Оценка стоимости больших спортивных арен (на примере футбольных стадионов) (И.В. Солнцев, "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 1, январь 2013 г.)

Оценка стоимости больших спортивных арен (на примере футбольных стадионов)

В ближайшие несколько лет в России должно пройти сразу несколько крупных спортивных мероприятий: Универсиада-2013 в Казани, зимние Олимпийские игры в Сочи в 2014 году, чемпионат мира по футболу в 2018 году. Для их проведения строится большое количество спортивных объектов, многие из которых после этого перейдут в частную собственность. Наряду с этим возрастает интерес бизнеса к индустрии спорта в целом, что находит отражение в увеличении числа сделок по покупке спортивных клубов, на балансах которых среди прочего значатся и стадионы. Все это обусловливает актуальность разработки адекватной методики оценки больших спортивных арен.

Проанализируем деятельность современных больших спортивных арен и определим оптимальный подход к их оценке. Несмотря на то что все стадионы в силу своего предназначения обладают набором схожих характеристик, каждый объект в зависимости от вида спорта, для которого он возводится, имеет специфичные факторы, которые должны быть учтены при его проектировании, строительстве, эксплуатации и, соответственно, при оценке. Однако рассмотреть все факторы в рамках одной статьи не представляется возможным, но поскольку футбол с большой степенью уверенности можно отнести к наиболее популярному виду спорта в России, в качестве объекта исследования были выбраны методы оценки именно футбольных стадионов.

Прежде чем анализировать подходы к оценке необходимо выявить особенности футбольных стадионов как объекта оценки.

С момента своего первого упоминания (в античную эпоху) спортивные арены пережили несколько этапов развития, что дает нам возможность сформулировать несколько наиболее важных тенденций их развития:

1) рост стоимости строительства, обусловленный в первую очередь существенными затратами на современное оборудование: инженерные системы, связь и коммуникации, телевидение и радио, оборудование для обеспечения безопасности и комфорта болельщиков;

2) увеличение вместимости стадионов, в том числе расширение уже существующих арен, что объясняется желанием увеличить доход от продажи билетов;

3) применение стандартов "зеленого" строительства и забота об окружающей среде;

4) попытка "встроить" в проект стадиона максимальное число сопутствующих проектов, способных генерировать доход, - офисных, торговых и жилых комплексов. Наиболее ярким примером подобной тенденции служат практически все проекты стадионов для чемпионата мира-2018. Так, банк ВТБ в рамках реконструкции стадиона "Динамо" планирует построить торговый, жилой и гостиничный комплексы, а Леонид Федин, строящий стадион "Спартак", обещает рядом с будущей ареной возвести целый жилой квартал;

5) увеличение числа "побочных" мероприятий, проводимых на стадионе, - концертов, выставок и т.д.

Современные футбольные стадионы можно охарактеризовать как исключительно уникальные и высокотехнологичные сооружения. Вокруг них строятся городские районы, создается инфраструктура, они являются предметом гордости для команд, которым они принадлежат, и для болельщиков, симпатизирующих этим командам. В настоящее время функционал футбольных арен не ограничивается лишь площадкой для проведения спортивных мероприятий, они играют важную социальную, культурную, а иногда и политическую роль в жизни общества. В итоге современные стадионы больше похожи на бизнес, чем на объект недвижимости. Их можно отнести к категории недвижимости, приносящей доход, правда, такая недвижимость редко бывает рентабельной исключительно за счет тех средств, которые генерирует "спортивная" составляющая. В первую очередь это обусловлено тем, что капитальные затраты на строительство стадионов представляют собой очень внушительную сумму.

Если рассматривать стадионы как материальные сооружения, то можно выделить одну из их главных особенностей - процесс строительства. Вообще есть два варианта строительства спортивной арены*(1): с заложенным бюджетом, за рамки которого нельзя выходить ни в коем случае, либо проект, бюджет которого устанавливается на основе длительного и тщательного планирования. В первом случае размер бюджета является ограничителем, а во втором он зависит от спланированного объема работ. Как правило, процесс строительства состоит из следующих этапов:

1) стадия планирования:

- решение о расположении объекта, создании транспортной и инженерной инфраструктуры;

- анализ земельного участка с точки зрения возможности строительства на нем стадиона (форма участка, окружение, собственники соседних участков, соблюдение градостроительного, экологического законодательства и норм о защите культурного, исторического и архитектурного наследия);

- анализ грунта на предмет возможности строительства стадиона (глубина залегания грунтовых вод, уровень радиации);

- исследование климатических и природных условий, свойственных местности (роза ветров, угроза землетрясений, наводнений и т.д.);

- анализ градостроительных планов близлежащих территорий с целью прогнозирования будущего окружения стадиона;

- принятие решения о вместимости объекта;

- определение мероприятий, которые потенциально могут проводиться на стадионе;

- принятие решения о количестве и расположении магазинов, ресторанов, времени их работы;

- разработка планов необходимых вспомогательных помещений;

- согласование с общественностью (жителями соседних домов, владельцами близлежащей недвижимости и т.д.);

- определение стоимости строительства и затрат на эксплуатацию;

- определение источников дохода и расчет срока окупаемости;

2) стадия проектирования:

- проектирование архитектурного дизайна;

- подготовка предварительных схем и строительных смет;

- дальнейшая проработка дизайна с учетом установки систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;

- подготовка и согласование юридических документов;

- согласование проекта с государственными структурами;

3) стадия строительства:

- выбор строительной компании, генерального подрядчика и субподрядчиков;

- разработка и согласование графика строительных работ;

- проведение строительных работ;

- финальные инспекции и проверки;

4) стадия эксплуатации.

Основными статьями затрат, которые необходимо учитывать при оценке стадиона, являются следующие:

1) предварительные затраты:

- приобретение (либо безвозмездное получение, например от местных властей) земли;

- проверка земли с санитарной точки зрения;

- затраты на долговое финансирование;

- затраты на консультационные услуги;

2) затраты, связанные с архитектурными разработками;

- разработка архитектурных и инженерных планов;

- прочие проектные затраты;

3) затраты, связанные со строительством;

- согласование строительного проекта;

- оплата услуг подрядных и субподрядных организаций;

- затраты на организацию контроля за процессом строительства;

4) затраты на материалы и оборудование;

5) страхование;

6) создание транспортной и инженерной инфраструктуры;

7) безопасность;

8) непредвиденные затраты.

Очевидно, что для каждого сооружения величина затрат не будет одинаковой, она будет варьироваться в зависимости от таких факторов, как выбор поставщиков, доступность материалов, сезонность, административный ресурс, процентные и налоговые платежи и т.д.

После того как стадион построен и введен в эксплуатацию, он начинает генерировать доход. Теоретически у современной футбольной арены могут быть различные источники дохода, за счет которых без привязки друг к другу должны покрываться затратные составляющие (см. табл. 1).

Таблица 1

Доходы и затраты стадиона

Доходы	Затраты
Продажа абонементов	Заработная плата
Продажа билетов	Плановые ремонтные работы
VIP-ложи	Расходные материалы
Право на название	Уборка
Рекламные стенды	Коммунальные услуги
Парковка	Страхование
Арендные платежи за вспомогательные помещения	Расходы на обслуживание долга
Доход от дополнительных мероприятий	Налоги

Согласно исследованию компании Sport+Markt "International Stadia Operators Survey 2011" [9] в среднем за год на европейском футбольном стадионе проходит 26 матчей, 2-3 концерта, 2-5 соревнований по другим видам спорта и около 14 прочих мероприятий (выставки, съезды и т.д.). При этом основная "спортивная" деятельность приносит стадиону 64 процента от всего объема выручки (рис. 1).

Разумеется, у каждого стадиона будет своя структура доходов. Например, по данным Sport+Markt, 40 процентов стадионов Европы имеют рестораны и бары, 30 процентов сдают площади под офисы, 27 открывают магазины атрибутики, 25 - фитнес-центры, 25 - музеи клуба, который играет на этом стадионе, 10 процентов арен отводят помещения для развлечений. Интересно, что 12 процентов стадионов имеют свои часовни [9].

По данным исследования KPMG [7], чем больше вместимость стадиона, тем большее количество услуг он предоставляет болельщикам. Перечень максимально возможных услуг выглядит следующим образом:

- рестораны, бары;

- конференц-залы;

- корпоративные ложи;

- ресторанное обслуживание;

- торговые точки;

- места премиум-класса и VIP-ложи (10%);

- торгово-развлекательные зоны;

- музей;

- подземная автостоянка;

- гостиница;

- музыкальная арена;

- ночной клуб;

- офисы.

Как уже отмечалось, продажа билетов является основным доходом футбольного стадиона, особенно если у команды множество верных болельщиков и (или) неплохие показатели в турнирной таблице. В настоящее время для удобства фанатов существуют различные способы приобретения билетов, а также несколько их видов. Можно купить билет на одну игру, абонемент на весь сезон, арендовать VIP-ложу, а можно забронировать одно персональное место на трибунах. Доходы от продажи билетов во многом будут зависеть от того, насколько грамотно менеджмент стадиона идентифицировал политику в области продажи билетов, а также схему ценообразования. Например, очень важно, через какие каналы болельщик может купить билет - кассы стадиона, билетные кассы в городе, фирменные магазины клуба, интернет-сайты.

Еще один источник дохода - титульное спонсорство спортивных арен - получил довольное широкое распространение. Так, согласно еще одному исследованию компании Sport+Markt [10] в 2011 году европейские стадионы должны были заработать на продаже прав наименования около 87 миллионов евро (рис. 1).

Однако возможность заработать на названии стадиона во многом зависит от популярности и успехов команды, которая будет на нем играть. Также нужно учитывать довольно жесткое отношение к названиям стадионов со стороны Европейского футбольного союза (УЕФА): он попросту запретил использование коммерческих названий в своих официальных документах. По этой причине в чемпионате Англии "Арсенал" играет на "Emirates Stadium", а соперников по Лиге чемпионов принимает на "Arsenal Stadium". Тем не менее опыт лондонского клуба следует признать наиболее удачным - он заработал 100 миллионов фунтов стерлингов за 10 лет, а название "Emirates Stadium" прочно укоренилось в футбольном обиходе.

Как правило, договоры о продаже права наименования заключаются еще на стадии строительства стадиона. Во многом это объясняется непростым согласованием с болельщиками, которые часто выступают против коммерциализации названия. В первую очередь это касается проектов реконструкции, когда речь идет о смене наименования арены. В этом смысле иллюстративен пример "Ньюкасла", который не один год пытался продать название домашней арены "Сент-Джеймс Парк", каждый раз сталкиваясь с яростным противодействием своих преданных фанатов.

Любопытная ситуация сложилась в бразильском футболе, где клубы, живущие в основном за счет продажи игроков в Европу, ищут альтернативные способы пополнения собственных бюджетов. За последние два года многие из них заключили сделки по продаже названий своих стадионов. Но желаемого эффект спонсоры не добились не в последнюю очередь из-за непримиримой позиции ведущих средств массовой информации (далее - СМИ): газеты и телеканалы категорически отказались использовать коммерческие названия арен.

Говоря о российской практике, можно упомянуть строящийся стадион в Петровском парке, который будет носить название "ВТБ Арена парк", а также будущую "Газпром-Арену" на Крестовском острове в Санкт-Петербурге. Однако учитывая, что упомянутые компании финансируют строительство этих арен, пока неясно, будут ли они отдельно оплачивать право наименования.

В настоящее время, как уже было сказано, произошел переход от строительства стадионов, предназначенных для проведения только спортивных мероприятий, к сооружению многофункциональных комплексов, сочетающих в себе торгово-развлекательные центры, офисные помещения, складские помещения и непосредственно арену для проведения соревнований.

До начала 90-х годов XX века большинство стадионов были открыты только в дни матчей, они имели только один источник доходов - от продажи билетов. Получалось так, что стадион, в который вложили огромные средства, большую часть времени простаивал без дела. Только позже спортивные арены стали рассматривать с точки зрения возможности получения дополнительных доходов от "неспортивной" деятельности.

В силу конструктивных особенностей под трибунами стадиона предусмотрено огромное свободное пространство, которое можно использовать для различных целей. Сейчас уже есть случаи, когда это пространство сдается в аренду, например на стадионе "Олимпийский" в Москве. Однако это, скорее, пример того, как не должны сдаваться в аренду помещения на стадионах, поскольку "Олимпийский" давно перестал ассоциироваться со спортивными мероприятиями и превратился в многофункциональный объект не самого высокого класса. В современных проектах стадионов уже заранее заложены площади под определенные виды деятельности. Таким образом, стадион становится не просто спортивным центром того региона или района, в котором он находится, но и социальным, торговым, бизнес-центром. При грамотно выработанной политике они могут объединить на своих площадях крупнейших ритейлеров, ведущие компании из разных отраслей, чтобы люди могли получить все, что им необходимо, в одном месте. Стадион при этом получает дополнительные источники дохода, сокращая срок окупаемости. Можно выделить несомненные положительные характеристики таких площадей на территории футбольных арен:

- стадион является точкой притяжения для большого числа людей, обеспечивая тем самым стабильный и высокий поток потребителей для арендаторов;

- эффективность затрат (поскольку торговые площади появились за счет строительства другого объекта, то есть стадиона);

- транспортная доступность. Это связано с тем, что изначальное место строительства арены выбирается исходя из лучшей транспортной доступности для болельщиков либо для стадиона строится новая транспортная инфраструктура (в качестве примера можно привести запланированное строительство новой станции метро рядом со стадионом "Спартак" в Москве). Также стоит отметить наличие парковки, которая может быть использована посетителями торгового и офисного центров, а также прочих объектов;

- размещение различных помещений под одной крышей значительно сокращает объемы потребляемой энергии.

Применение доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке футбольных стадионов

Доходный подход

Согласно доходному подходу стоимость объекта оценки может быть определена путем расчета текущей стоимости ожидаемых доходов (расходов), с учетом адекватной нормы доходности и всех возможных рисков, связанных с деятельностью объекта оценки. Наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков (DCF).

При этом метод DCF позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а метод капитализации используется для потока доходов, тенденция изменения которого является предсказуемой и может быть описана некоторой математической моделью.

Изначально применение доходного подхода к оценке больших спортивных арен затруднено из-за того, что точно спрогнозировать денежные потоки, которые будет приносить стадион, очень сложно. К примеру, основной доход арена будет получать в день матча (Match day revenue), но как определить посещаемость, которая во многом зависит от успехов команды, играющей на этой арене. В один год команда может показывать феноменальные результаты, играть в еврокубках и бороться за чемпионство в Первенстве страны, а в другой все может получиться с точностью до наоборот. Таким образом, денежные потоки любого стадиона очень редко будут отличаться стабильностью. В связи с этим для оценки лучше использовать метод дисконтированных денежных потоков.

Основная цель (и одновременно проблема) применения доходного подхода заключается в том, чтобы максимально точно учесть все источники дохода стадиона, типовая структура которых может выглядеть так:

1) доходы от продажи билетов, в том числе*(2):

- продажа сезонных абонементов;

- продажа билетов разных ценовых категорий;

- продажа мест в ложах;

- продажа билетов на матчи в еврокубках;

- продажа билетов на матчи сборной (с учетом доли Российского футбольного союза; далее - РФС);

2) сдача в аренду офисных/торговых площадей (в том числе под бары и рестораны);

3) продажа права наименования стадиона;

4) доходы от рекламы;

5) проведение дополнительных мероприятий (концерты, автошоу, боксерские поединки, политические выступления);

6) аренда футбольного поля (для частных лиц и организаций).

Что касается операционных расходов, то департамент лицензирования арен Российской футбольной премьер-лиги (РФПЛ) оценивает среднюю стоимость эксплуатации российского футбольного стадиона вместимостью от 5 тысяч зрителей не менее чем в 20-50 миллионов рублей в год (в зависимости от региона). Руководствуясь же интервью с менеджерами крупных футбольных стадионов, можно сделать вывод о том, что в среднем операционные расходы составляют 15 процентов от выручки [4].

Также нужно учесть налог на имущество, в отношении уплаты которого существуют два варианта развития событий: если на стадионе будут проходить матчи Чемпионата мира по футболу в 2018 году, тогда в соответствии с проектом федерального закона "Об организации и о проведении в Российской Федерации Чемпионата мира по футболу ФИФА 2018 года, Кубка конференций ФИФА*(3) по футболу 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательный акты Российской Федерации"*(4) на время организации и проведения Кубка мира налог на имущество применяться не будет, в противном же случае необходимо будет уплачивать этот налог.

Что касается периода прогнозирования, то, несмотря на то, что срок полезной службы и экономической жизни у стадионов в среднем равен 30 годам*(5), строить прогнозную модель на столь длительный период для российских условий было бы некорректно. Представляется, что наиболее приемлемым является прогнозный период в 5-7 лет, по окончании которых необходимо рассчитать стоимость реверсии с использованием модели Гордона.

Особого внимания заслуживает расчет ставки дисконтирования, который должен производиться с учетом специфики футбольного стадиона, а именно рисков, характерных для него. Возможно применение модели кумулятивного построения в соответствие со следующим выражением:

,

где - ставка дисконтирования;

- безрисковая ставка;

- премия за риск инвестирования в объект недвижимости;

- премия за низкую ликвидность;

- премия за инвестиционный менеджмент.

В качестве безрисковой может быть взята ставка купона по государственным облигациям.

Расчет премии за риск инвестирования в объект недвижимости предлагается рассчитывать методом суммирования, с внесением специфичных видов риска, присущих футбольным стадионам, а именно:

- высокий уровень конкуренции в части проведения альтернативных мероприятий (концертов, выставок) и сдачи в аренду коммерческих площадей;

- низкий уровень игры и достижений команды, для которой оцениваемый стадион является домашним;

- риск вандализма со стороны фанатов.

Премия за низкую ликвидность обычно рассчитывается по следующей формуле:

,

где - срок экспозиции объекта.

Однако при оценке футбольного стадиона не совсем понятно, что брать в качестве срока экспозиции, ведь такие объекты не выставляются на продажу регулярно, как это происходит с офисными или торговыми помещениями. В связи с этим возможно использовать предельное значение премии - 4-5 процентов. Премия за инвестиционный менеджмент также может быть принята на уровне 4-5 процентов, поскольку для того чтобы управлять таким объектом, как футбольный стадион, требуются очень серьезные управленческие навыки и соответствующий опыт.

Сравнительный подход

Применение этого подхода базируется на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемыми, имевших место на рынке до даты оценки.

В рамках сравнительного подхода чаще всего используют метод сравнения продаж, который основан на предположении, что покупатель осведомлен о рыночной цене на аналогичные по качеству и состоянию объекты, поэтому он не заплатит большую сумму, чем та, по которой возможно приобретение интересующего его объекта.

Если говорить о применении сравнительного подхода для оценки футбольных стадионов, то это представляется крайне затруднительным в силу отсутствия рынка сделок купли-продажи подобных объектов. Однако в последние несколько лет начал формироваться более комплексный рынок - рынок купли-продажи футбольных клубов (см. табл. 2), одним из главных активов которых является именно футбольный стадион.

Таблица 2

Основные сделки по покупке футбольных клубов российскими бизнесменами (бизнес-структурами)

Год	Клуб	Доля, %	Покупатель	Сумма сделки
2003	Челси	100	Роман Абрамович	100 миллионов долларов (150 миллионов долларов - долг); инвестиции в клуб
2004	Спартак	100	Леонид Федун	70 миллионов долларов**
2006	Зенит	51	Газпромбанк	36,25 миллиона долларов
2006	Динамо	71	Центральный совет общества "Динамо"	20 миллионов долларов**
2007	Арсенал	14,65*	Алишер Усманов и Фархад Мошири	75 миллионов фунтов стерлингов
2011	Анжи	100	Сулейман Керимов	Погашение долгов и инвестиции в клуб - 200 миллионов долларов
2011	Венеция	100	Юрий Кораблин и группа частных инвесторов	Стоимость лицензии клуба на участие в турнире - 400 тысяч евро, компенсация прямых затрат клуба, обещание за 5 лет вывести команду в серию А и построить новый стадион
2011	Ксамакс	100	Булат Чагаев	12 миллионов евро
2011	Портсмут	100	Владимир Антонов	15 миллионов фунтов стерлингов
2011	Борнмут	50	Максим Демин	850 тысяч фунтов стерлингов
2011	Монако	100	Дмитрий Рыболовлев	Обязательство вложить в развитие клуба не менее 100 миллионов евро в течение четырех лет
2012	Рединг	51	Антон Зингаревич	25 миллионов фунтов стерлингов
* Впоследствии в несколько этапов доля была доведена до 27,41 процента, общие инвестиции оцениваются в 200 миллионов фунтов стерлингов. ** Информация о сумме сделки не была подтверждена сторонами.

К слову, по данным KPMG, в 2010 году менее 10 процентов от всех стадионов России находилось в частной собственности, в то время как, например, в Англии этот показатель выше 50 процентов. Это говорит о том, что в перспективе многие футбольные арены могут обрести частных владельцев.

Оценка футбольного клуба как бизнеса - отдельная тема. Отмечу только, что в каждом конкретном случае цена сделки определяется заинтересованными сторонами в ходе переговоров и зависит от множества индивидуальных факторов. Однако нельзя отрицать, что собственный стадион как доходный актив (иногда в перспективе) существенно увеличивает стоимость клуба, несмотря на то, что в большинстве случаев нуждается в реконструкции. При этом отдельно от клуба стадионы меняют собственников крайне редко, и информации о таких сделках в открытом доступе нет.

Не имея возможности сравнить реальные сделки продажи футбольных арен, мы можем сформировать перечень характеристик и критериев, которые нужно принимать во внимание при покупке стадиона и которые, в свою очередь, будут формировать его стоимость.

Как для любого объекта недвижимости, одним из ключевых факторов стоимости для футбольного стадиона будет местоположение, которое влияет как на психологическое восприятие спортивной арены, например как центра городского района и местной достопримечательности, так и на непосредственную посещаемость проводимых мероприятий, ведь с местоположением часто связана транспортная доступность. С точки зрения оценки, логика очень простая: чем удобнее добираться до стадиона, тем больше денег он сможет принести (в том числе за счет "неспортивной" составляющей), следовательно, тем выше его стоимость. Отсутствие транспортной инфраструктуры потребует серьезных вложений и может рассматриваться как ценопонижающий фактор.

Другим параметром является наличие инфраструктурных объектов помимо собственно стадиона. К таким объектам могут относиться:

- торгово-развлекательные центры;

- офисные площади;

- жилье;

- гостиницы и т.д.

Современные стадионы все чаще возводятся как часть многофункциональных комплексов. Наличие стадиона в составе такого комплекса, с его притягательностью для футбольных болельщиков и любителей спорта, может быть выгодно застройщикам во многих отношениях (возможность перекрестных продаж пакетов корпоративного гостеприимства с учетом близости офисных помещений, расширенные возможности для розничной торговли во время проведения матчей). Более того, потенциально высокие доходы от использования земельного участка для жилищного строительства и других традиционных целей частично могут быть направлены на финансирование капитальных затрат, ведь доходы от эксплуатации стадиона редко бывают стабильными. Стадионы в составе многофункциональных комплексов приобретают все большую популярность, поскольку прилегающие территории могут использоваться для различных целей в те дни, когда не проводятся спортивные состязания. Или же, наоборот, капиталоемкие многоцелевые стадионы простаивают тогда, когда на них не проводятся мероприятия*(6).

Немаловажное значение имеет и наличие условий для проведения альтернативных мероприятий, таких как соревнования по другим видам спорта, концерты, театральные шоу и так далее. Это придает арене определенный вес в глазах посетителей и инвесторов, приносит дополнительный доход и существенно сокращает срок окупаемости всего проекта.

Разумеется, важен "возраст" стадиона: в силу своих конструктивных особенностей многие его элементы подвержены более серьезному износу в сравнении с объектами коммерческой недвижимости. Кроме того, для футбольных арен свойственно более быстрое функциональное устаревание, что также должно учитываться при оценке. Интересно, что по данным KPMG, средний возраст стадионов в России по состоянию на 2012 год составляет 54 года (см. рис. 2).

Также стоит упомянуть такой важный для спортивных арен фактор, как соответствие требованиям международных комиссий и ассоциаций. Только при выполнении определенных условий на стадионе могут проводиться матчи высшего уровня. В связи с грядущим чемпионатом мира по футболу в 2018 году рассмотрим некоторые аспекты этих требований (см. табл. 3).

Таблица 3

Требования ФИФА к футбольным стадионам [6]

Параметр	Критерий
Месторасположение	Удобная транспортная инфраструктура
	Площадь земельного участка от 18 до 24 гектаров
	Попадание солнечного света на трибуны и поле
	Экологические требования в части экономии питьевой воды, утилизации отходов, энергосбережения, сертификация LEED
Здание стадиона	Влияние стадиона на окружающее пространство (шум, свет)
	Конвертация стадиона для проведения альтернативных мероприятий (шоу, концертов, выставок)
	Энергоснабжение с учетом резервных мощностей и приоритетом отключения
	Уровень освещения и теней, углы обзора, горизонтальная и вертикальная освещенность, цветовая температура, цветопередача
	Системы связи
	ТВ, банкоматы, система отсчета времени, мобильная/беспроводная связь, радиосвязь
	Число входов и выходов, подходы к стадиону, доступ на трибуны, система проверки билетов (турникеты)
Игровое поле	Покрытие
	Ориентация (идеально - с севера на юг)
	Удаленность поля от трибун (не более 190 метров от угла поля до самой дальней точки противоположной трибуны)
Безопасность	Как минимум четыре отдельных сектора, каждый со своим входом, туалетами, точками питания, медпунктом
	Безопасность конструкции
	Система предотвращения пожаров
	Центр управления стадионом
	Система видеонаблюдения
	Система громкой связи
Парковка	На стадионах вместимостью 60 000 зрителей должно быть парковочных мест на 10 000 автомобилей и 500 автобусов
Раздевалки	Две главные раздевалки площадью минимум 250 квадратных метров, массажная комната - 40 квадратных метров, туалеты и сантехнические помещения - 50 квадратных метров
	Тренерские офисы - 30 квадратных метров, комната менеджера по экипировке - 25 квадратных метров, комната отдыха - 25 квадратных метров
	Не менее 33 офисов и комнат для совещаний, не считая помещений для локального оргкомитета и менеджмента стадиона
Сиденья для зрителей	Ширина - минимум 45 сантиметров, высота спинки - минимум 30 сантиметров Сиденье должно располагаться на расстоянии 80 сантиметров от спинки предыдущего сиденья с четкой маркировкой
Туалеты	28 унитазов и 14 умывальников на 1 000 женщин, 3 унитаза, 15 писсуаров и 6 умывальников на 1 000 мужчин Индивидуальные санузлы, состоящие из одного унитаза и умывальника, в расчете 1 на 5 000 зрителей
Пункты питания	1 постоянная точка продажи на каждые 250 зрительских мест стадиона 1 передвижная торговая точка на каждые 1 000 мест 1 разносчик на 600 мест
Табло	Минимум 2 с возможностью показа повторов
Зрители с ограниченными возможностями	Места для кресел-колясок с хорошим, незатрудненным обзором поля (от 0,5 до 1 процента от всех зрительских мест стадиона) Пандусы, специально оборудованные санузлы и пункты питания Места для слабовидящих и слепых зрителей
СМИ	Офис аккредитации, трибуна для СМИ, пресс-центр на 25 процентов мест от числа мест для журналистов на трибуне
	Зал пресс-конференций площадью не менее 200 квадратных метров, на 100 мест Микст-зона - не менее 200 квадратных метров, на 250 мест

Важно понимать, что соблюдение перечисленных требований поможет не только удовлетворить запросы ФИФА и обеспечить безопасность зрителей, но и сделает пребывание болельщиков на стадионе комфортным, что поможет увеличить посещаемость и в конечном итоге приведет к росту доходов владельцев арены. Таким образом, чем более полно указанные требования будут учтены при оценке, тем адекватнее будет полученный результат.

Также стоит отметить, что в каждой стране, как правило, существуют местные требования к стадионам. Например, в России действуют Стандарты РФС "Футбольные стадионы", утвержденные постановлением Бюро Исполкома Общероссийской общественной организации "Российский футбольный союз" от 13 декабря 2011 года N 80/4.

Затратный подход

Затратный подход можно частично обосновать принципом замещения, суть которого заключается в том, что информированный покупатель заплатит за освоенный участок не больше, чем он заплатил бы за приобретение неосвоенного участка, учитывая расходы на возведение на нем сооружения равной полезности. Другими словами, затратный подход подразумевает оценку стоимости земельного участка, на котором находится объект оценки, и расчет затрат, необходимых для его воспроизводства либо замещения с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта с использованием применявшихся при создании оригинала материалов и технологий. Затраты на замещение - это затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Таким образом, применение затратного подхода позволяет максимально точно учесть все индивидуальные характеристики оцениваемого объекта, что делает его наиболее подходящим для оценки футбольных арен.

Затраты на строительство стадионов могут существенно различаться в зависимости от размера и местоположения объекта, качества строительства и потребностей во вспомогательной инфраструктуре. Например, стоимость строительства в расчете на одно зрительское место обычно оказывается выше при возведении больших стадионов (см. рис. 3). В первую очередь это связано с более высокой стоимостью опорных конструкций для большого верхнего яруса трибун, а также с затратами на вспомогательную инфраструктуру для обслуживания большего количества зрителей (лифты, лестницы, парковочные места и т.д.). Кроме того, для того чтобы приносить высокую прибыль, крупные стадионы должны предлагать зрителям большее количество мест премиум-класса с соответствующим уровнем комфорта (ресторанное обслуживание, высокое качество отделки всего эксклюзивного яруса трибун и т.д.)*(7).

Рассмотрим два варианта применения затратного подхода к оценке стоимости больших спортивных арен:

1) построение регрессионной модели на основе имеющихся данных о строительстве футбольных стадионов;

2) сметная модель.

Корреляционно-регрессионный анализ представляет собой статистический способ определения неизвестных данных на основе доступной информации*(8). В случае оценки футбольных стадионов неизвестным является их стоимость, а к доступным данным относятся характеристики арен. При этом уже неоднократно упоминалось, что каждый стадион по-своему уникален, и построить некую зависимость на базе нескольких параметров довольно проблематично. Единственной характеристикой, по которой может быть выявлена зависимость, может оказаться вместимость арены. Для проверки этого предположения было отобрано 35 европейских стадионов*(9), начиная с 2001 года, о стоимости строительства которых удалось собрать информацию (табл. 4). Однако результаты анализа показали, что зависимость между стоимостью строительства и вместимостью очень слабая (см. рис. 4). Это свидетельствует о том, что при оценке футбольных стадионов должен применяться сугубо индивидуальный подход, который может быть обеспечен второй модификацией затратного подхода, а именно использованием сметной модели.

Таблица 4

Стадионы в Европе

Стадион	Город	Вместимость	Год открытия	Стоимость строительства, млн. евро
Veltins Arena	Гельзенкирхен	61 673	2001	192
St. Jakob-Park	Базель	38 512	2001	173
St Mary's Stadium	Сауфгемптон	32 689	2001	52
Volkswagen Arena	Вольфсбург	30 000	2002	53
Estadio do Dragao	Порто	50 399	2003	98
Estadio Jose Alvalade	Лиссабон	50 049	2003	105
Stade de Geneve	Женева	31 228	2003	64
Борруссия Парк	Менхенгладбах	54 047	2004	87
Karaiskakis stadium	Афины	33 334	2004	60
Red Bull Arena	Лейпциг	43 500	2004	90
RheinEnergieStadion	Кельн	50 000	2004	120
Афас	Алькмар	17 023	2006	38
Альянс Арена	Мюнхен	69 901	2005	340
Commerzbank-Arena	Франкфурт	51 550	2005	126
Emirates Stadium	Лондон	60 335	2006	440
Донбасс Арена	Донецк	51 504	2009	294
Swedbank Stadion	Мальмо	24 000	2009	64
SGL Arena	Аугсбург	30 660	2009	45
Арена Днепр	Днепропетровск	31 003	2009	65
Estadi Cornella-El Prat	Барселона	40 500	2009	60
Aviva Stadium	Дублин	50 000	2010	410
Ювентус Арена	Турин	41 000	2011	120
Муниципальный стадион	Вроцлав	42 771	2011	143
Арена Львов	Львов	34 915	2011	202
PGE Арена Гданьск	Гданьск	42 105	2011	152
Turk Telekom Arena	Стамбул	52 650	2011	160
Национальный стадион	Варшава	58 500	2012	409
Гранд Стад Лиль Метрополь	Лиль	50 157	2012	324
Олимпийский стадион в Лионе	Лион	60 000	2013	320
Стадион Спартак	Москва	43 000	2013	250
Nice Eco Stadium	Ницца	35 624	2013	245
Stockholmsarenan	Стокгольм	30 000	2013	306
Futur Stade de Bordeaux	Бордо	43 000	2015	166
Nuevo Estadio Atletico de Madrid	Мадрид	67 500	2015	200
Nuevo Mestalla	Валенсия	75 000	2015	240

Составление сметы - наиболее точный, но и самый трудоемкий метод в рамках затратного подхода. К таким сложным объектам, как стадионы, это относится в первую очередь, поэтому для их оценки может быть применена более простая модификация сметной модели, а именно поэлементный расчет. Возьмем за основу данные британского строительного интернет-ресурса building.co.uk*(10), специалистами которого была составлена модель для стадиона вместимостью 25 000 человек. Она характеризует стоимость различных конструктивных элементов арены на 1 квадратный метр общей площади стадиона. Также были сформированы индикативные показатели для стадионов других размеров (табл. 5).

Таблица 5

Индикативная стоимость строительства стадиона, в ценах 2004 года

Категория стадиона	Фунт стерлингов/м2	Фунт стерлингов/место
Региональные стадионы	850-1 200	1 000-1 700
Региональные стадионы повышенного уровня	1 200-2 000	1 500-3 000
Национальные стадионы	2 000-3 000	2 800-5 000

Поэлементная структура затрат на строительство регионального стадиона представлена в таблице 6.

Таблица 6

Затраты на строительство регионального стадиона

Элементы затрат	Фунт стерлингов/м2	Процент в общей структуре затрат
Фундамент	44,47	5,10
Каркас	106,09	12,17
Верхние ярусы	57,91	6,65
Крыша	115,53	13,26
Лестничные пролеты	18,9	2,17
Внешние стены	37,77	4,33
Внешние окна и двери	5,59	0,64
Внутренние стены и перегородки	39,86	4,57
Внутренние двери	13,13	1,51
Отделка стен	14,99	1,72
Отделка и покрытие пола	12,26	1,41
Отделка потолков	13	1,49
Мебель и инвентарь	31,15	3,57
Санитарно-техническое оборудование	9,5	1,09
Оборудование для сбора отходов	11,54	1,32
Водопровод	9,27	1,06
Отопление	48,42	5,56
Электроэнергия и освещение	72,25	8,29
Газ	0,84	0,10
Лифты	6,7	0,77
Система предотвращения пожаров	3,49	0,40
Системы связи	28,3	3,25
Освещение и покрытие футбольного поля	39,02	4,48
Строительные материалы	4,75	0,55
Непредвиденные расходы	126,65	14,53
ИТОГО	871,38	100,00

Для того чтобы сделать эту модель релевантной для текущего периода времени и учесть особенности ценообразования на российском строительном рынке, необходимо было выполнить следующее:

- проиндексировать ценовые характеристики модели с 2004 года до текущего периода;

- через региональный коэффициент перевести стоимость строительства в Великобритании в цены Российской Федерации;

- перевести цены в фунтах стерлингов в цены в рублях;

- при необходимости сделать корректировку на размер стадиона.

Похожая модель была разработана KPMG. Проведенный специалистами этой компании анализ структуры затрат показывает, что между небольшими и очень крупными стадионами в этом отношении не существует большой разницы: 20-25 процентов затрат при строительстве относятся на конструкции и сооружения; примерно 20 процентов - на машинные и электрические установки и 10-15 процентов - на внутреннюю отделку и двери (рис. 5). Единственное реальное отличие - значительные дополнительные затраты на сооружение большой крыши, особенно если она раздвижная. Вместе с тем при изменении размера арены стоимость игрового поля, зрительских сидений и турникетов существенно не меняется. При этом затраты на создание объектов инфраструктуры, подключение коммуникаций обычно увеличиваются пропорционально размеру стадиона.

Безусловно, такую модель нельзя считать полностью подходящей для оценки любого стадиона. Поскольку каждый объект по-своему уникален, достоверно оценить его стоимость можно только на основе реальных смет на строительство конкретного объекта. Тем не менее как средство экспресс-оценки или определения ориентировочной стоимости ее вполне возможно использовать.

Есть еще один очень важный фактор, который серьезно ограничивает использование такой модели: рассмотренные методики созданы для зарубежных стадионов и не учитывает российскую специфику. Например, очевидно занижены расходы на подключение коммуникаций, которые в России будут куда существеннее, не предусмотрены затраты, связанные с согласованием строительства с государственными структурами, наконец, серьезное увеличение сметы может быть обусловлено погодными условиями нашей страны.

Так, согласно исследованию Мирового банка "Ведение бизнеса 2013" (Doing Business 2013)*(11) Россия занимает 178-е место из 185 в мире по сложности и дороговизне получения разрешения на строительство и 184 - по подключению к системе электроснабжения.

По данным исследования Высшей школы экономики*(12), для строительства многоквартирного жилого дома "типового объекта наблюдения" необходимо оформить 21 обращение, общая стоимость которых составляет около 1,5 миллиона рублей, а время представления результатов обращений - 582 дня. При этом застройщик несет издержки, связанные с подключением к инфраструктуре, в размере около 30,5 миллиона рублей (в Москве - более 100 миллионов рублей). Речь идет о жилищном строительстве, а в случае возведения футбольного стадиона можно предположить, что потребуется еще больше времени и финансовых ресурсов.

Таким образом, в чистом виде сметная модель, разработанная для западных стадионов, в России применяться не может, необходимо создание аналогичной методики, адаптированной под российские условия. Подобные попытки уже предпринимались. Так, в начале февраля 2011 года Министерство регионального развития и торговли Российской Федерации издало сразу два очень важных и долгожданных документа: Укрупненные нормативы цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры*(13), а также Нормативы продолжительности строительства и проектирования объектов жилищно-гражданского строительства*(14). Этими нормативами предусмотрено строительство спортивных комплексов и катков с количеством мест от 150 до 5 000. Естественно, построить с помощью таких данных, скажем, 40-тысячный стадион, на котором будут проходить матчи Чемпионата мира, не представляется возможным. К сожалению, это пока единственное, что было сделано.

Идеальным вариантом развития событий стала бы разработка унифицированной сметной модели на базе данных о строительстве стадионов к чемпионату мира в 2018 году (см. табл. 7). Однако, судя потому, как развиваются события, это едва ли возможно. Так, стоимость строительства стадиона в Санкт-Петербурге уже возросла с 6,9 миллиарда до 44 миллиардов рублей. Технические и финансовые подробности, связанные с другими объектам, инвесторы и чиновники озвучивают неохотно. Таким образом, в таких условиях говорить о создании единой сметной модели для всей страны едва ли возможно.

Таблица 7

Стадионы, на которых будут проходить матчи чемпионата мира по футболу в 2018 году

Стадион	Количество мест	Общая стоимость, млн. евро*	Стоимость одного места, евро
Москва ("Лужники")	89 318**	500***	-
Москва ("Спартак")	43 000	250	5 814
Калининград	45 015	272	6 034
Казань	45 105	194	4 311
Нижний Новгород	44 899	199	4 435
Ростов-на-Дону	45 000	358	7 956
Санкт-Петербург	67 000	1 086	16 215
Самара	44 198	247	5 587
Саранск	45 015	222	4 937
Сочи	45 659	467	10 221
Волгоград	46 000	163	3 551
Екатеринбург	44 130	111	2 518
Итого	-	4 069	-
* Курс евро - 40,5 рубля. ** Существующее количество мест. Точное число мест после реконструкции не известно. *** Ориентировочные затраты на возможную реконструкцию.

Выводы

Очевидно, что вопросы стоимостной оценки футбольных стадионов являются актуальными как для частных инвесторов, так и для государственных структур.

В современных условиях инфраструктурная составляющая мировой индустрии спорта играет очень важную роль. В первую очередь речь идет о повышении имиджа страны на международной арене. Ведь получив право на проведение крупного спортивного мероприятия на своей территории и успешно его проведя, регион может улучшить свою репутацию в плане надежности, ответственности и организованности.

Другой немаловажный аспект заключается в том, что строительство инфраструктурных объектов положительно сказывается на будущем развитии региона, преображает его облик и открывает множество новых возможностей как для его экономики, так и для населения. Не стоит забывать и о том, что серьезное значение имеет финансовая составляющая этого вопроса, ведь проведение крупных международных спортивных мероприятий ведет к притоку капитала. Для экономик многих регионов такие мероприятия стали качественным толчком к развитию.

Большие спортивные арены прошли долгий путь в своем развитии, превратившись в многофункциональные комплексы, занимающие стратегическое положение в экономической, социальной и культурной жизни населения регионов. Оценка спортивных сооружений может во многом определить путь развития целого региона. При этом можно констатировать, что наиболее оправданным, целесообразным и точным является использование затратного подхода к оценке, который лучше всего отражает специфику конкретного объекта спортивной инфраструктуры и учитывает его уникальные параметры. Однако применение затратного подхода требует систематизации огромного массива данных в части затрат на строительство стадионов. За основу может быть взят зарубежный опыт, но базу должна составить информация о проектах, реализованных в России. К сожалению, в этом плане мы находимся лишь в самом начале пути, и сделать предстоит еще очень многое. Начать же эту работу стоило бы со сметного анализа проектов строительства стадионов для поведения игр чемпионата мира по футболу в 2018 году.

Сравнительный подход сложно применить на практике в силу того, что не существует сложившегося рынка сделок купли-продажи футбольных стадионов. Однако при покупке спортивных клубов либо инфраструктурных объектов инвесторы могут руководствоваться набором предложенных факторов стоимости.

Применение доходного подхода является очень трудоемким, поскольку необходимо учитывать множество различных нюансов и деталей, характерных для подобных объектов недвижимости. К тому же большинство стадионов могут приносить отрицательные денежные потоки, что может сделать применение доходного подхода бессмысленным. Наконец, любое прогнозирование будущих денежных потоков требует большого числа допущений и сценариев, вероятность реализации которых на практике может быть различной. Особое внимание следует уделить расчету ставки дисконтирования, которая должна в полном объеме учитывать специфику футбольных стадионов и риски, присущие их функционированию. Несмотря на это, на практике использование именно доходного подхода к оценке стадиона представляется наиболее реальным, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах реконструкции существующих спортивных арен.

Литература и информационные источники

1. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интереклама, 2003.

2. Крылова Д.В., Плаксин С.М. Оценка издержек получения государственных и муниципальных услуг, необходимых для строительства многоквартирного жилого дома. М.: Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", 2011.

3. Организация оценки и налогообложения недвижимости / под ред. Джозефа К. Эккерта. М.: Российское общество оценщиков ; Академия оценки ; Стар Интер,1997. Т. 2.

4. Поляков А. Опознанный объект // Бизнес-журнал. 2012. N 5. URL: http://of-fline.business-magazine.ru/2012/194/344311.

5. Стандарты РФС "Футбольные стадионы": постановление Бюро Исполкома Общероссийской общественной организации "Российский футбольный союз" от 13 декабря 2011 года N 80/4.

6. Футбольные стадионы. Технические рекомендации и требования. 5-е изд. FIFA, 2011.

7. Европейские стадионы - 2011. Перспективы строительства и эксплуатации футбольных стадионов в Европе: исследование KPMG. URL: http://www.kpmg.com/UA/en/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Document s/European-Stadium-Insight-2011-rus.pdf.

8. Managing sport facilities / Gil Fried. ed. 2010.

9. International Stadia operations survey / Sport+Markt. 2011.

10. Naming Rights Report / Sport+Markt. 2011.

11. Об организации и о проведении в Российской Федерации Чемпионата мира по футболу ФИФА 2018 года, Кубка конференций ФИФА по футболу 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательный акты Российской Федерации: проект федерального закона. URL: http://www.economy.gov.ru/minec/about/structure/depRegulatingInfluence/do c20110705_5.

12. Укрупненные нормативы цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры. URL: http://www.minregion.ru/ documents/draft_documents/1420.html.

13. Нормативы продолжительности строительства и проектирования объектов жилищно-гражданского строительства. URL: http://www.minregion.ru/documents/draft_documents/1453.html.

14. URL: http://www.building.co.uk/Story. aspx?storyCode=3036931.

15. URL: http://www.fclm.ru.

16. URL: http://donbass-arena.com.

17. URL: http://expert.ru.

18. URL: http://sportbox.ru.

19. URL: http://spartak.com.

20. URL: http://www.economy.gov.ru.

21. URL: http://rusbonds.ru.

22. URL: http://www.schwatzgelb.de.

23. URL: http://www.guardian.co.uk.

24. URL: http://www.sports.ru.

25. URL: http://www.stadiumguide.com.

26. URL: http://www.thesun.co.uk.

27. URL: http://www.vedomosti.ru.

28. URL: http://www.kommersant.ru.

29. URL: http://stadiums.at.ua.

30. URL: http://russian.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/russia#getting-ele ctricity http://doingbusiness.org.

И.В. Солнцев,

доцент кафедры оценки и управления собственностью

Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва)

"Имущественные отношения в Российской Федерации", N 1, январь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Managing sport facilities / Gil Fried. 2nd ed. 2010. P. 86.

*(2) По статье "продажа билетов" в доходном подходе целесообразно предусмотреть несколько сценариев исходя из различной посещаемости матчей.

*(3) ФИФА - Международная футбольная федерация (фр. Federation internationale de football association, сокр. FIFA, в русской транслитерации ФИФА).

*(4) URL: http://www.economy.gov.ru/minec/about/structure/depRegulatingInfluence/do c20110705_5.

*(5) Managing sport facilities / Gil Fried. 2nd ed. P. 185.

*(6) Европейские стадионы - 2011. Перспективы строительства и эксплуатации футбольных стадионов в Европе: исследование KPMG. С. 11.

*(7) Европейские стадионы - 2011. Перспективы строительства и эксплуатации футбольных стадионов в Европе: исследование KPMG. С. 14.

*(8) Организация оценки и налогообложения недвижимости / под ред. Джозефа К. Эккерта. М.: Российское общество оценщиков ; Академия оценки ; Стар Интер,1997. Т. 2. С. 89.

*(9) Приводятся данные о стадионах, еще не введенных в эксплуатацию.

Источники:

URL: 1.http://www.stadiumguide.com.

URL: http://www.thesun.co.uk/sol/homepage/sport/football/euro2012/4266695/Euro -2012-stadium-guide-Picturesdetails-of-all-venues-in-Poland-Ukraine.html.

Европейские стадионы - 2011. Перспективы строительства и эксплуатации футбольных стадионов в Европе: исследование KPMG. С. 20.

*(10) URL: http://www.building.co.uk/Story.aspx?storyCode=3036931.

*(11) URL: http://russian.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/russia#getting-ele ctricity http://doingbusiness.org.

*(12) Крылова Д.В., Плаксин С.М. Оценка издержек получения государственных и муниципальных услуг, необходимых для строительства многоквартирного жилого дома. М.: Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", 2011.

*(13) URL: http://www.minregion.ru/documents/draft_documents/1420.html.

*(14) URL: http://www.minregion.ru/documents/draft_documents/1453.html.