Вопрос: Между организацией-застройщиком и гражданином 27.08.2012 был заключен договор участия в долевом строительстве. Договор надлежащим образом зарегистрирован. По соглашению сторон оплата по договору должна быть осуществлена за счет субсидии, выделяемой из средств федерального бюджета и полагающейся гражданину как участнику Великой Отечественной войны. 15.09.2012 гражданин умер, не успев получить субсидию. Наследникам же в выплате субсидии было отказано, средств на оплату договора у них не имеется. Может ли организация-застройщик обратиться в суд с иском о расторжении договора участия в долевом строительстве и на каком основании? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.)

Между организацией-застройщиком и гражданином 27.08.2012 был заключен договор участия в долевом строительстве. Договор надлежащим образом зарегистрирован. По соглашению сторон оплата по договору должна быть осуществлена за счет субсидии, выделяемой из средств федерального бюджета и полагающейся гражданину как участнику Великой Отечественной войны. Однако 15.09.2012 гражданин умер, не успев получить субсидию и произвести выплаты по договору. Наследникам же в выплате субсидии было отказано, средств на оплату договора у них не имеется.

Может ли организация-застройщик обратиться в суд с иском о расторжении договора участия в долевом строительстве и на каком основании?

Порядок заключения и расторжения договоров участия в долевом строительстве регламентирован Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). По договору участия в долевом строительстве в соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иной объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства, а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Как мы поняли из вопроса, сторонами договора участия в долевом строительстве было согласовано, что оплата по договору осуществляется единовременно за счет субсидии, выделяемой из средств федерального бюджета участнику долевого строительства. Срок уплаты цены договора участником долевого строительства наступил, однако до настоящего времени оплата не произведена. Более того, органом власти было вынесено решение об отказе в предоставлении субсидии.

Статья 5 Закона N 214-ФЗ, посвященная цене договора, предусматривает, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, то просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). В такой ситуации в соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, а именно путем направления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручения участнику долевого строительства лично под расписку. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Следовательно, просрочка внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца может служить основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, если застройщиком будет соблюден вышеназванный порядок отказа от исполнения договора.

В то же время, как следует из вопроса, после заключения договора участия в долевом строительстве гражданин скончался 15 сентября 2012 года. В соответствии с ч. 7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Таким образом, поскольку иное не предусмотрено законом, права и обязанности по договору участия в долевом строительстве переходят в порядке наследования (ст. 1112 ГК РФ). В частности, к наследникам участника долевого строительства переходит обязанность по уплате цены договора застройщику. Тем самым на них же распространяются последствия неисполнения указанной денежной обязанности. Иными словами, предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования в соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (далее - предупреждение) застройщик, желающий расторгнуть договор, в случае смерти участника долевого строительства, обязан направить наследникам последнего, а при непоступлении от них денежных средств в течение тридцати дней после этого - им же направить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (далее - уведомление).

Отметим, что описанный выше порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве не лишает застройщика права на обращение в суд с исковым заявлением к участнику долевого строительства (его наследникам) о расторжении договора участия в долевом строительстве. В этой связи смотрите, например, решение Темниковского районного суда Республики Мордовии от 20.07.2012 по делу N 2-241/2012, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://rospravosudie.com/act-o-rastorzhenii-dogovora-uchastiya-v-dolevom- stroitelstve-mnogokvartirnogo-zhilogo-doma-gerasimova-irina-anatolevna-21 -08-2012-prochie-iskovye-dela-s, решение Белозерского районного суда Вологодской области от 18.10.2010 по делу N 2-325/2010, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/79878.

Тем не менее обращаем Ваше внимание на то, что в настоящее время не истек шестимесячный срок со дня открытия наследства (15 сентября 2012 года), предназначенный для принятия наследства наследниками (ст. 1154 ГК РФ). А ответственность по долгам наследодателя возлагается лишь на тех наследников, которые приняли наследство (п. 1 ст. 1175 ГК РФ, п. 60 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"). Поэтому мы полагаем, что до истечения шестимесячного срока со дня открытия наследства у застройщика отсутствует фактическая возможность определить надлежащим образом круг лиц, к которым в порядке наследования перешли права и обязанности участника долевого строительства, в целях реализации своего права на односторонний отказ от исполнения договора (направления этим лицам предупреждения, а затем и уведомления).

Однако при таком положении застройщик не лишен возможности обратиться в суд с иском о расторжении договора участия в долевом строительстве на основании ч. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, предъявив соответствующие требования к исполнителю завещания или к наследственному имуществу (п. 3 ст. 1175 ГК РФ). В таком случае суд обязан будет приостановить рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со ст. 1151 ГК РФ к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

21 января 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.