Вопрос: У застройщика с газоснабжающей организацией заключен договор газоснабжения на определенный срок - до 31 декабря, однако в настоящее время он пролонгирован. В договоре прописано, что он может быть прекращен по требованию одной из сторон. Дом сдан в эксплуатацию до истечения срока действия договора, часть квартир переданы дольщикам, часть - находятся у застройщика. Собственники жилых помещений не заключают индивидуальные договоры с газоснабжающей организацией. Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация. Можно ли при таких обстоятельствах по инициативе застройщика расторгнуть договор поставки газа? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2013 г.)

У застройщика с газоснабжающей организацией заключен договор газоснабжения на определенный срок - до 31 декабря, однако в настоящее время он пролонгирован. В договоре прописано, что он может быть прекращен по требованию одной из сторон. Дом сдан в эксплуатацию до истечения срока действия договора, часть квартир переданы дольщикам, часть - находятся у застройщика. Собственники жилых помещений не заключают индивидуальные договоры с газоснабжающей организацией (уклоняются от заключения договора). Дом оборудован индивидуальными приборами учета (общедомового нет). Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация.

Можно ли при таких обстоятельствах по инициативе застройщика расторгнуть договор поставки газа?

1. В соответствии с п. 2 ст. 548 ГК РФ к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, применяются правила о договоре энергоснабжения (ст.ст. 539-547 ГК РФ), если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным нормами Гражданского кодекса РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 539 ГК РФ).

В сфере газоснабжения, в частности, таковыми являются Правила поставки газа в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162 (далее - Правила N 162). Согласно п. 5 Правил N 162 поставка газа производится на основании договора между поставщиком и покупателем, заключаемого в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, федеральных законов, настоящих Правил и иных нормативных правовых актов.

По договору газоснабжения поставщик газа (газоснабжающая организация) обязуется подавать абоненту (потребителю) через газораспределительную сеть газ, а абонент обязуется оплачивать принятый газ, а также соблюдать предусмотренный договором режим его потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении газового оборудования и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением газа (п. 1 ст. 539 ГК РФ). В п. 30 Правил N 162 указано, что поставка и отбор газа осуществляются исключительно на возмездной основе в соответствии с заключенным договором. Порядок расчетов и сроки платежей определяются договором.

В рассматриваемой ситуации застройщик на период строительства многоквартирного дома заключил договор газоснабжения с газоснабжающей организацией. В настоящее время многоквартирный дом сдан в эксплуатацию, часть квартир переданы участникам долевого строительства, другая часть находится в собственности застройщика. Иными словами, обязательства застройщика по договору долевого участия в строительстве прекращены исполнением. В ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) прямо предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), что также будет свидетельствовать об исполнении своих обязанностей застройщиком.

Вместе с тем исполнение застройщиком своих обязательств по договору об участии в долевом строительстве: ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и передача части квартир (равно как и всех квартир) участникам долевого строительства - само по себе, на наш взгляд, не является основанием для прекращения договора газоснабжения застройщика с газоснабжающей организацией.

Как мы поняли из вопроса, управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация. По смыслу ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ застройщик после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должен заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и передать ей по акту приема-передачи все общедомовое имущество, включая газовое оборудование. После этого обязанность по содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных ресурсов собственникам помещений переходит к этой организации. В отсутствие такого договора управления фактическая передача квартир участникам долевого строительства не освобождает застройщика от обязанности осуществлять управление построенным домом и, соответственно, оплачивать потребленные на содержание дома коммунальные ресурсы (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 N 08АП-9993/12).

Кроме того, исполнение обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства не освобождает застройщика и от надлежащего исполнения обязательств по договору газоснабжения в силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ, поскольку обязанность оплачивать поставленный в жилой дом газ и оказанные услуги принята застройщиком на основании договора с газоснабжающей организацией. В этой связи мы считаем, что застройщик вправе требовать прекращения договорных обязательств лишь после того, как внутридомовое газовое и газоиспользующее оборудование вместе с иным общедомовым имуществом будет передано новому владельцу - управляющей организации.

В случае передачи управляющей компании названного оборудования, на наш взгляд, по смыслу ст. 539 ГК РФ застройщик утрачивает признаки абонента по договору газоснабжения. Однако такое основание для прекращения обязательств по договору газоснабжения не предусмотрено ст.ст. 407-419 ГК РФ*(1). Поэтому мы полагаем, что в рассматриваемой ситуации должна идти речь о расторжении договора газоснабжения, заключенного застройщиком на период строительства дома.

Отметим, что нормативные акты, регулирующие отношения по снабжению газом через присоединенную сеть, не содержат норм, устанавливающих порядок расторжения договора газоснабжения по инициативе потребителя-юридического лица. Однако это не означает, что застройщик не может этого сделать по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В случае, если стороны не могут прийти к соглашению при необходимости расторжения договора, наступление подобных последствий по требованию одной из сторон возможно по решению суда при обязательном соблюдении порядка, установленного нормами ст. 452 ГК РФ.

Как следует из вопроса, договором между застройщиком и газоснабжающей организацией предусмотрено, что он может быть прекращен по требованию одной из сторон. На этом основании мы полагаем, что, предъявив поставщику газа договор на управление многоквартирным домом, заключенный с управляющей организацией, а также акт о передаче внутридомового газового и газоиспользующего оборудования управляющей организации, застройщик вправе требовать расторжения договора, ссылаясь на положения договора газоснабжения, а также на ст.ст. 450, 539 ГК РФ. В случае возникновения спора с газоснабжающей организацией по поводу расторжения договора застройщик не лишен права обратиться с соответствующими исковыми требованиями к газоснабжающей организации в судебном порядке.

К сведению:

То обстоятельство, что собственники помещений отказываются заключать письменные договоры с газоснабжающей организацией, по нашему мнению, не может препятствовать расторжению договора между застройщиком и газоснабжающей организацией.

Во-первых, в соответствии с ч. 6 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). При этом не имеет значения, заключен потребителем коммунального ресурса письменный договор с ресурсоснабжающей организацией или нет. Отсутствие письменного договора не освобождает абонента от обязанности своевременно произвести оплату фактически принятой энергии (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.1998 N 30). Таким образом, только в силу отказа потребителей коммунального ресурса от заключения договоров с газоснабжающей организацией на застройщика не может быть возложена обязанность по оплате газа, который потреблялся иными законными владельцами помещений многоквартирного дома.

Во-вторых, по нашему мнению, отказ собственников помещений от заключения письменных договоров с газоснабжающей организацией не имеет правового значения. Так, согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут заключить договор ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией только в том случае, если способом управления многоквартирным домом является непосредственное управление многоквартирным домом. Поскольку в рассматриваемой ситуации домом управляет управляющая организация, то согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ именно она обязана заключать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.

Минрегионразвития РФ, разъясняя положения Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 N 549 (далее - Правила N 549), в письме от 18.06.2009 N 18627-СК/14 указало, что Правила N 549 не ограничивают возможность заключения договоров поставки газа между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и поставщиком газа и в том случае, когда управление многоквартирным домом осуществляется юридическим лицом (управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, ЖК и иным специализированным кооперативом). Однако данная позиция обоснована со ссылкой на ч. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ тем, что Жилищный кодекс РФ не ограничивает право членов ТСЖ, ЖСК, ЖК и иного специализированного кооператива установить порядок несения расходов на оплату коммунальных услуг путем заключения индивидуальных договоров с ресурсоснабжающей организацией. Тем не менее Минрегионразвития РФ не рассмотрело непосредственно случай, когда многоквартирным домом управляет специализированная управляющая организация. В то же время согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ собственники обязаны вносить плату за коммунальные услуги управляющей организации. Поэтому, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации указанные разъяснения Минрегионразвития РФ не применимы.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут вносить плату за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации, если они сами этого пожелают. Причем такое право принадлежит лишь собственникам помещений и может реализовываться ими исключительно добровольно; для этого им необходимо на своем общем собрании принять соответствующее решение (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ); понуждение их к принятию такого решения недопустимо.

Поскольку из вопроса не следует, что собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение в соответствии с ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, мы полагаем, что после передачи застройщиком внутридомового газового и газоиспользующего оборудования управляющей организации договор газоснабжения должен быть заключен поставщиком газа именно с управляющей организацией, для которой заключение этого договора обязательно (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ), а не с собственниками помещений. Отсутствие во вновь построенном многоквартирном доме общедомового (коллективного) прибора учета газа является нарушением ч. 7 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Поэтому управляющая компания должна незамедлительно устранить данное нарушение и заключить договор газоснабжения с газоснабжающей организацией.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

14 февраля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что в случаях, когда утрата статуса абонента происходит по не зависящим от застройщика обстоятельствам (к примеру, в силу выбора собственниками в качестве управляющей организации третьего лица и заключения с ним договора на управление жилым домом), отдельные суды приходят к выводу о прекращении обязательств застройщика по договору снабжения коммунальными услугами на основании ст. 416 ГК РФ. В этой связи смотрите постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 N 15АП-10551/12.