Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 июля 2011 г. по делу N 33-18433 (ключевые темы: инвестиционный договор - предварительный договор - право собственности - договор купли-продажи квартиры - вексель)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 июля 2011 г. по делу N 33-18433

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Овсянниковой М.В..,

и судей Снегиревой Е.Н., Котовой И.В.,

при секретаре Босенко Ю.П.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Снегиревой Е.Н. дело по кассационной жалобе представителя Алешиной В.В., Алешина А.В. - Синельникова Д.А. на решение Перовского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2011 года, которым постановлено:

В иске Алешиной В.В., Алешина А.В. к ЗАО "Пересвет-Инвест", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "Аквамарин" о признании договоров купли-продажи недействительными, прекращении права собственности, признании права собственности на жилые помещения отказать, установила:

Алешина В.В. и Алешин А.В. обратилась в суд с иском к ЗАО "Энергостройкомплект-М", ЗАО "Пересвет-Инвест" о прекращении права собственности ЗАО "Пересвет-Инвест" на квартиры, расположенные по адресу: ..., признании за Алешиной В.В. права собственности на квартиру по адресу: ... и за Алешиным А.В. - на квартиру по адресу.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования, предъявив требования к ЗАО "Пересвет-Инвест", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "Аквамарин", ссылаясь на то, что 25 апреля 2006 года Алешина В.В. и ЗАО "Энергостройкомплект-М" заключили Предварительный договор N ... о заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М" передаст ей в собственность квартиру N ... по адресу: ... Также 25 апреля 2006 года Алешин А.В. и ЗАО "Энергостройкомплект-М" заключили Предварительный договор N ... о заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, по которому ЗАО "Энергостройкомплект-М" передаст ему в собственность квартиру N ... по адресу: ... Указанные предварительные договоры являются договорами уступки права требования, и в силу статьи 170 ГК РФ к данным договорам применяются правила, которые предусмотрены законодательством, регулирующим отношения из уступки права требования. Заключая предварительные договоры, стороны преследовали цель по инвестированию и строительству дома со спорными жилыми помещениями, в соответствии с которой ответчик ЗАО "Энергостройкомплект-М" осуществляет организацию строительства дома, а истцы вкладывают денежные средства и по результатам строительства приобретают на праве собственности жилые помещения. На момент заключения договоров ЗАО "Энергостройкомплект-М" имел все полномочия по уступке истцам прав на спорные квартиры на основании Инвестиционного договора N ... от 18 октября 2005 года, заключенного между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М". По указанному Инвестиционному Договору N ... от 18 октября 2005 года, ЗАО "Пересвет-Инвест" передал свои права на спорные квартиры ЗАО "Энергостройкомплект-М", который, в свою очередь, передал права на спорные квартиры истцам по Предварительным договорам. Истцы надлежащим образом исполнили свои обязательства, оплатили в полном объеме стоимость квартир, получили данные квартиры по ордеру от управляющей компании для проживания, проживают в квартирах, оплачивают коммунальные услуги. После получения денежных средств от истцов, ЗАО "Энергостройкомплект-М" не выполнил свои денежные обязательства перед ЗАО "Пересвет-Инвест", при этом права на спорные квартиры уже были переданы истцам. Таким образом, ЗАО "Пересвет-Инвест" имел право требования исполнения только денежного обязательства от ЗАО "Энергостройкомплект-М", однако, указанным ответчиком было зарегистрировано право собственности на спорные квартиры на себя, чем ЗАО "Пересвет-Инвест" нарушил права истцов. Уведомление о расторжении ЗАО "Пересвет-Инвест" в одностороннем порядке Инвестиционного Договора. с ЗАО "Энергостройкомплект-М" от 04.12.2008 года не может иметь юридического и правового значения, так как на указанную дату права требования на спорные квартиры ЗАО "Энергостройкомплект-М" не принадлежали. Расторжение договора могло осуществляться только с привлечением истцов и только с учетом их интересов. 14 декабря 2009 г. между ЗАО "Пересвет-Инвест" к ООО "Аквамарин" был заключен договор купли-продажи квартиры N ..., в соответствии с которым была отчуждена квартира N ... по адресу: ..., а также договор купли-продажи квартиры N ..., в соответствии с которым была отчуждена квартира N ... по адресу: ..., и право собственности на указанные квартиры перешло ООО "Аквамарин". Истцы, оплатив предварительные договоры от 25 апреля 2006 года, приобрели право требования в отношении спорных квартир по инвестиционному договору N ... от 18 октября 2005 года, а поэтому регистрировать право собственности на своё имя и тем более отчуждать спорные квартиры ЗАО "Пересвет-Инвест" законных прав не имело. В данном случае истцы проживают, пользуются спорными квартирами, а также осуществляют оплату коммунальных услуг (исполняют обязанности собственника), как единственно законные собственники, уже около 5 лет, и только истцам принадлежит право требования (право оформления в собственность квартир, а соответственно, право владения и распоряжения данными квартирами) в отношении спорных квартир на основании предварительных договоров. Представители ООО "Аквамарин" с момента приобретения спорных квартир и регистрации своего права собственности на данные квартиры не используют их по назначению, как и ЗАО "Пересвет-Инвест", не оплачивали коммунальные услуги за свою собственность, т.е. не несли бремя содержания как собственники, никогда не обращались к истцам и в суд с требованием о выселении, а поэтому договоры купли-продажи от 14 декабря 2009 года являются мнимыми сделками, т.е. совершёнными лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, т.е. данные сделки совершены для того, чтобы вывести спорные квартиры из имущества ЗАО "Пересвет-Инвест".

Истцы просили признать договоры купли-продажи квартир N ... и N ... от 14.12.2009 г. недействительными на основании мнимости, прекратить право собственности ООО "Аквамарин" на квартиры N ... и N ... дома. по ул. ... г. ... на основании применения последствий о недействительности сделки, признать за Алешиной В.В. право собственности на квартиру N ..., а за Алешиным А.В. - на квартиру N ... дома ... по ул. ... г. ...

Истец Алешина В.В. и представители истцов в суде первой инстанции полностью поддержали данные исковые требования.

Представитель ответчика ЗАО "Пересвет-Инвест" Горбенко Е.Н., в суде первой инстанции исковые требования не признала, представила письменный отзыв и пояснила, что у истцов нет оснований для признания права собственности на квартиры, т.к. заключенные предварительные договоры не являются основанием для признания права собственности. На основании предварительных договоров истцы вправе требовать заключения основного договора, однако, основные договоры с истцами не заключены, право собственности ЗАО "Энергостройкомплект-М" не зарегистрировано. Векселя не являются подтверждением какой-либо оплаты по незаключенным договорам купли-продажи квартир, векселя в данном случае выступали в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основных договоров и истцы, имея на руках вексель, вправе предъявить их к оплате векселедателю - ЗАО "Энергостройкомплект-М" и взыскать указанные в векселях денежные средства. ЗАО "Энергостройкомплект-М" не выполнило своих договорных обязательств, не произвело оплаты по договору инвестиционному договору от 18.10.2005 г., в связи с чем, договор с ним был расторгнут. Право собственности на спорные квартиры было зарегистрировано за ЗАО "Пересвет-Инвест", при этом права истцов не были нарушены. У ЗАО "Энергостройкомплект-М" право собственности на спорные квартиры не возникло. ЗАО "Пересвет-Инвест" как законный собственник спорных квартир, совершил сделку по их отчуждению. Заключенные между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ООО "Аквамарин" договоры не являются мнимыми, поскольку все условия договоров исполнены, у ООО "Аквамарин" возникло право собственности на спорные квартиры, а поэтому все правовые последствия сделки наступили. На основании указанных обстоятельств просила в иске отказать.

Представитель ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" в суд первой инстанции не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО "Аквамарин" в суд первой инстанции не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, в материалах дела имеются письменные возражения, согласно которыми ООО "Аквамарин" просил в иске отказать.

Представитель третьего лица - ЗАО "ДОРН" в суд первой инстанции не явился, о дне слушания извещался по месту регистрации, в материалах дела имеется письменный отзыв, в котором ЗАО "ДОРН" просит в иске отказать, а также ходатайство с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в суд первой инстанции не явился, извещался надлежащим образом.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе представитель Алешиной В.В., Алешина А.В. - Синельников Д.А.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Алешину В.В., ее представителя и Алешина А.В. - Сухова О.В., представителя ЗАО "Пересвет-Инвест" - Горбенко Е.Н., представителя ООО "Аквамарин" - Шимко Е.Н., судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным.

Судом установлено, что 11.11.2004 года заключен Инвестиционно-строительный контракт между Правительством Москвы и ЗАО "Мосстроймеханизация-5", ОАО "Домостроительный комбинат N 1", ЗАО "СУ N 155", ЗАО "Мосфундаментстрой-6", ЗАО "СУ-83 МФС", Акционерным коммерческим банком "Русский национальный инвестиционный банк" (открытое акционерное общество), зарегистрированный в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы 16.11.2004 г., предметом которого является осуществление экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории района "Кожухово".

13.10.2005 года заключен инвестиционный договор N 26/634 (И) между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" и ЗАО "Пересвет-Инвест", предметом которого является привлечение средств Инвестора (ЗАО "Пересвет-Инвест") для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ... Доля инвестора определена в размере ... кв.м. и соответствует отдельным квартирам по адресу ... (в том числе квартиры ... дома ... по ул. ... г. ... (строительный адрес). Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по Договору будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации Договора.

28 февраля 2006 года между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" и ЗАО "Пересвет-Инвест" подписан акт реализации инвестиционного договора N ... (И), согласно которому Инвестор полностью выполнил свои обязательства по инвестиционному договору, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.

18 октября 2005 года между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" заключен инвестиционный договор N 2640-03/05, предметом которого является привлечение средств Соинвестора (ЗАО "Энергостройкомплект-М") для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу:.. Доля инвестора определена в размере ... кв.м. и соответствует отдельным квартирам по адресу ..., указанных в приложении N ... к договору (в том числе квартиры ... дома ... по ул. ... г. ... (строительный адрес: ...)). Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по Договору будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации Договора (п. 5.1, 5.2).

В соответствии с п. 3.1 договора объем инвестиционных средств, вкладываемых соинвестором в строительство объекта и соответствующих его доле на настоящему договору до обмеров БТИ составляет ... руб.

Согласно п. 3.2 Договора инвестирование осуществляется путем внесения денежных средств в полной сумме, указанной в п. 3.1, на расчетный счет Инвестора в срок до 18 апреля 2006 года.

В соответствии с п. 6.1 Договора Соинвестор не вправе передать свои права по настоящему договору третьим лицам.

В силу п. 6.2 Договора Соинвестор вправе привлечь к участию в инвестиционном процессе третьих лиц по договорам соинвестирования только до сдачи объекта приемочной комиссии.

Судом установлено, что объект по адресу: ..., был сдан приемочной комиссии 29 сентября 2005 года, ЗАО "Энергостройкомплект-М" в нарушение указанных условий договора соинвестирования заключила договоры с Алешиной В.В. и Алешиным А.В. 25 апреля 2006 года.

Согласно дополнительному соглашению N 1 от 20 марта 2006 г. между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" соинвестор (ЗАО "Энергостройкомплект-М" в соответствии с п.п. 2.2, 3.2 договора обязался внести дополнительный инвестиционный взнос в размере ... руб. путем внесения денежных средств на расчетный счет инвестора (ЗАО "Пересвет-Инвест") в течение пяти банковских дней с момента подписания настоящего соглашения N 1 с связи с увеличением фактической стоимости инвестируемых квартир (в т.ч. 31 и 32), расположенных по адресу: ... (почтовый адрес: ...).

Согласно дополнительному соглашению N 2 от 24 марта 2006 г. между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" стороны согласились внести изменения в п. 3.1,3.2 договора и определили, что объем инвестиционных средств по договору составляет ... руб. со сроком внесения до 1 сентября 2006 года, дополнительным соглашением N ... от 07.08.2006 г. срок исполнения внесения указанных инвестиционных средств продлен до 1 ноября 2006 года

Согласно п. 9.2 инвестиционного договора от 18.10.2005 года договор может быть досрочно расторгнут Инвестором (ЗАО "Пересвет-Инвест") в одностороннем порядке в случае просрочки Соинвестором (ЗАО "Энергостройкомплект-М") срока поступления на расчетный счет Инвестора полной суммы инвестиционных средств более, чем на 2 банковских дня. Поступление платежа в сумме меньшей, чем предусмотрено Договором, считается просрочкой исполнения платежа.

Соглашениями между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" продлевались сроки исполнения обязательств по внесению инвестиционных средств до сентября 2006 года, затем до ноября 2006 года, однако, ЗАО "Энергостройкомплект-М" не приступило к исполнению данного обязательства.

04.12.2008 года в ЗАО "Энергостройкомплект-М" было направлено письмо ЗАО "Пересвет-Инвест" о расторжении инвестиционного договора N ... в связи с невыполнением обязательств по оплате инвестиционных средств в размере ... руб.

25 апреля 2006 года между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Алешиной В.В., когда ЗАО "Энергостройкомплект-М" было известно о неисполнении ими инвестиционного договора N ..., заключен предварительный договор N ..., согласно п. 1.1 которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: ...), ориентировочной общей площадью ... кв.м, стоимостью согласно п. 4.1. договора ... руб.

Также 25 апреля 2006 г. между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Алешиным А.В., заключен предварительный договор N ..., согласно п. 1.1 которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: ...), ориентировочной общей площадью 51,6 кв.м, стоимостью согласно п. 4.1. договора ... руб.

В соответствии с п. 4.2. договоров в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора выступает вексель, которые истцы приобрели по договору купли-продажи от 25 апреля 2006 г.

В соответствии с предварительными договорами от 25 апреля 2006 года п. 3.1 основные договоры купли-продажи должны были быть заключены не позднее 45 рабочих дней после даты регистрации продавцом (ЗАО "Энергостройкомплект-М") своего права собственности на квартиру. Однако, право собственности на спорные квартиры у ЗАО "Энергостройкомплект-М" не возникло.

5 декабря 2008 г. (после расторжения инвестиционного договора от 18.10.2005 г.) право собственности на спорные квартиры было зарегистрировано за ЗАО "Пересвет-Инвест".

14.12.2009 года между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ООО "Аквамарин" заключен договор купли-продажи N ... квартиры, расположенной по адресу:., а также договор купли-продажи N ... квартиры, расположенной по адресу..

Право собственности на спорные квартиры на день рассмотрения дела в суде зарегистрировано за ООО "Аквамарин", что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельствами о государственной регистрации права.

20.05.2010 года между ООО "Аквамарин" и ЗАО "ДОРН" заключены договоры купли-продажи квартир N ... и N ..., расположенных по адресу.. Указанные договоры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не зарегистрированы в связи с принятием по делу мер по обеспечению иска в виде запрета совершать сделки с указанными квартирами.

Доводы истцов о том, что заключая предварительные договоры они преследовали цель по инвестированию и строительству дома со спорными помещениями, в соответствии с которой ЗАО "Энергостройкомплект-М" осуществляет организацию строительства дома, а истцы вкладывают денежные средства и по результатам строительства приобретают на праве собственности жилые помещения суд первой инстанции обоснованно отклонил, поскольку договоры между истцами и ЗАО "Энергостройкомплект-М" были заключены 25 апреля 2006 года, т.е. уже после того, как дом N ... по ул.. г.. был построен и принят приемочной комиссией 29 сентября 2005 года, поэтому денежные средства, внесенные истцами в ЗАО "Энергостройкомплект-М" не были внесены на строительство объекта недвижимости. Кроме того, ЗАО "Энергостройкомплект-М", согласно инвестиционному договору от 18.10.2005 г., привлекался к инвестированию строительства дома, но никогда не был застройщиком дома и не осуществлял строительство дома.

С доводами истцов о том, что предварительные договоры являются ничем иным как договорами уступки прав требования, а поэтому к нему применяются правила, регулирующие отношения по уступке прав требования, и что на момент их заключения ЗАО "Энергостройкомплект-М" имел все полномочия по уступке истцам прав на спорные квартиры на основании инвестиционного договора от 18.10.2005 г., суд также верно не согласился, так как нормы, регулирующие отношения по уступке прав требования, к данным правоотношениям не применимы, поскольку предметом предварительных договоров являлось заключение в последующем договоров купли-продажи (т.е. основных договоров и правоотношения возникли из договора купли-продажи), и согласно п. 3.1 основные договоры купли-продажи должны были быть заключены не позднее. рабочих дней после даты регистрации продавцом (ЗАО "Энергостройкомплект-М") своего права собственности на квартиру, однако, ЗАО "Энергостройкомплект-М" не выполнил условий об оплате установленных договором инвестиционных средств в объеме, предусмотренном дополнительным соглашением N ..., в связи с чем, договор от 18.10.2005 г. был расторгнут. Акт о реализации договора, что предусмотрено п. 5.1., 5.2 между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" по причине неисполнения последним своих обязательств, подписан не был, право собственности на спорные квартиры у ЗАО "Энергостройкомплект-М" не возникло. Законных оснований для привлечения истцов к расторжению инвестиционного договора от 18.10.2005 г. не имелось, т.к. они не являлись сторонами данного договора и права требования на спорные квартиры на основании предварительных договоров к ним не переходили.

Требования истцов о признании договоров купли-продажи от 14.12.2009 г. спорных квартиры, заключенных между ЗАО "Пересвет-Инвест" и ООО "Аквамарин" недействительными также правомерно отклонены судом первой инстанции. Следовательно, не подлежали удовлетворению и требования истцов о прекращении права собственности ООО "Аквамарин" на спорные квартиры на основании применения последствий недействительности сделки при отсутствии оснований полагать, что данные сделки являются мнимыми, т.е. совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а соответственно ничтожными.

ЗАО "Пересвет-Инвест" в установленном порядке и на законных основаниях зарегистрировало за собой право собственности на квартиры, и имело право ими распорядиться. Условия указанных договоров, в том числе об оплате стоимости квартир, исполнены ООО "Аквамарин" в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями о перечислении денежных средств, между сторонами 18.12.2009 г. подписаны акты приема-передачи квартир, право собственности ООО "Аквамарин" на спорные квартиры зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы истцов о том, что квартирами собственник не пользуется, не несет бремя по содержанию квартир и не заявляет требований о выселении истцов, а, следовательно, договоры являются мнимыми и соответственно ничтожными, не основаны на законе. Собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Доводы истцов, о том, что данные сделки совершены для того, чтобы вывести квартиры из имущества ЗАО "Пересвет-Инвест", не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, поскольку, истцами в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств, подтверждающих наличие у них оснований, предусмотренных законом, для признания за ними права собственности на спорные квартиры, а это право зарегистрировано за ЗАО "Пересвет-Инвест", а в настоящее время - за ООО "Аквамарин", с которыми истцы не имеют договорных отношений, законных оснований для признания договоров купли-продажи спорных квартир от 14.12.2009 г. недействительными не имелось, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Довод кассационной жалобы о том, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" оплатило часть денежных средств по инвестиционному договору, не могут судебной коллегией быть принят во внимание, поскольку согласно материалам дела, а именно дополнительному соглашению N 2 от 24 марта 2006 года к инвестиционному договору N ... от 18 октября 2005 года, произошло изменение объема инвестиционных средств в меньшую сторону с ... руб. до ... руб.

Иные доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку они по существу сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального и процессуального права судом применены верно, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Перовского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: