Вопрос: Организация-застройщик заключила инвестиционный контракт с администрацией г. Рязань о строительстве многоквартирных домов. В контракте предусмотрена обязанность организации за свой счет по согласию собственников осуществить снос частных жилых домов, находящихся на территории застройки, и произвести расселение граждан. Однако собственник жилого дома и земельного участка требует чрезмерно завышенную сумму компенсации, ссылаясь на то, что в доме прописано 6 человек, у части которых имеются льготы. Что должна организация предоставить собственнику при сносе частного жилого дома? Будут ли при этом учитываться те льготы, на которые ссылается собственник? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2013 г.)

Организация-застройщик заключила инвестиционный контракт с администрацией г. Рязань о строительстве многоквартирных домов. В контракте предусмотрена обязанность организации за свой счет по согласию собственников осуществить снос частных жилых домов, находящихся на территории застройки, и произвести расселение граждан. Однако собственник жилого дома и земельного участка требует чрезмерно завышенную сумму компенсации, ссылаясь на то, что в доме прописано 6 человек, у части которых имеются льготы.

Что должна организация предоставить собственнику при сносе частного жилого дома? Будут ли при этом учитываться те льготы, на которые ссылается собственник?

1). Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ) регулируется порядок возмещения собственнику жилого помещения компенсации за данное помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ). Так, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа, который допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом обязательно соблюдение определенной процедуры: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственная регистрация этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). В этой связи смотрите п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 14).

При этом, как прямо следует из ст. 32 ЖК РФ, на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате собственнику изымаемого жилого помещения его выкупной цены, а не по предоставлению ему другого жилого помещения. Предоставление собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену, в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, допускается только по соглашению сторон (пп. "и" п. 20 Постановления N 14).

Порядок определения выкупной цены урегулирован положениями ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Если же с собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа (а равно если он не согласен с решением об изъятии жилого помещения), положения ч. 9 ст. 32 ЖК РФ позволяют органу государственной власти или органу местного самоуправления, принявшим решение об изъятии жилого помещения, предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии.*(1) В таком случае условия выкупа, в том числе и выкупная цена, будут определяться решением суда.*(2)

Следует отметить, что в соответствии со ст. 55 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ, только в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации, 2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пп. "в" п. 20 постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений). При этом обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение, возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Если изъятие земельного участка не обусловлено государственными или муниципальными нуждами,*(3) то установленный ст. 32 ЖК РФ порядок не применим.

2). Для таких случаев федеральное законодательство не предусматривает нормативного регулирования. В силу п. 6 ч. 1 ст. 14, п. 6 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" обеспечение проживающих в городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством относится к вопросам местного значения поселения и городского округа. Поэтому необходимо обращаться к муниципальным нормативным актам.

Так, на территории муниципального образования - городского округа город Рязань Рязанской области действует Временное положение о порядке переселения нанимателей, собственников и иных лиц из жилых помещений, расположенных в домах, подлежащих сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Главы администрации города Рязани от 07.03.2008 N 1407 (далее - Положение).

Основанием для проведения процедуры переселения является инвестиционный договор (контракт, соглашение) или договор о развитии застроенной территории, который заключается с победителем аукциона, проводимого после принятия решения о развитии конкретной застроенной территории. Решение утверждается в форме постановления главы администрации города, в котором указываются дома, подлежащие сносу или реконструкции (п. 1.1 Положения). Отселение граждан, в том числе собственников жилых помещений и иных лиц, производит инвестор, осуществляющий снос жилых домов (п. 1.15 Положения), который осуществляет все расходы, связанные с переселением собственников, за счет собственных средств (п. 3.17 Положения). Администрация по обязательствам инвестора ответственности не несет (п. 3.16 Положения).

Как следует из Положения, собственнику жилого помещения может быть предложено улучшить свои жилищные условия путем заключения договора социального найма, с соблюдением условий, изложенных в пункте 2.1 Положения (п. 3.1 Положения). По нашему мнению, такое предложение собственнику может сделать только Администрация города Рязани как сторона договора социального найма, а не инвестор. Если же собственник отказывается от предоставления жилого помещения для переселения по договорам социального найма, то производится изъятие принадлежащего ему жилого помещения в установленном порядке, в том числе с соблюдением годичного срока предупреждения (п.п. 3.3, 3.4 Положения). Так, согласно п. 3.5 Положения по соглашению с собственником жилого помещения может быть осуществлен выкуп жилого помещения либо ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.*(4) Предоставляемое собственнику жилое помещение не может быть меньше по площади ранее занимаемого помещения, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и находиться в границах города Рязани. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие существенные условия выкупа определяются соответствующим соглашением с собственником жилого помещения с учетом рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием. При недостижении сторонами соглашения о заключении предварительного договора вопросы о предоставлении возмещения (компенсации) собственнику жилого помещения, порядке освобождения жилого помещения решаются в судебном порядке (п. 3.15 Положения).

3). Обращаем Ваше внимание на то, что в обоих случаях вопросы компенсации за жилое помещение решаются исключительно соглашением сторон (решением суда). Законодательство не обязывает стороны (суд) учитывать при определении выкупной цены какие-либо обстоятельства, связанные с проживающими в жилом помещении гражданами (учитывать их количество, наличие у них льготного статуса, т.п.). Ведь из буквального толкования ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, п. 3.5 Положения следует, что выкупная цена определяется лишь суммой рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием. Представляется, что обстоятельства, связанные с проживающими в жилом помещении гражданами, могут быть учтены при определении выкупной цены помещения лишь по соглашению сторон.

Единственное исключение установлено в п.п. 3.20, 3.21 Положения, которые обязывают инвестора удовлетворять требования собственников о раздельном переселении, если жилое помещение, из которого они переселяются, находится в долевой собственности или представляет собой коммунальную квартиру.

По нашему мнению, поскольку в рассматриваемой ситуации необходимо прекратить право собственности гражданина как на частный жилой дом, так и на земельный участок, то механизм, изложенный в Положении, неприменим: Положение не регулирует вопросы изъятия у граждан земельных участков. В такой ситуации необходимо руководствоваться положениями ст. 55 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ. Однако наше мнение может расходиться с официальной позицией органов власти.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

5 февраля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 16 сентября 2010 г. по делу N 2-4623/10 (http://www.gcourts.ru/case/2209776), оставленное без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 8 ноября 2010 г. по делу N 33-4440/10 (http://www.gcourts.ru/case/334811).

*(2) Смотрите, к примеру: кассационное определение СК Пензенского областного суда от 04.10.2011 N 33-2603, кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 мая 3011 г. по делу N 33-7290, решение Советского районного суда г. Уфы от 14 июля 2010 г. по делу N 2-8/2010.

*(3) Смотрите, например, решение Советского районного суда г. Уфы от 31 января 2011 г. по делу N 2-139/11.

*(4) По нашему мнению, нормы Положения в совокупности свидетельствуют о том, что на инвесторе лежит обязанность лишь выкупить жилое помещение у собственника, а предоставление ему другого жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену - это право инвестора, к реализации которого его понудить нельзя. Однако, к сожалению, материалов правоприменительной (в том числе судебной) практики в подтверждение или опровержение своего вывода нам обнаружить не удалось.