Вопрос: Каков порядок действий и перечень необходимых документов для государственной регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом на основании договора участия в долевом строительстве и переданную по акту приема-передачи? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.)

Каков порядок действий и перечень необходимых документов для государственной регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом на основании договора участия в долевом строительстве и переданную по акту приема-передачи?

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и Законом N 214-ФЗ. Отдельные вопросы регистрации прав на объекты долевого строительства разрешены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста от 09.06.2005 N 82.

Из совокупности положений Законов N 122-ФЗ и N 214-ФЗ следует, что для инициирования процедуры государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимо наличие следующих фактов:

- получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

- передача застройщиком указанного разрешения в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- подписание сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;

- обращение участника долевого строительства в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Так, согласно ч. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Первым необходимым документом является разрешение на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается застройщику органом государственной власти или местного самоуправления, выдавшим застройщику разрешение на строительство. Перечень документов для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию приведен в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлены ч. 6 и 7 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Согласно ч. 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Однако какая-либо ответственность застройщика за неисполнение данной обязанности не установлена. Тем не менее в ситуации, когда застройщиком необходимые для регистрации права собственности документы в регистрирующий орган не переданы, застройщики не лишены возможности признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке. В этой связи смотрите, например, определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.10.2012 N 33-14526/2012, апелляционное определение Московского областного суда от 16 августа 2012 г. по делу N 33-16331/2012, с текстом которого можно ознакомиться по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/10399535.

Вторым необходимым документом является передаточный акт на объект долевого строительства или иной документ о его передаче. Как следует из ч. 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Порядок подписания этого акта определен в ст. 8 Закона N 214-ФЗ. В частности, передача объекта долевого строительства (подписание передаточного акта) осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). В случае уклонения застройщика от передачи объекта долевого строительства (подписания передаточного акта) суды удовлетворяют иски участников долевого строительства о понуждении к передаче объекта, а также на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ взыскивают с застройщика неустойку. В этой связи смотрите, к примеру, п. 7 Справки о результатах обобщения судебной практики разрешения судами Орловской области гражданских дел по спорам, возникающим в связи с участием в долевом строительстве жилья; Обзор практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2010-2012 гг. гражданских дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов; кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 апреля 2011 г. по делу N 33-9101/2011, с текстом которого можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://www.gcourts.ru/case/880322 .

В свою очередь, Закон N 122-ФЗ устанавливает порядок обращения участника долевого строительства за государственной регистрацией его права собственности на объект долевого строительства и следующей за обращением процедуры государственной регистрации. Так, в соответствии со ст. 16, п. 5 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства физическое лицо - участник долевого строительства должен представить в регистрационный орган по месту нахождения недвижимого имущества:

- заявление о государственной регистрации, составленное по установленным образцам*(1) в единственном экземпляре и подписанное заявителем - участником долевого строительства;

- один экземпляр договора участия в долевом участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю;

- передаточный акт на объект долевого строительства или иной документ о его передаче;

- кадастровый паспорт на объект долевого строительства либо заявление на осуществление государственного кадастрового учета (а если в отношении объекта долевого строительства не проведен государственный кадастровый учет - документы, необходимые для такого учета)*(2), если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (п. 11 ст. 33 Закона N 122-ФЗ);

- документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права*(3);

- документ, удостоверяющий личность заявителя.

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. В последнем случае должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав, а также сделка с объектом недвижимого имущества, на основании которой регистрируется право (п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Обратите внимание, что согласно ст. 18 Закона N 122-ФЗ тексты всех документов, представляемых на государственную регистрацию, должны быть написаны разборчиво. Фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса мест жительства, наименование юридических лиц, места их нахождения должны быть указаны полностью, без каких-либо сокращений. Документы, имеющие не оговоренные в них исправления, содержащие приписки, выполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, приему на государственную регистрацию не подлежат. Все документы, составленные на нескольких листах, обязательно должно быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью организации, выдавшей документ.

В соответствии с п. 4 ст. 13 Закона N 122-ФЗ отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав (п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации прав производятся последовательно следующие действия:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав*(4);

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). При этом регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав.

Отметим, что в соответствии с п. 5 ст. 2 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным гражданином в суд в порядке главы 25 ГПК РФ.

К сведению:

Согласно ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности и на общее имущество.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

22 января 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Образец заявления физического лица о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним размещен на официальном сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Москве по адресу: http://www.to77.rosreestr.ru/upload/to77/files/fiz_reg_ned_new.doc. На том же сайте можно ознакомиться с подробным перечнем необходимых документов для государственной регистрации вещного права на жилое или нежилое помещение на основании договора участия в долевом строительстве, если разрешение на строительство выдано после 01.04.2005, по заявлению физического лица (с указанием необходимого числа оригиналов и копий): http://to77.rosreestr.ru/registr/registr_standart/registr_standart_3.

*(2) Порядок предоставления заявителями документов для осуществления кадастрового учета регламентирован в ст. 21 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", состав необходимых для кадастрового учета документов - в ст. 22 названного закона.

*(3) Размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ для физических лиц составляет 1 000 руб.

*(4) Основания для приостановления государственной регистрации прав предусмотрены в ст. 19 Закона N 122-ФЗ, основания для отказа в государственной регистрации прав и прекращения государственной регистрации прав - в ст. 20 Закона N 122-ФЗ.