Вопрос: В собственности организации имеется общежитие, в котором проживают его работники. При вселении с жильцами заключаются договоры найма жилого помещения. В договоре найма прописаны условия о размере платы за жилое помещение. С начала текущего года размер платы за жилое помещение изменялся в сторону увеличения. Издан соответствующий приказ по организации об утверждении новых тарифов. Жильцы отказываются подписывать дополнительные соглашения к договорам найма об увеличении платы за жилое помещение. Может ли данный отказ являться препятствием для начисления жильцам платы по новым тарифам? Или достаточно уведомления в адрес жильцов об увеличении платы? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.)

В собственности организации имеется общежитие, в котором проживают его работники. При вселении с жильцами заключаются договоры найма жилого помещения. В договоре найма, наряду с иными условиями, прописаны условия о размере платы за жилое помещение. С начала текущего года размер платы за жилое помещение изменялся в сторону увеличения. Издан соответствующий приказ по организации об утверждении новых тарифов. Жильцы отказываются подписывать дополнительные соглашения к договорам найма об увеличении платы за жилое помещение.

Может ли данный отказ являться препятствием для начисления жильцам платы по новым тарифам? Или достаточно уведомления в адрес жильцов об увеличении платы?

В рассматриваемой ситуации общежитие принадлежит юридическому лицу на праве собственности, т.е. относится к жилищному фонду коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Следовательно, положения жилищного законодательства, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. В этой связи смотрите ответ на вопрос 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. (утвержден на заседании Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.).

На наш взгляд, поэтому не могут быть применены и нормы раздела VII ЖК РФ, регулирующие вопросы установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Одной из обязанностей нанимателя в силу ст. 678 ГК РФ является своевременное внесение платы за жилое помещение, а также если договором не установлено иное, самостоятельное внесение коммунальных платежей.

Как следует из ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором такие сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

1. В случае если одностороннее изменение наймодателем размера платы за жилое помещение, предоставляемое на условиях договора найма, предусмотрено договором, то такое изменение может происходить на основании соответствующих приказов организации-собственника. При этом заключение дополнительных соглашений к договору найма жилого помещения не требуется. Однако наймодатель должен уведомить нанимателя об изменившемся размере платы за жилое помещение. В этой связи смотрите, например: решение Дубненского городского суда Московской области от 2 июня 2010 г. по делу N 2-25/10, решение Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 15 февраля 2012 г. по делу N 2-238/12.

2. Если же одностороннее изменение наймодателем размера платы за жилое помещение, предоставляемое по договору найма, таким договором не предусмотрено, то необходимо руководствоваться положениями ст. 450 ГК РФ, согласно которым изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В исключительных случаях по решению суда изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации речь не идет о существенном нарушении договора нанимателем. Кроме того, гражданское законодательство и, как следует из вопроса, договор не предоставляют наймодателю права требовать изменения условий договора о размере платы за жилое помещение в судебном порядке. Также, на наш взгляд, не произошло существенного изменения обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Следовательно, условия договора о размере платы за жилое помещение могут быть изменены в такой ситуации только по соглашению сторон.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Для рассматриваемого случая гражданское законодательство не предоставляет наймодателю права понудить нанимателя к заключению дополнительного соглашения об изменении условия договора найма о размере платы за жилое помещение.

Также обращаем Ваше внимание на то, что отказ либо уклонение нанимателя от заключения такого дополнительного соглашения не является основанием для одностороннего изменения условий договора наймодателем.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

30 января 2013 г.