Беспризорное ЖКХ (В. Михайлов, "Саморегулирование & Бизнес", N 1, январь 2013 г.)

Беспризорное ЖКХ

Одним из итогов минувшего года стало активное обсуждение плюсов и минусов введения обязательного членства в СРО для управляющих компаний в сфере жилой недвижимости. Наш журнал подробно освещал мнения как сторонников, так и противников этого нововведения.

Жилкомхоз по праву можно назвать лидером проблемных отраслей. Наибольшее беспокойство у россиян вызывает сегодня не алкоголизм, боязнь потерять работу или коррупция, а рост тарифов на услуги ЖКХ. до 70% респондентов октябрьского опроса ВЦИОМ озабочены этой проблемой. И такие тревоги понятны. С начала 2012 г. тарифы на жилищно-коммунальные услуги в России выросли на 9,2%, а коммунальные платежи составляют около 15% от бюджета среднестатистической российской семьи. Всё это ещё раз подтверждает нехитрую мысль - наведение в этой сфере порядка является лакмусовой бумажкой дееспособности властей всех уровней. Однако понятно, что отдельными громкими расследованиями отдельных, пусть и очень крупных правонарушений здесь не обойтись.

Жадность, коррупция, халатность

Примечательно, что в то же самое время, когда в Северной столице вскрылись факты грандиозных хищений при замене теплосетей, сопоставимые по цифрам лишь с хищениями в Минобороне, в другом регионе страны, на территории Приволжского федерального округа при разборе жилищно-коммунальных полетов генпрокурор страны Юрий Чайка назвал следующие цифры: за последнее время в Саратовской области при вскрытых 6 тыс. нарушений в данной сфере возбуждено лишь 30 уголовных дел. В Самарской области при "почти таком же числе правонарушений" расследуется в 5 раз меньше дел, а в Мордовии по итогам прокурорских проверок "не возбуждено ни одного уголовного дела". Так что же, получается, реакцию надзорных органов способны вызвать лишь достаточно "солидные" нарушения?

При этом, как отмечают в самой прокуратуре, коммунальный беспредел в нашей стране становится явлением заурядным. "Повсеместно вскрываются факты предоставления услуг ненадлежащего качества, неудовлетворительного содержания и эксплуатации коммунальных объектов, халатного выполнения должностными лицами своих обязанностей, присвоения ими денежных средств, совершения иных противоправных действий вопреки интересам граждан", - констатирует глава надзорного ведомства. Не единичны случаи подписания актов выполненных работ без проверки исполнения обязательств или со значительным завышением их стоимости. Так, в Республике Коми и Ненецком автономном округе возбуждены уголовные дела из-за преднамеренного банкротства коммунальных организаций. Распространенный характер получила практика привлечения к выполнению работ, проводимых за казенный счет, организаций посредников, фирм-"однодневок". Прокуроры обнаружили многочисленные случаи незаконного прекращения подачи воды, тепла, электричества. И все эти неплатежи и неподачи закольцованы в замкнутый круг: аварии коммунальных сетей порождает плохое содержание объектов инфраструктуры, в том числе в связи с их бесхозностью. Стали бесхозными и прогнили не только и не столько ветхие коммунальные сети и кровли, сколько безнадзорная, отданная на откуп завравшимся администраторам и горе-коммерсантам вся нынешняя система, а вернее, бессистемность управления многострадальной коммуналкой.

Срочные меры

В состоянии реформирования наше ЖКХ находится два десятилетия. И вот парадокс: на каждом этапе бесконечных реформ в очередных программах, концепциях и нормативно-правовых актах неизменно констатируется его кризисное состояние. Ну а на уровне бытовом всем этим бессильным реформаторским потугам, только ухудшающим положение дел, давно дали емкое и исчерпывающее определение: "ЖЭК-Потрошитель". Урезонить этого Потрошителя мешает тотальное неисполнение все тех же правовых норм - большинство отношений по управлению жилищным фондом не основаны на прямом федеральном законодательстве.

И здесь сразу стоит оговориться, что при таком запущенном состоянии всей системы, как сейчас, введение обязательного членства в СРО управляющих жилищных компаний едва ли станет панацеей от навалившихся бед.

Даже на уровне простого ассоциативного ряда страшно представить себе этакую СРО, где нормы профессиональной этики вырабатывают несколько "партнеров-потрошителей". Как считает директор направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Сергей Сиваев, ситуация усугубляется тем, что обязательное саморегулирование имеет все шансы превратиться в своего рода закрытый клуб управляющих компаний, поскольку формируется этот институт при отсутствии реальных рыночных отношений и настоящей конкуренции. Но есть и сторонники саморегулирования в отрасли. Как считает директор СРО Региональное некоммерческое партнерство "Содружество организаций управляющих многоквартирными домами Республики Татарстан" Назиф Фатыйхов, переход сферы управления жилой недвижимостью на саморегулирование - это благо прежде всего для потребителя. "Членство управляющей компании в СРО обеспечит прозрачность ее деятельности, улучшит качество жилищных услуг при выполнении единых стандартов и правил под контролем со стороны СРО, а так же повысит профессиональный уровень управляющих компаний", - подчеркивает он.

Навалиться сообща

Добросовестных участников рынка, конечно же, большинство. Но в отличие от героев громких коммунальных скандалов, они просто делают свою работу. Лучшее доказательство их присутствия - добровольные СРО, созданные практически во всех регионах страны. В ближайшие годы им предстоит работать в нелегких условиях, столкнуться с множеством проблем и задач. Среди них - капитальный ремонт жилого фонда.

Массовое жилищное строительство у нас развернулось еще в 60-е, закончилось (скажем откровенно) - в середине 80-х годов. И если вплоть до начала 90-х строительство хотя бы шло по накатанным рельсам, то капремонтом уже давно никто не занимался. Поэтому сегодня законодатель оказался перед дилеммой - как в стране, где класс собственников квартир в сотни раз превышает число домовладельцев, модернизировать жилищный фонд, основная часть которого досталась еще с советских времен? В конечном итоге, это спор о том, по какому пути идти - административного или рыночного регулирования системы ЖКХ? (См. "Постоять за репутацию" - "Саморегулирование и Бизнес", N 1).

В любом случае прежде, чем принимать соответствующие законы, будь то об обязательном саморегулировании или же об источниках финансирования капитальных ремонтов многоквартирных домов, необходимо провести ревизию всего жилищного фонда с обозначением четких, поэтапных планов очередности ремонта по конкретным объектам. Без проведения подобной работы формальное включение строчки о капремонте в платежку фактически не имеет под собой соответствующих обоснований.

По данным Росстата, полтора миллионов многоквартирных домов (свыше половины) имеют износ от 30 до 65%. В них живёт 45 млн. наших сограждан. А дома, как и люди - не молодеют с возрастом. Но все-таки их гораздо легче оздоровить с помощью современных инженерных решений. Сегодня уже очевидно, что дальнейшее развитие реформы ЖКХ (См. "Жизнь по счетчику", "СиБ", N 2) будет происходить в соответствии с логикой встраивания модернизации жилищно-коммунальных систем в программы энергосбережения. Понятно, что создание энергоэффективной отрасли невозможно без повышения ответственности перед потребителями со стороны управляющих компаний, в том числе через их объединение в СРО. И здесь может возникнуть целый ряд трудноразрешимых проблем, слабо регламентируемых действующим законодательством (См. "Новый климат для жилкомхоза", N 12). Поскольку стандарты и порядок исполнения требований энергоэффективности входят в перечень обязательных условий деятельности управляющих жилищных компаний, то организацией энергоэффективности многоквартирных домов должна будет заниматься СРО УК с включением соответствующих требований в свои стандарты. Известно, что энергоаудит, утепление фасадов, подвалов, регулировка энергосистем дома, установка общедомовых приборов учета и пр. - удовольствие не из дешевых. И как считают участники рынка, из-за их высокой стоимости такие мероприятия будут возможны в большинстве российских домов только при поддержке со стороны государства и муниципалитетов.

Холодно и голодно

Но даже с опорой на собственные силы отрасли свои проблемы не решить даже не из-за отсутствия финансовых средств, а потому, что решать их некому. Острейшая проблема отечественного ЖКХ - человеческий фактор. В отрасли наблюдается кадровый голод. По данным председателя подкомитета по вопросам подготовки кадров для жилищного и коммунального хозяйства комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Павла Жбанова, на сегодня здесь трудится 2 млн. 155 тыс. человек, задействованных на 34 тыс. предприятиях. Для сравнения, в предперестроечном 1986-м году в отрасли было занято немногим меньше - около 1 млн. 900 тыс. человек. При этом дефицит кадров в те годы оценивался в 22%. Сейчас он составляет 47% при практически удвоившемся за последние два года количестве управляющих компаний, которых насчитывается уже порядка 15 тыс. Но и в УК, по сути, так и не пришли ответственные предприниматели. Комментируя растущие злоупотребления, ряд экспертов отмечает, что, к сожалению, честная деятельность здесь заведомо невозможна, поскольку значительная часть норм, выработанных в последнее десятилетие, только запутывали ситуацию. Сегодня при применении действующих положений Жилищного кодекса РФ, касающихся управления многоквартирными домами, возник ряд специфических проблем. Это неопределенность правового режима общего имущества в многоквартирном доме; безразличное отношение части собственников помещений к вопросам управления и низкая правовая культура. Неразрешенными остаются вопросы, связанные с передачей технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации или изменении способа управления. Кроме того, отсутствует разграничение функций управления и эксплуатации многоквартирными домами, что приводит к множеству трудностей как для собственников, так и для управляющих организаций.

В. Михайлов

"Саморегулирование & Бизнес", N 1, январь 2013 г.