Вопрос: Дольщик по договору на долевое участие в строительстве жилья умер, оплатив только половину цены договора. Один из наследников совершил действия, свидетельствующие о принятии наследства, но до настоящего времени (2013 года) официально наследство не принял. Имеются другие наследники. Квартиру застройщик никому не передавал. Общество-застройщик не может снять обременения с земельного участка, так как дольщик умер, не ясно, с кого взыскивать долг. В каком порядке следует осуществить расторжение договора на участие в долевом строительстве жилья с умершим дольщиком? Каков порядок возврата уплаченных им денежных средств и возврата квартиры? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2013 г.)

Дольщик по зарегистрированному договору на долевое участие в строительстве жилья умер, оплатив только половину цены договора. Один из наследников совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, а также в 2011 году обратился к нотариусу для принятия наследства по закону в 6-месячный срок с даты открытия наследства, но до настоящего времени (2013 года) официально наследство не принял, свидетельство на наследство не оформлено. Имеются другие наследники, которые к нотариусу не обратились. Квартиру ни дольщику, ни кому-либо из его наследников по акту приема-передачи застройщик не передавал.

Общество-застройщик при продаже квартир по договорам на долевое участие в строительстве жилья не может снять обременения с земельного участка, так как дольщик умер, кроме этого не ясно, с кого взыскивать долг по договору долевого участия.

В каком порядке следует осуществить расторжение договора на участие в долевом строительстве жилья с умершим дольщиком? Каков порядок возврата уплаченных им денежных средств и возврата квартиры?

В соответствии с ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ч. 8 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, поскольку иное не предусмотрено законом, права и обязанности по договору участия в долевом строительстве переходят в порядке универсального правопреемства (ст.ст. 129, 1110, 1112 ГК РФ). В частности, к наследникам участника долевого строительства переходит обязанность по уплате цены договора застройщику.

Согласно ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. По общему правилу наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ). Вместе с тем принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Принятие наследства в силу ст. 1153 ГК РФ осуществляется двумя путями: когда наследник в течение шести месяцев фактически принял наследственное имущество либо его часть или когда наследник подал нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. В п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" (далее - Постановление N 9) разъяснено, что наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом). Подтверждением права наследника на наследственное имущество является свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ). Однако, как указано в п. 49 Постановления N 9, неполучение свидетельства о праве на наследство не освобождает наследников, принявших наследство, от выплаты долгов наследодателя.

Таким образом, тот наследник, который совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, а также обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство, является принявшим наследство, независимо от того, выдано ему свидетельство о праве на наследство или нет.

Как следует из вопроса, умерший участник долевого строительства оплатил только половину обусловленной договором суммы. Следовательно, оставшуюся часть цены договора должны внести его правопреемники в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).*(1) В случае просрочки внесения платежа в течение более двух месяцев, нарушения срока внесения платежа более трех раз в течение двенадцати месяцев (в зависимости от способа и порядка расчетов) застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Порядок такого отказа, а также последствия его несоблюдения регламентированы ст. 9 Закона N 214-ФЗ. Обращаем внимание, что действующая редакция Закона N 214-ФЗ не требует в подобных ситуациях от застройщика обращаться в судебные инстанции.

Однако, как мы поняли, у наследника, фактически принявшего наследство, отсутствует свидетельство о праве на наследство, что делает неопределенным его статус в отношениях с третьими лицами, включая застройщика. Кроме того, известно, что имеются иные наследники, которые пока не обратились к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство, но, тем не менее, не исключено принятие ими наследства путем фактических действий. При таких обстоятельствах, на наш взгляд, в случае одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве во внесудебном порядке возникает риск направления предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования в соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ ненадлежащему лицу. Другие наследники в любой момент могут оспорить подобные действия застройщика и реализовать свое право на вступление в договор долевого участия в строительстве в качестве правопреемников наследодателя. В данном случае только суд может установить, является ли обратившийся к застройщику наследник единственным правопреемником умершего инвестора или нет. У застройщика такой возможности не имеется.

Поэтому, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации застройщику следует обратиться в суд с исковым заявлением к известному ему наследнику о расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ. Действующее законодательство на сей счет никаких запретов не содержит, о чем свидетельствует и судебная практика (смотрите, например, решение Темниковского районного суда Республики Мордовии от 20.07.2012 по делу N 2-241/2012, ознакомиться с которым можно по ссылке: http://rospravosudie.com/act-o-rastorzhenii-dogovora-uchastiya-v-dolevom- stroitelstve-mnogokvartirnogo-zhilogo-doma-gerasimova-irina-anatolevna-21 -08-2012-prochie-iskovye-dela-s). В случае если в процессе рассмотрения дела судом будет установлено, что круг наследников инвестора не ограничивается известным застройщику наследником, застройщик-истец не лишен возможности уточнить круг ответчиков по своему иску о расторжении договора долевого участия в строительстве, с тем чтобы все наследники инвестора участвовали в решении судьбы договора.

Как следует из совокупности положений Закона N 214-ФЗ, до момента передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче участник долевого строительства не обладает какими-либо вещными правами в отношении объекта долевого строительства, а обладает лишь обязательственным правом требования передачи ему застройщиком объекта долевого строительства. Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира не была передана застройщиком ни дольщику, ни кому-либо из его наследников, то вопрос о возврате ее застройщику стоять не может: все вещные права на квартиру остаются у застройщика, а обязательственное право требования участника долевого строительства (его наследников) к застройщику о передаче объекта долевого строительства прекратится в результате расторжения договора долевого участия в строительстве.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

8 февраля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Поскольку наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества, при отсутствии или недостаточности такового обязательство в силу п. 1 ст. 416 ГК РФ прекращается невозможностью исполнения полностью или в части, которая не покрывается наследственным имуществом (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.06.2012 N 18-КГ12-6, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.02.2012 N ВАС-714/12).