка строительства по причине разрушения или повреждения возводимого объекта, и так называемые "двойные продажи", и уход с объекта основных подрядчиков и субподрядчиков. Отдельно стоит такое обстоятельство, как несостоятельность (банкротство) застройщика. Решение о принятии на страхование таких рисков в СК "Альянс" принимается согласно процедуре, установленной стандартами андеррайтинга группы Allianz.

"Оценить финансовое состояние застройщика и экономическую перспективу проекта, выделить сомнительные и потенциально проблемные проекты страховая компания в состоянии", - уверен Виталий Ус.

По сути, выдавая страховой полис, страховщик подтверждает дольщику, что он провел предстраховую экспертизу и считает риски по объекту страхования приемлемыми для себя и для дольщика.

Правда, тот же Виталий Ус отмечает, что среди дольщиков страхование финансовых рисков пока мало востребовано. По его оценке, это связано с тем, что петербургские покупатели недвижимости недостаточно информированы о наличии и возможностях такого страхования, а также с тем, что на настоящий момент существуют "отдельные несоответствия" между деловой практикой петербургских застройщиков и требованиями, предъявляемыми к ним со стороны страховых компаний.

То есть, преодолеть эти "отдельные несоответствия" застройщики и страховщики должны совместными усилиями. Но зато после преодоления противоречий застройщики получат серьезное конкурентное преимущество - аккредитацию своих фирм и своих проектов в вызывающих доверие страховых компаниях.

Все страховщики, соглашаясь друг с другом в принципе, иногда имеют к страхованию дольщиков свои специфические подходы. Так, генеральный директор СО "Помощь" Александр Локтаев говорит: "Страховое общество "Помощь" готово страховать риски дольщиков, но только в пользу выгодоприобретателя (дольщика) и с обязательным введением франшизы. Обязательное введение франшизы необходимо для того, чтобы подстегнуть дольщика предварительно подумать, кому он несет свои деньги".

Город + строители

И последнее: о перспективах создания фондов, которые часто содержат в своих названиях слово "страховые", но на самом деле классических механизмов страхования не используют. Это фонды, совместно создаваемые строителями и городскими властями. Застройщики вложат в них, скорее всего, несколько квартир и/или какие-то денежные средства, власти попытаются помочь, скорее всего, административным ресурсом.

Убедительную оценку их перспектив дал Виталий Ус (СК "Альянс"): "Создание подобных фондов, безусловно, может нести положительный момент. Но возникает ряд вопросов. Кто будет решать, допускать проект и застройщика в систему такого фонда или нет? Кто и в каком размере будет оплачивать взносы? Кто будет отвечать за сохранность перечисленных взносов и их целевое расходование? Кто будет контролировать работу такого фонда?

Кроме того, до сих пор нет единого определения, кто является застройщиком. Это может быть и ЖСК, и строительный трест с давней историей, а может быть и НИИ, и тепличное хозяйство, и мельничный комбинат - собственники земельного участка, решившие через строительство жилья "поправить" свои дела.

В целом же такие фонды без системного решения вопросов градостроительной политики, вопросов допуска к строительству жилья, создания эффективной системы финансирования и контроля строительства и совершенствования законодательной базы будут лечить симптомы, а не саму болезнь отрасли.

Так что страхование в его классическом понимании, видимо, сработает лучше.

Кстати. Государственная Дума РФ может принять законопроект о страховании ответственности застройщиков до конца 2012 года, заявил 16 ноября депутат Александр Хинштейн. В первом чтении законопроект был принят в июле. "Во втором чтении он будет рассмотрен после того, как его рассмотрит профильный комитет по финансовым рынкам. Это произойдет в ближайшее время, до конца ноября. Я думаю, что до конца текущего года мы во втором чтении его, как минимум, уже примем", - сообщил Хинштейн. По словам депутата, законопроектом предполагается создать общество взаимного страхования застройщиков. Вступление в это ОВС может стать для строителей альтернативой получению банковской гарантии или оформлению обычной коммерческой страховки в страховой компании.

А. Крылов

"Саморегулирование & Бизнес", N 12, декабрь 2012 г.