Вопрос: Между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа сроком на 3 года и условием о том, что право собственности на квартиру переходит к покупателю только после выплаты всей цены и подписания акта приема-передачи жилого помещения. Однако покупатель будет проживать в квартире с момента заключения договора и желает прописаться в ней. Каким образом и на каком основании можно зарегистрировать покупателя в данной квартире? Можно ли "выписать" покупателя в случае расторжения договора купли-продажи квартиры? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2012 г.)

Между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа сроком на 3 года и условием о том, что право собственности на квартиру переходит к покупателю только после выплаты всей цены и подписания акта приема-передачи жилого помещения. Однако покупатель будет проживать в квартире с момента заключения договора и желает прописаться в ней.

Каким образом и на каком основании можно зарегистрировать покупателя в данной квартире?

Можно ли "выписать" покупателя в случае расторжения договора купли-продажи квартиры?

1. В соответствии со ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-I "О регистрации граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (далее - Закон N 5242-I) граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания (временная регистрация) и по месту жительства (постоянная регистрация) в пределах Российской Федерации. Легальные определения понятий "место жительства" и "место пребывания" приведены в ст. 2 Закона N 5242-1 и п. 3 Правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (далее - Правила). Так, к местам пребывания отнесены: гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно. Местом жительства признается жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Согласно ст. 6 Закона N 5242-1, п. 16 Правил с заявлением о регистрации по месту жительства гражданин обязан обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства. Регистрации по месту пребывания подлежат граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней (п. 9 Правил). Однако для регистрации как по месту пребывания, так и по месту жительства наряду с документом, удостоверяющим личность и соответствующим заявлением гражданин должен предоставить документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении или для вселения в жилое помещение. К таким документам могут быть отнесены: договор найма, безвозмездного пользования жилым помещением, а также заявление собственника жилого помещения, предоставившего его гражданину для постоянного проживания. Указанные документы являются подтверждением добросовестного использования гражданином своих прав и добросовестного исполнения им обязанностей, связанных с регистрацией в конкретном жилом помещении (п. 4 постановления Конституционного суда РФ от 02.02.1998 N 4-П).

Из приведенных законоположений следует, что регистрация гражданина по месту пребывания или месту жительства обусловлена наличием у него жилищных прав в отношении жилых помещений, где он проживает временно (место пребывания) либо постоянно или преимущественно (место жительства). Такого же мнения придерживается и Верховный Суд РФ, смотрите, например, решение Верховного Суда РФ от 27.08.2003 N ГКПИ03-894. Следовательно, для регистрации гражданина необходимо подтвердить наличие оснований для его вселения в данное жилое помещение. Вселение гражданина в жилое помещение (предоставление ему права пользования данным помещением) может происходить в силу закона (норм жилищного законодательства РФ) или на основании договора с собственником жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ связывает наличие жилищных прав в отношении жилого помещения в составе частного жилого фонда по общему правилу с правом собственности на такое помещение и семейными отношениями (ст.ст. 30, 31 ЖК РФ); лица, не являющиеся собственниками или членами семьи собственника жилого помещения, признаются обладателями жилищных прав только в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством (ст.ст. 33, 34 ЖК РФ). Однако Жилищный кодекс РФ прямо не закрепляет каких-либо жилищных прав за покупателем жилого помещения до момента перехода к нему права собственности. При таком положении, а также учитывая, что, как следует из вопроса, собственник не намерен вселять покупателя квартиры на правах члена своей семьи (ст. 31 ЖК РФ), то, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации регистрация гражданина по месту жительства или месту пребывания в квартире до момента перехода к нему права собственности на нее возможна только на основании договора с собственником жилого помещения.

Условия о праве покупателя на проживание и пользование указанной квартирой до момента приобретения им права собственности, а также конкретный перечень прав и обязанностей вселяющегося гражданина в соответствии с ч. 7 ст. 31 ЖК РФ могут быть оговорены как в тексте договора купли-продажи квартиры, так и в ином соглашении сторон. Договор будет являться достаточным подтверждением права покупателя на проживание в приобретаемой квартире и основанием для его регистрации в ней по месту жительства или по месту пребывания.

2. Пунктом 31 Правил предусмотрен перечень оснований для снятия с регистрационного учета. В частности, допускается снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства:

а) на основании его заявления:

согласно пп. "а" п. 31 Правил снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета по его личному письменному заявлению. При этом ни Закон N 5242-I, ни Правила не обуславливают возможность удовлетворения такого заявления каким-либо обстоятельствами (например обязательной постановкой лица на регистрационный учет по иному месту жительства), равно как не предусматривают оснований, по которым гражданину может быть отказано в снятии его с регистрационного учета;

б) на основании вступившего в законную силу судебного решения:

в соответствии с пп. "г", "в" п. 31 Правил снятие гражданина с регистрационного учета производится на основании судебного решения в случае:

- признания гражданина безвестно отсутствующим;

- выселения гражданина из занимаемого жилого помещения или признания его утратившим право пользования жилым помещением.

При этом перечень оснований для снятия граждан с регистрационного учета, приведенный в п. 31 Правил, является исчерпывающим, что подтверждается судебной практикой (смотрите, например, выдержку из определения от 30.05.2011 N 33-5372, приведенную в Обзоре кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за первое полугодие 2011 года, утвержденном на заседании Президиума Пермского краевого суда 12.08.2011, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06.12.2010 N 33-3767, определение Рязанского областного суда от 13.03.2002 N 33-296-02).

Поэтому в отсутствие добровольного волеизъявления гражданина на снятие его с регистрационного учета (его письменного заявления об этом, поданного в органы ФМС России) основанием для снятия гражданина с регистрационного учета может служить только вступившее в законную силу решение суда о признании его безвестно отсутствующим, о выселении из занимаемого жилого помещения либо о признании его утратившим право пользования жилым помещением. В этой связи смотрите судебную практику, например: решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 29.01.2010 по делу N 2-401/10, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://novosibirsky.nsk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=416, решение Братского городского суда Иркутской области, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://bratsky.irk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=192, решение Советского районного суда г. Казани от 19.10.2011 по делу N 2-5614/11, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/288089, решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 12.05.2008, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://zavolgskiy.uln.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=71.

Отметим, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). А согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

11 декабря 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.