Вопрос: По договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа переход права собственности регистрируется после полной выплаты выкупной цены за квартиру (через три года). Покупатель с момента заключения договора купли-продажи приобретает право пользования предметом договора. Когда должен быть оформлен акт приема-передачи жилого помещения: в момент фактической передачи квартиры покупателю или после регистрации перехода права собственности? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.)

По договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа переход права собственности регистрируется после полной выплаты выкупной цены за квартиру (через три года). Покупатель с момента заключения договора купли-продажи приобретает право пользования предметом договора.

Когда должен быть оформлен акт приема-передачи жилого помещения: в момент фактической передачи квартиры покупателю или после регистрации перехода права собственности?

Исходя из содержания п. 2 ст. 163, ст.ст. 434, 550 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным при соблюдении двух условий: если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ) и если договор зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 558 ГК РФ).

Абзацем 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ прямо предусмотрено, что передача недвижимости должна быть оформлена подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.

Характеризуя назначение передаточного акта, отметим, что его наличие или отсутствие не влияет на заключенность договора. В частности, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит обязанности представления для государственной регистрации договора и перехода права собственности документов, подтверждающих фактическую передачу объекта правообладателю (смотрите, например, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2008 N А64-5514/07-19). В связи с этим подписание передаточного акта может происходить как до, так и после государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость.

С одной стороны, закон придает акту приема-передачи доказательственное значение, указывая, что передаточный акт подтверждает передачу имущества продавцом и его принятие покупателем (абзац 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). С другой стороны, по общему правилу, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ); иное может быть предусмотрено законом или договором. Иными словами, исполнение договора купли-продажи недвижимости по общему правилу предполагает совершение каждого из двух юридически значимых действий: подписание сторонами передаточного акта (иного документа) и вручение имущества покупателю. Таким образом, само по себе подписание сторонами передаточного акта не свидетельствует о фактическом вводе покупателя во владение объектом недвижимости; для подтверждения факта исполнения своих обязанностей по договору продавец должен обладать доказательствами как подписания сторонами передаточного акта, так и фактической передачи имущества покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (смотрите, например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2009 N 9133/09, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 N 12АП-3939/12).

Ввиду связи между подписанием передаточного акта и исполнением договора купли-продажи недвижимости закон придает акту правовое значение также в рамках института защиты нарушенных прав. Так, согласно абзацу 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Таким образом, уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта предоставляет другой стороне право предъявить требования о возмещении убытков, вызванных просрочкой исполнения, потребовать исполнения договора либо отказаться от исполнения договора (для покупателя такая возможность предусмотрена в п. 1 ст. 405, ст.ст. 398 и 463 ГК РФ; для продавца - п. 2 ст. 406, п. 3 ст. 484 ГК РФ).

Кроме того, правовым последствием подписания сторонами передаточного акта вкупе с вручением имущества покупателю является переход на покупателя риска случайной гибели или случайного повреждения товара (п. 1 ст. 459, абзац 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Помимо этого, в случаях, когда момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент передачи государственной регистрации перехода права собственности разнесены во времени, фиксация передачи недвижимого имущества во владение покупателя имеет еще и то значение, что с момента этой передачи до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Как разъяснено в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, в этот период покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Полагаем, что стороны договора купли-продажи вправе определить момент и порядок подписания передаточного акта по взаимному соглашению исходя из вышеназванных обстоятельств, закрепив такое условие в договоре купли-продажи. На наш взгляд, целесообразно осуществить подписание передаточного акта в момент фактического ввода покупателя во владение жилой недвижимостью (передачи ему ключей, т.п.).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

21 января 2013 г.