Вопрос: Наследство, состоящее из двухкомнатной квартиры, завещано двум наследникам в равных долях. После получения каждым из наследников свидетельства о праве на наследство квартиру предполагается продать. Поскольку между наследниками сложились сложные личные отношения, они не желают производить раздел между собой средств, полученных от продажи квартиры. Может ли каждый из наследников продать одному и тому же покупателю свою долю, заключив при этом договор купли-продажи доли с покупателем самостоятельно? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2012 г.)

Наследство, состоящее из двухкомнатной квартиры, завещано двум наследникам в равных долях. После получения каждым из наследников свидетельства о праве на наследство квартиру предполагается продать. Поскольку между наследниками сложились сложные личные отношения, они не желают производить раздел между собой средств, полученных от продажи квартиры.

Может ли каждый из наследников продать одному и тому же покупателю свою долю, заключив при этом договор купли-продажи доли с покупателем самостоятельно?

Полномочие по распоряжению имуществом, в том числе посредством его отчуждения в собственность другим лицам по договору купли-продажи, согласно ст. 209 ГК РФ принадлежит собственнику данного имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (ст. 218 ГК РФ). В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства согласно ст. 1113 ГК РФ является день смерти наследодателя. Таким образом, наследуемые доли в праве собственности на квартиру в случае принятия наследниками наследства будут признаваться принадлежащими им со дня смерти наследодателя.

Тем не менее для отчуждения долей в праве собственности на квартиру согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ необходимо осуществление государственной регистрации такого перехода в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а также государственная регистрация договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ). При этом государственная регистрация перехода прав к покупателю в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" производится при наличии в едином государственном реестре прав на недвижимость действительных сведений о правах продавца на отчуждаемую квартиру. Согласно п. 1 ст. 17 данного закона основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимость в порядке наследования является свидетельство о праве на наследство. Таким образом, для распоряжения недвижимым имуществом, перешедшим в порядке наследования (долями в праве собственности на такое имущество), каждому из наследников необходимо получить свидетельство о праве на наследство и на основании него зарегистрировать переход права собственности на наследственное имущество. После этого наследники вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 1164 ГК РФ при наследовании по завещанию, если наследственное имущество завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из конкретного имущества, оно поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К общей долевой собственности наследников на наследственное имущество применяются положения гл. 16 ГК РФ об общей долевой собственности с учетом правил ст. 1165-1170 ГК РФ.

Фактически положения гл. 16 ГК РФ предусматривают две возможности распоряжения объектом права общей долевой собственности:

- распоряжение всей вещью как единым целым;

- распоряжение каждым из сособственников своей долей в праве собственность на вещь.

1. Пункт 1 ст. 246 ГК РФ позволяет участникам долевой собственности произвести распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, как единым целым. Условием такого распоряжения является лишь достижение ими соответствующего соглашения. В такой ситуации, как нам представляется, в соответствии с п. 1 ст. 308, ст.ст. 454, 549 ГК РФ единый договор купли-продажи квартиры будет заключен с множественностью лиц на стороне продавца (оба участника долевой собственности на квартиру будут выступать в качестве продавцов своих долей).

Отметим, что положения действующего гражданского законодательства не запрещают сторонам договора купли-продажи установить в договоре такой порядок исполнения покупателем денежного обязательства по оплате квартиры, при котором бы оплата (в соответствующей части) производилась покупателем непосредственно каждому из продавцов отдельно. Подобное решение исключило бы необходимость для продавцов производить раздел между собой средств, полученных от продажи квартиры.

2. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил. Как следует из ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Обращаем Ваше внимание на то, что законодатель не обязывает участника долевой собственности произвести выдел доли в натуре перед ее отчуждением. Таким образом, каждый из наследников вправе самостоятельно заключить с покупателем отдельный договор купли-продажи своей доли в праве собственности на квартиру. Однако при этом им необходимо придерживаться правил о преимущественном праве покупки остальных участников долевой собственности, а именно известить друг друга в письменной форме о продаже своей доли квартиры постороннему лицу и условиях такой продажи. Лишь если второй сособственник откажется от приобретения доли или не приобретет ее в течение месяца, каждый из наследников вправе продать свою долю в праве собственности на квартиру.

Тот факт, что покупателем по каждому из таких договоров будет выступать одно и то же лицо, правового значения не имеет, поскольку каждая из долей в праве собственности на квартиру в соответствии с действующим законодательством признается самостоятельным объектом гражданского оборота.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

25 декабря 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.