Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 мая 2012 г. по делу N 33-10903/12 (ключевые темы: нежилые помещения - инвестиционный договор - общая долевая собственность - места общего пользования - обременение)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 мая 2012 г. по делу N 33-10903/12

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Дегтеревой О.В..,

судей Шерстняковой Л.Б. и Кирсановой В.А.

при секретаре Нефедычевой Л.М.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б. дело по кассационной жалобе истца Лобода Е.В. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от ..., которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований Лобода Е.В. к ОАО "Домостроительный комбинат N 1", Департаменту имущества г. Москвы, Правительству г. Москвы о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение, истребовании помещения из незаконного владения в пользу собственников помещения многоквартирного дома - отказать.", установила:

Истец Лобода Е.В. обратилась в суд с иском к ответчикам к ОАО "Домостроительный комбинат N 1", Департаменту имущества г. Москвы, Правительству г. Москвы о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение, истребовании помещения из незаконного владения в пользу собственников помещения многоквартирного дома, в котором просит признать недействительным зарегистрированное право собственности ОАО "ДСК N 1" на нежилое помещение, общей площадью ... в ...; истребовать спорное нежилое помещение из незаконного владения ОАО "ДСК N 1" в пользу собственников помещения многоквартирного дома; признать право общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, общей площадью ..., расположенного по адресу: ...; признать недействительным Акт от ... N ... в части раздела и передачи ОАО "ДСК N 1" нежилого помещения ..., общей площадью ... в ...

В обоснование иска указано, что согласно генеральному инвестиционному контракту N ... от ... по адресу: ... было осуществлено строительство жилого дома. В соответствии с проектной документацией на дом в каждом подъезде данного дома предусмотрены нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части дома, которые являются общей долевой собственностью. С момента постройки дома находящегося в 1-ом подъезде многоэтажного дома помещение дежурного по подъезду (консьержа) было именно общим имуществом жилого дома, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме. Об этом свидетельствует тот факт, что в спорном помещении с момента ввода дома в эксплуатацию размещены кнопка тревоги для передачи тревожных сигналов на пульт центральной диспетчерской и кнопка пожарной сигнализации, при срабатывании которой одновременно закрываются заслонки вентиляции в подъезде, а лифты перемещаются на первый этаж и блокируются с открытыми дверями. Оспариваемое помещение расположено у наружной стены дома и имеет не только окно на улицу, которое позволяет дежурному контролировать ситуацию на прилегающей территории, но и защищенное металлической решеткой окно в несущей стене толщиной 28 см, разделяющей площадь 1-го этажа на спорное помещение и вестибюль. В нарушение действующего законодательства помещение дежурного по подъезду было отчуждено в пользу ОАО "ДСК N 1" на основании Акта от ... N ... и на него было зарегистрировано право собственности "ДСК N 1". Официально истец узнал о нарушении своего права из письма Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы от ..., куда жители дома обращались с просьбой разъяснить, кому принадлежит нежилое помещение на ... этаже и на каком основании. С даты ввода дома в эксплуатацию и до момента получения ОАО "ДСК N 1" Свидетельства о праве собственности на спорное помещение жителями дома вносились коммунальные платежи и производились другие расход на содержание помещения дежурного по подъезду. Также на средства жителей подъезда в данном помещении был произведен ремонт, в помещении был установлен монитор с выводами изображений с 7 камер наблюдения за местами общего пользования, размещено оборудование для сбора и хранения видеоданных, смонтирован и настроен пункт управления системой общеподъездного видеонаблюдения, а также были поставлены городской телефон и блоки контроля доступа в подъезд к лифтам. Как по своему целевому назначению, так и согласно проектному и функциональному использованию, оспариваемое помещение относится к общему имуществу жилого дома и предназначено для его обслуживания и эксплуатации, право общей долевой собственности на которое принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме. На основании проекта строительства дома, технической документации и заключения строительно-технической экспертизы спорное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, не может быть выделено в качестве самостоятельного объекта права собственности, т.к. является местом общего пользования, не имеющим самостоятельного назначения, и предназначено для обслуживания нескольких помещений жилого дома. Спорное помещение не оборудовано отдельным входом с улицы, что противоречит Заключению Москомэкспертизы от ... по проекту строительства жилого дома. Где указано, что нежилые помещения без конкретной технологии для размещения предприятий общественного обслуживания должны иметь отдельный вход с улицы. Внесенные изменения в первоначальный проект здания в части переоборудования нежилого помещения 1-го этажа с выделением обособленного нежилого помещения свободного назначения не отражены в проектном решении.

Истец явился, исковые требования поддержал.

Представитель истца явился, исковые требования поддержал.

Представитель ОАО "ДСК N 1" не явился, о месте и времени слушания дела извещался, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Департамента имущества г. Москвы явился, исковые требования не признал, пояснил, что Департамент имущества г. Москвы не может быть ответчиком по вышеуказанному спору, поскольку не является стороной по инвестиционному контракту от ... и последующих сделок с рамках реализации контракта.

Представитель Правительства Москвы явился, пояснил, что нежилое помещение было передано ОАО "ДСК N 1" по Акту частичной реализации Инвестиционного контракта, который был подписан между Правительством Москвы и ОАО "ДСК N 1", которое за счет собственных средств обязался построить жилой дом, в которой расположено спорное помещение. Площадь нежилых помещений была распределена между участниками инвестиционного контракта, после чего было зарегистрировано право собственности на спорное помещение.

Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил отзыв, согласно которому просит в требовании о признании недействительным зарегистрированного права собственности отказать, указывая, что регистрация права собственности ОАО "ДСК N 1" на спорное помещение была произведена в соответствии с действующим законодательством.

Представитель третьего лица - Префектура СВАО г. Москвы не явился, о месте и времени слушания дела извещался.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец Лобода Е.В. по доводам кассационной жалобы.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения истца Лобода Е.В. и представителя по заявлению Кочеткова А.И., представителя Департамента имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы по доверенностям Апрелова С.А., обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что решение судом постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Материалами дела установлено, что истец является собственником жилого помещения по адресу: ..., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности (л.д. ...).

Из протокола общего собрания жильцов подъезда N ... от ... следует, что на общем собрании постановлено оспорить в судебном порядке действия должностных лиц, принимающих нормативно-правовые акты, переводящие спорное помещение из разряда "помещения общего пользования" в разряд "офисных"; истребовать спорное помещение, общей площадью ... в подъезде ..., из незаконного владения ОАО "ДСК N 1" в пользу собственников помещения много квартирного дома; заявить в суд иск о признании права общей долевой собственности собственников квартир на спорный объект; уполномочить Лобода Е.В. представлять интересы жильцов в суде по поводу помещения общего пользования.

Из дела установлено, что согласно п. 1.1 Инвестиционного контракта N ... от ..., заключенного между Правительством г. Москвы в лице Префектуры СВАО г. Москвы и ОАО "ДСК N 1", последний за счет собственных средств обязуется построить жилые дома в микрорайоне "Северное Медведково" с вводом Объекта в эксплуатацию, согласно Приложению N 1, 2 к настоящему контракту.

В соответствии с п. 3.4 контракта нежилые площади распределяются между Префектурой и инвестором в соотношении: 60; - в собственность Инвестору, 40% - городу, в лице Департамента государственного и муниципального имущества, правопреемником которого является Департамент имущества г. Москвы. общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанные с системой жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполье, электрощитовые).

Из дела следует, что ... объект по адресу: ... был принят по Акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией. Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией был утвержден распоряжением Префекта СВАО от ... N ...

В п. 8.2 Контракта предусмотрено, что действие контракта прекращается с момента выполнения сторонами своих обязательств и подписания сторонами акта о выполнении контракта.

В соответствии с Законом РСФСР от 26 января 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствие осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату Закона РСФСР следует читать как "от 26 июня 1991 г."

Судом установлено, что ... между сторонами по инвестиционному контракту от ... подписан Протокол предварительного распределения площади нежилых помещений, расположенных на первых этажах жилых домов на территории района Северное Медведково по строительным адресам: ... строящихся в рамках генерального инвестиционного контракта от ..., в редакции дополнительного соглашения N ... от ...

В соответствии с п. 1 названного Протокола ориентировочная площадь нежилых помещений подлежит распределению в соотношении 40% - ориентировочной площади 429,7 кв.м. в собственность Администрации в лице Департамента имущества г. Москвы; 60% - ориентировочной площади 736,0 кв.м. в собственность инвестору (привлеченных им третьих лиц).

Из дела установлено, что аналогичные положения предусмотрены Актом о результатах части инвестиционного проекта по инвестированию строительства жилого дома по адресу: ... согласно Инвестиционному контракту N ... от ...

В силу ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в форме капитального строительства" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений.

Согласно данным БТИ помещение площадью ... учтено как кабинет и подсобное.

Из дела видно, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ... произведена регистрация права собственности ОАО "ДСК N 1" на спорное нежилое помещение площадью ...

Согласно выводам заключения Московской государственной вневедомственной экспертизы Москомэкспертизы от ... проект строительства жилого дома с техническо-экономическими показателями при выполнении настоящего заключения согласовывается для утверждения в установленном порядке.

При изложенных установленных судом обстоятельствах и учитывая, что истец Лобода Е.В. не является участником правоотношений по Инвестиционному контракту N ... от ... в связи с чем, она не наделена правом для оспаривания условий данного контракта, суд правомерно посчитал, что исковое требование о признании недействительным Акта реализации от ... удовлетворению не подлежит.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правомерно исходил из того обстоятельства, что Инвестиционный контракт был реализован в соответствии с установленной процедурой реализации Инвестиционного контракта в рамках исполнения Распоряжения Префекта СВАО от ... N ...

Кроме того суд обоснованно принял во внимание то, что истцом не представлено доказательств того, каким образом нарушено ее право при заключении и реализации инвестиционного контракта, участником которого она не является.

Доводы истца о том, что в помещении, находящемся в собственности ОАО "ДСК N 1" размещены кнопка тревоги для передачи тревожных сигналов на пульт центральной диспетчерской и кнопка пожарной сигнализации, при срабатывании которой одновременно закрываются заслонки вентиляции в подъезде, а лифты перемещаются на первый этаж и блокируются с открытыми дверями не создают основание для признания недействительным зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности ответчика на спорное помещение.

Из сообщения Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы от ... следует, что в соответствии с материалами ТБТИ, спорное помещение числится как кабинет и подсобное. Фактически данные площади входят в состав нежилого помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанного с системами жизнеобеспечения жилой части объекта и являющегося консьержной комнатой.

Однако, как правомерно посчитал суд, данная информация не является основанием для признания акта регистрации права недействительным по указанным выше основаниям.

При установленных по представленным доказательствам обстоятельствах, обоснованным является вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о признании недействительным акта от ... N ... "О результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Генеральному инвестиционному контракту N ... от ... (в редакции доп.соглашений N ... от ..., N ... от ..., от ..., N ... от ...). Обоснованным является вывод суда об отказе в удовлетворении требования об истребовании спорного нежилого помещения в пользу собственников многоквартирного дома, признании права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества.

Судебная коллегия находит, что судом правильно применен материальный закон, подлежащий применению, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеющимся доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст.ст. 67, 196 ГПК РФ.

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств, не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы.

Нарушений норм процессуального закона, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 362 ГПК РФ, Судебная коллегия, определила:

решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от ... оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: