Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными (Д. Болгерт, "Жилищное право", N 1, январь 2013 г.)

Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными

Спор о признании сделки недействительной и о возврате денежных средств или переданного имущества приобретает новый оттенок, если речь идет о купле-продаже недвижимости. И сложность таких дел заключается не только в высокой стоимости рассматриваемых в рамках дел объектов собственности, но и в тяжелом моральном духе процесса.

Сегодня все больше происходит судебных споров, которые возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости. Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой стоимости и обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом неправомерных действий. Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обычно к признанию сделки с недвижимостью недействительной прибегают как к последней возможности вернуть утерянное в результате сделки имущество или прекратить обязательства по сделке.

Признание сделки с недвижимостью недействительной обязывает стороны возвратить полученное в результате сделки в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

Наиболее часто встречающимися на практике поводами для признания сделки недействительной могут служить следующие обстоятельства:

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству. Например, договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами (нарушение письменной формы влечет за собой признание сделки недействительной).

2. Содержание договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников), то есть по принуждению, под угрозой насилия и т.п.

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству

Т.А. Петросян обратился в Приволжский районный суд Самарской области (решение от 22 июля 2011 г.) с иском к А.С. Нижегородову, Е.А. Нижегородовой о взыскании денежной суммы, переданной в качестве аванса. В обоснование иска указал, что в августе 2010 г. он и ответчики в устной форме договорились о купле-продаже квартиры, расположенной по адресу <...>, принадлежащей ответчикам на праве общей совместной собственности за 2 500 000 рублей. В октябре 2010 г. с согласия Нижегородовых переехал в указанную квартиру вместе со своей семьей, нес расходы на коммунальные услуги, оплатил установку нового газового счетчика. За квартиру он поэтапно передал ответчикам аванс в размере 770 000 рублей, а оставшуюся сумму обязался выплатить к ноябрю 2010 г., а затем к маю 2011 г. Однако впоследствии Нижегородовы квартиру продавать отказались, аванс ему не возвратили и вселились в свою квартиру, а ему с семьей пришлось покинуть квартиру ответчиков. Решением Приволжского районного суда Самарской области от <...> он был обязан возвратить ответчикам ключи и вывезти принадлежащие ему вещи из указанной квартиры, что он выполнил. Возвратить ему сумму выплаченного аванса ответчики отказались. Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимости в предусмотренной законом форме сторонами не заключался, а имела место устная договоренность о совершении сделки купли-продажи в будущем. Поскольку заключение сделки купли-продажи и передача товара - квартиры, не состоялись, то уплаченная Т.А. Петросяном в качестве аванса денежная сумма подлежит возврату, иное означало бы неосновательное обогащение ответчиков.

2. Содержание договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам

ЗАО ГКБ "Автоградбанк" (далее - Банк) обратился в Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан с иском к Е.А. Хабарову о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что <...> между ЗАО ГКБ "Автоградбанк" и ответчиком был заключен кредитный договор <...>, согласно которому ответчик получил кредит в размере <...> рублей сроком на 180 месяцев. Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения в собственность квартиры. Просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору.

Х.Г. Забиров обратился в суд с иском к ЗАО ГКБ "Автоградбанк" и Е.А. Хабарову о признании недействительным договора купли-продажи <...>, заключенного <...> с привлечением кредитных средств и аннулировании записей о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е.А. Хабаровым и переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ "Автоградбанк". При этом указал, что договор купли-продажи этой квартиры заключен между Е.А. Хабаровым и С.Х.И. <...>, в то время как С.Х.И. умерла <...>, и соответственно этот договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с Е.А. Хабаровым заключить не могла, следовательно, спорная квартира не могла быть предметом кредитования и залога и на нее не может быть обращено взыскание, в связи с этим просит аннулировать и вышеуказанные записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е.А. Хабаровым, и о переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ "Автоградбанк".

Суд пришел к следующему: Г.Х. Забиров и С.Х. И. находились в зарегистрированном браке (л.д. 124). С.Х.И. умерла <...>, договор же купли-продажи вышеуказанной квартиры с привлечением кредитных средств заключен между Е.А. Хабаровым и С.Х.И. ..., то есть спустя два месяца после смерти "продавца" С.Х.И., чего в принципе не должно было быть. Г.Х. Забиров проживал в указанной квартире и до заключения договора, и после этого, о сделках в отношении жилого помещения, находившегося также и в его пользовании, извещен не был. Соответственно договор купли-продажи вышеуказанной квартиры С.Х.И. с Е.А. Хабаровым не заключала, он является недействительным в силу его ничтожности как заключенный с нарушением требований закона, в связи с чем спорная квартира не могла быть и предметом кредитования и залога.

Об этом договоре купли-продажи квартиры Г.Х. Забирову стало известно только в связи с рассмотрением дела по иску Банка о его выселении в мае - июле - сентябре 2011 г. Г.Х. Забиров был зарегистрирован и проживал в указанной квартире, и ему до рассмотрения дела по иску Банка не было известно о заключенных в отношении квартиры сделках. Представитель Банка также не отрицала того обстоятельства, что о договоре купли-продажи Г.Х. Забиров был извещен только в связи с иском о его выселении из нее. При таких обстоятельствах срок исковой давности по оспариванию им указанного договора в силу его ничтожности подлежит восстановлению.

В связи с признанием договора купли-продажи квартиры <...> недействительным в силу его ничтожности, записи о государственной регистрации права собственности на нее за Е.А. Хабаровым и права собственности на указанную квартиру за Банком подлежат аннулированию. С учетом этих обстоятельств требование Банка об обращении взыскания на вышеуказанную квартиру подлежит отклонению.

Решением от 11.02.2012 г. суд решил: договор купли-продажи квартиры <...> от <...>, заключенный между С.Х.И. и Е.А. Хабаровым, признать недействительным в силу его ничтожности. Записи государственной регистрации права собственности на указанную квартиру на Е.А. Хабарова от <...> и на закрытое акционерное общество ГКБ "Автоградбанк" от <...> аннулировать. В обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры <...> закрытому акционерному обществу ГКБ "Автоградбанк" отказать.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников)

Решением от 8 июля 2011 г. Ординский районный суд Пермского края исковые требования С.Н. Честиковой удовлетворил в полном объеме. С.Н. Честикова обратилась с иском к администрации Ординского сельского поселения о признании договора купли-продажи (купчей) земельного участка недействительным, в силу совершения сделки лицом, находившимся под влиянием обмана, угрозы; применении последствий недействительности сделки в виде расторжения договора купли-продажи, обосновывая свои требования тем, что между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. Сделка оформлена договором от 15.03.2011 г., согласно которому истица обязуется передать администрации Ординского сельского поселения в собственность земельный участок общей площадью 1484,89 кв. м, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу <...>. Указанный земельный участок принадлежит ей на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 25 688 рублей, а администрация Ординского сельского поселения покупает его у нее за 500 рублей.

Указанный договор был подписан ею 24.03.2011 г., когда работники администрации Ординского сельского поселения, а именно Л., Т. привезли его к ней домой и вынудили подписать его под влиянием обмана, сказав, что если она не подпишет договор, то ей не предоставят квартиру, которую администрация Ординского сельского поселения должна была ей предоставить на основании решения Ординского районного суда от 11.03.2011 г., так как дом по адресу <...>, в котором проживает ее семья, был признан аварийным. Она испугалась, что им не предоставят квартиру, и подписала договор. Экземпляр договора ей не оставили, прочитать внимательно она его не успела, свой экземпляр договора она забрала сама в сельском поселении спустя два дня.

Оспариваемая сделка нарушает права и законные интересы ее семьи, так как семья является многодетной и малоимущей, данный земельный участок является подспорьем в ее семейном бюджете, который не велик в связи с тем, что они с мужем работают в бюджетной сфере и их заработная плата небольшая.

Суд пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка была заключена под влиянием обмана, угрозы со стороны администрации сельского поселения, преднамеренно склоняющей С.Н. Честикову к заключению договора. Подлинная внутренняя воля С.Н. Честиковой не соответствовала ее внешнему проявлению, что подтверждается тем, что высказывала несогласие со стоимостью земельного участка, не предоставляла расчетный счет для перечисления денежных средств по договору. Формирование ее воли при заключении сделки было не свободное, а вынужденное. Суд решил: признать недействительным договор купли-продажи (купчую) земельного участка, общей площадью 1484,89 кв. м, расположенного по адресу <...>, от 15 марта 2011 г., заключенный между С.Н. Честиковой и администрацией Ординского сельского поселения. Применить последствия недействительности сделки: расторгнуть договор купли-продажи (купчую) земельного участка общей площадью 1484,89 кв. м, расположенного по адресу <...>, от 15 марта 2011 г., заключенный между С.Н. Честиковой и администрацией Ординского сельского поселения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В.А. Максимов обратился в Приволжский районный суд города Казани (решение от 15 сентября 2011 г.) с иском к Л.И. Сафиной, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и снятии с регистрационного учета.

В обоснование иска указал, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <...> ему принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу <...>. Согласно приговору Верховного суда РТ от 29.06.2009 г. ФИО6, находясь в здании ФРС по РТ, используя поддельную доверенность от 3 августа 2005 г., действуя против воли и желания истца, заключила договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения с ФИО11.

Ответчик Л.И. Сафина предъявила встречные исковые требования к В.А. Максимову о признании добросовестным приобретателем. Указала, что спорное жилое помещение было приобретено ею 27 декабря 2005 г., в январе 2006 г. было получено свидетельство о государственной регистрации права. При этом каких-либо сведений, касающихся обременения объекта недвижимости, зарегистрировано не было. Кроме того, В.А. Максимовым пропущен срок исковой давности для предъявления данных требований в суд. В дельнейшем Л.И. Сафина уточнила встречный иск и просила признать ее и несовершеннолетнюю дочь ФИО4 добросовестными приобретателями <...>.

Суд в первоначальном иске отказал, встречный иск удовлетворил.

Судом установлено, что о наличии доверенности на имя ФИО6, удостоверенной нотариусом ФИО14, а также о продаже квартиры В.А. Максимову было известно с 2005 г. В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Суд пришел к выводу о том, что истец знал о продаже квартиры с 2005 года. В.А. Максимов обратился в суд лишь 21 февраля 2011 г. - спустя более 4 лет, то есть с пропуском срока исковой давности, поэтому суд полагает, что исковые требования В.А. Максимова не могут быть удовлетворены.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, данное право возникает у приобретателя по договору с момента такой регистрации (ст. 131, 223 ГК РФ).

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации совершенной сделки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а виновная сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (пп. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

В судебном порядке может быть обжалован и отказ регистрирующего органа произвести регистрацию сделки и перехода права собственности.

А.Н. Буданцева обратилась в Аткарский городской суд (решение от 25.06.2012 г. по делу N 2-325/2011) с иском к администрации Аткарского муниципального района о государственной регистрации сделки, государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на недвижимое имущество. Исковые требования обоснованы А.Н. Буданцевой тем, что <...> она заключила с ФИО3 договор купли-продажи 5/8 долей жилого дома по адресу <...> Однако до настоящего времени она не может зарегистрировать указанную долю жилого дома на свое имя, поскольку ФИО3 после заключения договора выехала из <адрес> в <адрес>. Она неоднократно искала ФИО3, но безрезультатно. В 2003 г. приобретенная у ФИО3 доля 5/8 в праве общей долевой собственности пострадала от пожара, стоимость недвижимости после пожара составляет 12 000 рублей. В настоящее время ей стало известно, что ФИО3 умерла, наследников у нее не имеется. ФИО3 при жизни не зарегистрировала сделку в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При заключении сделки принадлежащая ФИО3 недвижимость состояла из 5/8 долей жилого дома площадью 36,4 кв. м, расположенного на земельном участке размером 247 кв. м бессрочного пользования. При заключении сделки истица выполнила перед продавцом все обязательства, передав денежные средства в полном объеме, а ФИО3 передала ей недвижимость. В связи со смертью ФИО3, поскольку на регистрацию сделки не были представлены документы продавца, ей (А.Н. Буданцевой) было отказано в государственной регистрации сделки и перехода права... Суд пришел к выводу о доказанности истицей факта совершения сделки, а также исполнения покупателем обязанности оплатить купленное имущество (п. 1 ст. 486 ГК РФ), а продавца - передать имущество (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

В силу взаимосвязанных положений п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

То, что государственная регистрация сделки и перехода к истице права собственности на жилое помещение до настоящего времени не произведена, подтверждается адресованным А.Н. Буданцевой сообщением регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации от <...>, из которого следует, что препятствием для государственной регистрации сделки и перехода к истице права собственности на жилой дом является в том числе непредоставление продавцом (ФИО3) заявления. Факт наступления <...> смерти в городе <...> продавца ФИО3 подтвержден записью акта о смерти N <...> от <...>, произведенной отделом ЗАГСа. Ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат норм, регулирующих вопросы регистрации сделок и перехода права в случае смерти одной из сторон договора. Однако в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. При таких обстоятельствах, учитывая, что избранный истицей способ защиты права не противоречит закону, суд находит исковые требования А.Н. Буданцевой в части принятия решения о регистрации сделки и перехода права подлежащими удовлетворению.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что в настоящее время наблюдается тенденция к увеличению количества споров о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Все чаще в судах оспаривают данные договоры по различным основаниям, в частности, в связи с несоответствием сделки требованиям закона, пороками воли лица (заключение сделок гражданином, не способным понимать значение своих действий, руководить ими, а также под влиянием заблуждения, обмана, кабальные сделки и т.д.) и др. Кроме этого, существуют и другие основания, по которым сделка с жилым помещением может быть признана недействительной, например, признание договора купли-продажи недействительным в силу его притворности. Однако сложность таких споров заключается в высокой стоимости рассматриваемых в рамках дел объектов собственности и тяжелом моральном духе процесса. Правовой базой для разрешения споров о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости являются нормы ГК РФ: гл. 9 ("Сделки"), гл. 17 ("Право собственности и другие вещные права на землю"), гл. 27 ("Понятия и условия договоров"), гл. 28 ("Заключение договора"), пар. 1, 7 гл. 30 "(Купля-продажа"), пар. 1 гл. 34 ("Аренда"), а также нормы Земельного кодекса РФ.

Д. Болгерт,

юрист-эксперт

"Жилищное право", N 1, январь 2013 г.