Вопрос: По трехстороннему договору между должником и кредитором в отношении основного обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью данных сторон, а также залогодателями в залог планируется передать земельные участки. Будут ли иметь силу условия договора об ипотеке земельных участков, указывающие, что в случае неисполнения должником основного обязательства кредитор по основному обязательству (залогодержатель по договору ипотеки) будет иметь право обратиться в суд с требованием к залогодателям об обращении взыскания по решению суда на заложенное имущество? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2012 г.)

По трехстороннему договору между должником и кредитором в отношении основного обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью данных сторон, а также залогодателями, не являющимися стороной в основном обязательстве, в обеспечение исполнения должником его обязательств по денежным расчетам перед кредитором по основному обязательству кредитору в залог (ипотеку) планируется передать земельные участки сельскохозяйственного назначения. Должник и кредитор - юридические лица, залогодателями же выступают физически лица, не имеющие статуса индивидуальных предпринимателей, являющиеся собственниками закладываемых участков. Участки предназначены для ведения дачного хозяйства, на момент заключения договора ипотеки строений, зданий, сооружений на них не имеется. В договоре стороны планируют указать следующие способы реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда:

1) оставление предмета залога залогодержателем за собой по цене не более чем на 25% ниже от его начальной стоимости в случае объявления повторных торгов несостоявшимися;

2) реализация предмета ипотеки путем проведения аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени;

3) оставление залогодержателем предмета ипотеки за собой без проведения торгов;

4) реализация залогодержателем предмета ипотеки самостоятельно без проведения торгов.

Будут ли иметь силу условия договора об ипотеке земельных участков, указывающие, что в случае неисполнения должником основного обязательства кредитор по основному обязательству (залогодержатель по договору ипотеки) будет иметь право обратиться в суд с требованием к залогодателям об обращении взыскания по решению суда на заложенное имущество любым из названных способов по отдельности или всеми вместе?

Правоотношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договоров залога земельных участков, урегулированы нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Отметим, что данный закон четко различает стадии обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации. При этом обращение взыскания возможно либо по решению суда (ст. 51 Закона об ипотеке), либо во внесудебном порядке по соглашению сторон или по исполнительной надписи нотариуса, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Однако взыскание на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для дачного хозяйства, который заложен по договору об ипотеке, в силу пп. 6 п. 5, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке допускается только в судебном порядке. Учитывая изложенное, мы полагаем, что в рассматриваемой ситуации речь идет о согласовании в договоре ипотеки способов, порядка реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда (несмотря на то что в тексте договора они названы способами обращения взыскания).

Предварительно также отметим, что указание в договоре на право залогодержателя "обратиться в суд с требованием к залогодателям об обращении взыскания на заложенное имущество любыми вместе ... из следующих способов" весьма сомнительно, поскольку приведенные способы реализации взаимоисключают друг друга.

По общему правилу реализация имущества, заложенного по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке). Однако оговаривается, что данным федеральным законом может быть предусмотрен и иной порядок реализации недвижимого имущества, взыскание на которое производится в судебном порядке. В частности, пунктом 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке предусмотрено, что стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Как следует из вопроса, в договоре стороны планируют указать следующие способы реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда:

1) оставление предмета залога залогодержателем за собой по цене не более чем на 25% ниже от его начальной стоимости в случае объявления повторных торгов несостоявшимися;

2) реализация предмета ипотеки путем проведения аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени;

3) оставление залогодержателем предмета ипотеки за собой без проведения торгов;

4) реализация залогодержателем предмета ипотеки самостоятельно без проведения торгов.

Рассмотрим возможность использования каждого из данных способов в отношении имущества, указанного в вопросе.

На наш взгляд, в данном случае отсутствуют какие-либо препятствия к тому, чтобы залогодержатель после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися оставил за собой предмет ипотеки по цене не более чем на 25% ниже от его начальной стоимости и осуществил зачет в счет покупной цены своих требований, обеспеченных ипотекой имущества. Подобная возможность предусмотрена п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке и является предусмотренным законом общим последствием объявления повторных публичных торгов несостоявшимися. Каких-либо ограничений такой реализации заложенных земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для дачного хозяйства, законодательством не установлено. Однако согласовывать такое условие отдельно в тексте договора представляется излишним, поскольку в случае реализации заложенного имущества в общем порядке (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке) и объявления повторных публичных торгов несостоявшимися право залогодержателя оставить за собой предмет залога с зачетом в счет покупной цены своих требований, обеспеченных ипотекой имущества, прямо предусмотрено законом.

Реализация предмета ипотеки путем проведения открытого или закрытого аукциона организатором торгов, действующим на основании договора с залогодержателем, не допускается (в том числе и по решению суда), когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке (п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке). Согласно п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке условиями обращения взыскания на имущество во внесудебном порядке являются предпринимательский характер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и определенный статус залогодателя и залогодержателя: они должны быть юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями. Поскольку в рассматриваемом случае залогодателями выступают физические лица без статуса индивидуального предпринимателя, полагаем, что данный способ реализации заложенного ими имущества не допускается. Установление его в договоре будет противоречить закону.

Аналогичный вывод можно сделать и в отношении возможности залогодержателя оставить предмет залога за собой без проведения торгов с зачетом в счет покупной цены своих требований, обеспеченных ипотекой имущества. Так, в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке при установлении в договоре об ипотеке положения о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда, стороны должны учитывать требования, содержащиеся в п. 2 и п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке. А, как уже отмечалось выше, одним из требований п. 2 ст. 55 Закона является особый субъектный состав обязательства о залоге недвижимости (ипотеке). Ввиду того, что залогодателями выступают физические лица, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, на наш взгляд, применение такого способа реализации заложенного ими имущества невозможно. Соответствующее условие договора будет ничтожно как противоречащее закону.

Относительно права залогодателя самостоятельно реализовать земельные участки, указанные в вопросе, без проведения торгов мы не можем дать однозначного ответа. Поясним, почему.

С одной стороны, ни п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке, ни п. 5 ст. 349 ГК РФ не устанавливают, что стороны в договоре об ипотеке вправе предусматривать только те способы реализации заложенного имущества, которые установлены законодательством. Исходя из изложенного, на основании положений ст. 421 ГК РФ можно сделать вывод, что стороны могут предусмотреть и иные способы реализации, напрямую не установленные Законом об ипотеке.

С другой стороны, согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация имущества, взыскание на которое обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, осуществляется по правилам закона об ипотеке или закона о залоге. При этом нормы Закона об ипотеке, которые в силу п. 3 ст. 1 данного закона являются специальными при регулировании залога недвижимого имущества, не предусматривают возможности реализации предмета ипотеки путем его продажи залогодержателем без проведения торгов. Такая возможность предусмотрена только в отношении движимого имущества в п. 3 ст. 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-I "О залоге" и только в том случае, если сторонами договора о залоге являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, а сам договор о залоге движимого имущества предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на него. В то же время п. 1 ст. 350 ГК РФ требует реализации имущества по правилам закона об ипотеке или закона о залоге, если иное не предусмотрено законом. К таким случаям, предусмотренным законом, вполне можно отнести норму п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке, допускающую установление способов реализации заложенного имущества по соглашению сторон.

Тем не менее, учитывая, что нормы Закона об ипотеке устанавливают более строгие требования к реализации заложенного недвижимого имущества, а также тот факт, что даже в отношении иных способов реализации, кроме публичных торгов, осуществляемых на основании решения суда, данный закон требует наличия соответствующего субъектного состава договора об ипотеке, полагаем, что в подобном договоре, стороной которого является физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя, не может содержаться условие об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его самостоятельной продажи залогодержателем без проведения торгов. Однако, к сожалению, сложившейся судебной практики по данному вопросу нам обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Широков Сергей

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

18 декабря 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.